Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Exmos Senhores
Sou proprietário de uma moradia onde resido , habitação própria e permanente para efeitos de IRS, no entanto pretendo vende-la e comprar um terreno e construir outra moradia também para habitação própria e permanente, neste seguimento tenho duas duvidas que gostaria de esclarecer.
– Para efeitos de IRS e apuramento de mais valias, pergunto-vos se ao vender a minha moradia de habitação própria e permanente, com o valor da venda sou obrigado a comprar outra moradia ou apartamento já construído ou posso comprar um terreno e nele construir uma moradia também de habitação própria e permanente ? Ou seja, ao valor da compra do terreno e juntar os custos da construção para justificar o reinvestimento do valor da venda.
– Para efeitos de apuramento de mais valias e reinvestimento, sempre em habitação própria e permanente , para ficar isento de mais valias tenho que investir o total do valor da realização (venda) ou só sou obrigado a investir a diferença entre o valor da venda da moradia e o custo de construção da mesma? como exemplo, vendo por 300000 euros, o custo de construção foi 200000 euros então só sou obrigado a investir 100000 euros porque os outros 200000 mil foram custos?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Olá,
Comprei um imóvel por 60mil euros em 2018, vou agora efectuar a venda do mesmo por 110mil, com o dinheiro da venda irei liquidar o crédito que ainda tenho do imóvel que comprei por 60mil e utilizar o restante para entrada do novo imóvel que vou comprar..neste caso, uma vez que o dinheiro da venda irá ser para liquidar o crédito que existe actualmente e entrada para um novo imovel não terei que pagar mais valias certo?
Olá, João.
Se a casa que vai vender é a sua habitação própria e permanente (hpp) e vai comprar outra casa para o mesmo efeito, poderá reinvestir a totalidade do dinheiro da venda nessa aquisição e fica assim isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia.
Neste reinvestimento pode estar incluída a amortização do empréstimo atual e a entrada para o novo crédito.
Caso a casa a vender não seja hpp, esta possibilidade não se aplica.
Pode utilizar a calculadora acima para simular esta situações.
Sugiro ainda a leitura de alguns artigos sobre o tema aqui.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!
Boa tarde, Construí uma casa cuja inscrição na matriz foi efectuada em 2007. O valor patrimonial é de 118.892,00€. Recorri a crédito à construção, cujo capital em dívida actualmente é de 338.204,00 €. Pretendo vender a casa por 550.000,00 e liquidar o empréstimo. Sendo crédito à construção o valor que vou liquidar, deduz para efeitos de mais valias tal como em crédito para habitação? Qual o valor das mais valias e o que devo fazer para minorar o efeito a liquidar das mais valias? Obrg
Olá, Fernando.
Sim, pode amortizar o crédito.
Contudo, a amortização do crédito só poderá dar direito isenção de tributação sobre o valor da mais-valia se houver reinvestimento na aquisição de uma nova habitação própria e permanente (hpp). Para isso, é necessário que esta casa a vender seja também a sua hpp.
Para conhecer algumas despesas a deduzir para diminuir o imposto a pagar, sugiro a leitura deste artigo.
Para saber mais sobre o tema, o Fernando poderá ler também outros conteúdos que temos disponíveis aqui.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!
Boa noite.
Comprei HPP em 2018 e vendi a mesma também em 2018.
A mais valia foi de 11.000€.
Não declarei no IRS porque me foi informado que tinha 3 anos para reinvestir numa nova HPP.
Ficando desta maneira isento.
Já decorreram os 3 anos e ainda não consegui adquirir uma nova HPP.
A minha pergunta é se este ano, em 2021, terei que declarar esta mais valia e se a mesma já está preenchida automaticamente no IRS automático e se terei alguma penalização.
Olá, Carla.
Sim, a Carla teria 36 meses depois da venda para reinvestir numa nova HPP e ficar isenta da tributação de imposto. Contudo, a venda deve ser declarada na declaração de IRS correspondente ao ano da venda.
Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 ou através do e-balcão para regularizar a situação.
Boa tarde.
No cálculo da mais-valia obtenho o valor de €56,026.50.
Se colocar esse mesmo valor como montante que pretendo reinvestir, porque é que não tenho uma isenção de 100%?
No campo “Despesas e encargos” coloquei 15.000€ e parece-me que esse valor não está a ser considerado no cálculo da isenção.
Conseguem ajudar?
Muito obrigada.
Olá, Andreia.
Considera-se totalmente isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia quando é reinvestido o valor total da venda do imóvel.
De salientar que a possibilidade de isenção apenas se aplica quando o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (hpp) e o imóvel onde vai reinvestir o dinheiro será também para hpp.
O valor das despesas e encargos não contribui para a isenção, mas sim para reduzir o imposto a pagar.
Sugiro a leitura de alguns dos nossos artigos sobre o tema aqui.
Comprei em Jan2014 a minha HPP por 45000.00, vendi em Fev2021 por 160000.00, despesas de 15000,00- rendimento anual 1 titual de 9800,00. Queria comprar um apartamento que não dá para fazer escritura como HPP ou seja fica como 2ª habitação.
Neste caso posso investir parte do valor em obras numa outra casa que ja tenho que vai ser apartir de agora a minha morada fiscal? Se não qual o valor que irei ter que pagar?
Olá, Claudia.
Se essa casa onde irá fazer obras de melhoramento passar a ser então a sua nova hpp, sim pode reinvestir o dinheiro da venda nessas obras.
Caso não reinvista a totalidade do dinheiro da venda fica apenas parcialmente isenta.
Sugiro a simulação destas hipóteses na calculadora acima.
Paralelamente, pode ainda ler alguns dos nossos artigos sobre o tema.
Boas,comprei um apartamento em Maio de 1998 por 62300.00 euros e vendi o mesmo em junho de 2019 por 88 000.00 euros, paguei o restante do imprestimo de 31600.00 euros,obras que fiz no apartamento e outras despesas no valor de 11300.00 euros,no total faz 42900.00,alguém me sabe dizer quanto irei pagar de mais valias?
Olá, Vitor.
Recomendo o uso da Calculadora acima. Caso tenha alguma dúvida no preenchimento, não hesite em perguntar.
Se o imóvel era sua habitação própria e permanente (HPP) e pretende reinvestir o dinheiro da venda, após amortização de empréstimo, na aquisição de uma nova HPP, pode ficar isento do pagamento de imposto dobre o valor da mais-valia.
Se as obras realizadas no imóvel foram feitas nos últimos 12 anos anteriores à venda, pode inserir o valor das mesmas nas despesas e encaegos.
Contudo, se vendeu o imóvel em 2019, o Vitor deve contactar a Autoridade Tributária para regularizar a situação. As mais-valias devem ser declaradas no ano da venda. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707.
Boa tarde. Estou em processo de aquisição de uma moradia para habitação própria que pretendia comprar com a venda do apartamento onde resido. No respeito dos prazos estabelecidos através da imobiliária e os compradores/vendedores, pode acontecer que a venda do apartamento se possa concretizar após a compra da moradia. Nesta circunstancia terei que recorrer a empréstimos de familiares para a nova aquisição que liquidarei com a venda do apartamento.
Pergunto se nesta circunstancia terei que pagar o imposto sobre as mais valias ou como posso isentar este imposto com a liquidação do empréstimo familiar facilitado antes da venda do apartamento e para a aquisição da nova HPP.
Obrigado
Olá, Carlos.
O Carlos vai contrair agora crédito à habitação para adquirir a sua futura hpp e depois de vender a atual hpp irá utilizar esse dinheiro para amortizar o crédito que vai agora contrair, certo?
Sim, pode fazê-lo. Para ficar totalmente isento terá de utilizar a totalidade do dinheiro da venda.
Recordo que depois de comprar a nova hpp tem apenas 24 meses para vender a atual.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde,
Eu e o meu marido adquirimos um imóvel aos pais dele , o nosso empréstimo neste caso valor de aquisição foi de 70000€, em 2020 e o valor que os meus sogros adquiriram este imóvel no ano de 2000 foi de 3000000 de escudos , gostaria de saber qual o valor que a minha sogra irá pagar de mais valias , é uma senhora sozinha ( divorciada) , do meu sogro e gostaria de perceber quanto irá pagar , o seu ordenado é de 700€ base .
Olá, Vânia.
Neste caso, sugiro o que introduza esses valores (em euros) na calculadora acima para conhecer o valor aproximado do imposto a pagar.
Deve ainda inserir o valor do rendimento anual da senhora e as despesas e encargos tidas no imóvel vendido.
Sugiro a leitura de alguns dos nossos artigos sobre o tema que podem ajudar a esclarecer.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom Dia,
A venda de um terreno comprado em 1983 e vendido agora em 2021, pode as mais valias serem isentas se reinvestido na compra de uma habitação?
Tenho lido resposta diferenciadas sobre este assunto. O terreno em questão está nas chamada AUGI de Cascais, mas já foi pago ao longo dos últimos 25 anos +12 mil euros pela requalificação do Bairro onde está inserido e desde 1991 é pago IMI como sendo terreno urbano para construir, pelo que as despesas acumuladas devem chegar aos 15 mil Euros de despesa com este terreno.
Caso não tenha isenção, posso usar estas despesas ou tem algum período temporal especifico?
Muito Obrigado
Luis Sousa
Olá, Luísa.
O facto de ter adquirido o terreno antes de 1989 poderá dar-lhe direito a isenção do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia.
Contundo, se este terrenos está apto para construção pode anular este direito.
Sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária para esclarecer a questão. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde.
Tenho uma duvida. Comprei casa em 2018 por 65mil e tive de fazer obras de acabamentos totais e pedi empréstimo de 40mil. Ao vender a casa por cerca de 170mil nos outros encargos pode se incluir obras a casa. Posso incluir os eletrodomésticos da cozinha foram adquiridos a parte da cozinha e dos AC que instalei na casa toda?
Obrigada.
Olá, Paula.
Pode incluir aquilo que contribuiu para a efetiva melhoria do imóvel. Neste caso, os eletrodomésticos poderão não ser aqui incluídos, mas o AC sim.
Sugiro a leitura deste artigo.
Contudo, a Paula não deve dispensar o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.