Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, Doutor Finanças, se eu vender um imóvel e usar o dinheiro desse mesmo na totalidade para investir num negócio fico isento da mais valia ?
Olá, Daniel.
Não. A possibilidade de isenção apenas de aplica quando é vendida uma habitação própria e permanente (hpp) e a totalidade do dinheiro da venda é reinvestida na aquisição de uma nova hpp.
Sugiro a leitura de alguns dos nossos artigos sobre o tema aqui.
Bom dia
Eu herdei uma casa em Dezembro de 2020
A casa foi adquirida pela minha mãe em 1985
Se eu vender a casa, a data de aquisição que eu tenho que considerar para as mais valias é a data de aquisição da casa (1985) ou a data em que eu a passei para o meu nome (2020)?
Olá, Paulo.
Deve considerar o ano em que herdou a casa e o valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
Olá bom dia
Tenho uma garagem para vender, e a minha duvida prende se em saber se a tributação de mais valias das garagens é igual as das casa, isto porque na compra o IMT é diferente, enquanto uma HPP paga 0,65% a garagem pagou 6,5%. Se a forma que calculo for igual posso usar o simulador de cima, se não for, como posso simular?
Obrigado
Olá, Luís.
Sim, o cálculo é igual.
Boa tarde
Necessitava que me informa-se no caso de Mais Valias, ou seja comprei um andar em 1998, vendi em 2020 mas para concretizar a escritura tive que pagar ao banco o resto do empréstimo que faltava, esse valor que paguei ao banco também entra no anexo G e em que campo?
Olá, Paula.
Se a casa que vendeu era a sua habitação própria e permanente (hpp), o valor que utilizou para amortizar o empréstimo é considerado reinvestimento. Deve declara-lo no campo 5005 do quadro 5 do anexo G. Caso pretenda reinvestir algum valor na aquisição de uma nova HPP, deve declara-lo no campo 5006 do mesmo anexo.
Boa tarde herdei um apartamento em 2001 e vendi em 2020 qual o valor para mais valias é o valor que apartamento tinha em 2001 ou o valor patrimonial em 2020,
Olá, Luís.
O valor da mais-valia é a diferença entre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que o Imóvel tinha à data da herança e o valor da venda.
Pode utilizar a calculadora acima para simular o possível imposto a pagar.
Se esse mesmo imóvel era a sua habitação própria e permanente, há possibilidade de ficar isento desse imposto.
Pode ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde,
eu tenho 77 anos e em 1996 construi uma moradia (HPP) e registada por aprox 132k€.
Em 2021 vendi por 400k€ e comprei uma outra HPP por 250k€.
Hoje ouvi um vosso colaborador na televisão a dizer que as mais valias recaem sobre a diferença entre a compra e a venda ( exemplo dado foi comprei por 100 vendi por 150 logo as mais valias recaem nos 50).
Neste caso eu teria de pagar as mais valias sobre a diferença entre os 400k€ e os 132k€, ou seja 268K€ mas como já comprei um HPP por 250k€ o imposto recai sobre 18k€ correcto?
Nos exemplos que eu tenho visto nesta página parece que não vão ao encontro do que foi dito pelo colega na televisão.
Nos exemplo parece que vou ter de reinvestir os 400k€ para ficar isenta.
Não me parece correcto que tenha de pagar impostos sobre o valor que investi na casa em 1996, dinheiro esse que resulta de trabalho que já tinha sido sujeito a impostos e que de facto não se trata de uma mais valia. A mais valia é a diferença entre a compra e a venda ( tal como o colega disse na televisão).
Podem esclarecer qual a informação que devo levar em conta? Afinal quanto terei de pagar?
Obrigada
Maria
Olá, Maria.
Só há isenção de imposto quando todo o valor da venda é reinvestido numa nova HPP, ou no caso dos reformados, em fundos de poupança (PPR, certificados de reforma, etc) nos seis meses depois da venda.
Para proceder aos cálculos, peço que considere o seguinte:
No seu caso, uma vez que a casa vendida foi construída em 1996, é necessário ter em consideração o coeficiente de atualização monetária que calcula o valor de aquisição do imóvel tendo em consideração a inflação.
De salientar que o valor de aquisição é o valor por que o imóvel foi registado após a construção terminada.
De acordo com os valores que apresenta e o coeficiente de atualização monetária, a mais-valia é de cerca de 197 mil euros, isto excluindo encargos que possa ter tido com o imóvel vendido. Entre os encargos que pode colocar estão os gastos com o IMT e imposto de selo (pagos na altura da compra), obras de melhoria realizadas nos últimos 12 meses, certificado energético e despesas com mediação imobiliária.
Tendo em consideração que a Maria reinvestiu parte do dinheiro da venda noutra habitação própria permanente, é preciso agora fazer estas contas. Mesmo reinvestindo 250 mil euros, a Maria terá de pagar imposto sobre mais-valias. Neste caso, a mais-valia tributável é de mais de 36 mil euros. Depois, o valor que vai pagar dependerá do enquadramento fiscal. Isto porque as mais-valias imobiliárias são tributadas com base no IRS do contribuinte. Não há uma taxa fixa.
Contudo, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão
Boa noite.
comprei um apartamento HP em 2017 por 177500€. gastei 2000€ em obras e paguei cerca de 5000€ em imt e escritura. na altura pedi 151000€ de empréstimo.
vendi em 2020 por 265000€, 3075€ de comissão da imobiliária.
comprei terreno por 40000€, mais cerca 3500€ em imt e despesas. pedi ao banco 150000€ para construir em HP.
gastei mais 1000€ projeto e 15000€.
vou pagar mais valias em IRS ?
Olá, Ricardo.
O Ricardo apenas não paga tributação se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda. Sendo que apenas pode reinvestir na aquisição/ construção ou em obras e melhoramento.
Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder ao cálculo.
Pode inserir as despesas e encargos que teve com o imóvel vendido. Este artigo pode ajudar a saber quais são: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia Dr Finanças.
Comprei um terreno em 2008 pelo valor de 42.800.00 euros com cerca de 1900 mts2 em 2008 fiz um destaque de 970 mts2 e vendi-o por 22.500.00 euros fiquei com o restante, agora fiz neste restante terreno um projecto para a construção de 2 moradias, cujo projecto me custou 9.000.00 euros e tenho a venda do terreno com o projecto efectuada por 55.000.00 euros eu desejava saber qual o custo das mais valias que vou pagar.
Olá, Maria João.
Sugiro que utilize a calculadora acima.
Neste caso, o valor de aquisição a considerar será o do Valor Patrimonial Tributário à data que vendeu uma parte do terreno e ficou com o restante.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia
Herdei 50% de um apartamento que era dos meus pais que foi vendido recentemente, tenho duvidas de como fazer a declaração de irs.
Por exemplo qual o ano de aquisição que devo colocar? Ano de compra do imóvel ou da escritura de habilitação de herdeiros?
Sendo que o imóvel tem como valor patrimonial de 43000,00€ e foi vendido por 115000,00€. Como devemos fazer a simulação para ter uma ideia das mais valias a pagar?
Olá, Claudia.
Deve considerar o ano de herança.
O valor de aquisição será 50% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da venda.
O valor de realização será metade do valor da venda.
Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder ao cálculo.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde
Tenho uma dúvida, o valor da compra da casa para apurar as mais valias de uma herança indevisa é o que foi apurado para efeito de imposto de selo ou o que consta na caderneta predial?
Muito obrigado
Cumprimentos
João Ferreira
Olá, João.
O valor a considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da herança.