Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia Doutor Finanças
A minha duvida é a seguinte, vou dar um exemplo por entender ser mais facil,
ex:
Comprei casa de HP em 2009 a pronto por € 100 000.00 euros sem recurso a crédito
Venda em 2021 por € 200 000.00
Mais valia será de com desvalorização será cerca de 88 000.00 -50% € 44000.00
Sobre este valor recai o imposto correto? (que será de 13 900.00 + -)
Ora a minha questão é a seguinte, eu vou construir HP, o valor que tenho de reenvestir para não pagar a mais valia,
é o valor total da venda € 200 000.00 ou é sobre o valor da mais valia os € 88 000.00
Desde já agradeço
Cumprimentos
Olá, Maria João.
Para ficar isenta do pagamento de imposto é necessário reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, ou seja, os 200.000€ e não só o valor da mais-valia.
Qualquer outra dúvida, não hesite em perguntar!
Vendi o meu apartamento por 100.000, dos quais usei 5000 para pagar a comissão da imobiliária. Fiquei com 95000 para reinvestir numa futura HPP.
Declarei a comissão da imobiliária no quadro 4 nas Despesas e encargos.
Quando vou preencher o item do valor que tenho intenção de reinvestir surge um problema: quero reinvestir a totalidade do valor com que fiquei (95000) para poder beneficiar da isenção de mais valias, mas ao fazer a simulação assume que o reinvestimento é parcial e não isenta de mais-valias, adicionando o restante valor nos rendimentos.
É como se o valor que paguei de comissão imobiliária não estivessem a ser levado em consideração e as finanças estão a assumir que o valor que eu tenho para reinvestir são os 100.000, quando na realidade são apenas 95000.
Gostaria que me pudessem ajudar no preenchimento do anexo G da declaração de IRS, sabendo que valores corretos tenho que colocar no valor da realização e no valor da intenção de reinvestimento, para que possam bater certo e sem adicionar nada aos rendimentos globais, uma vez que a intenção é reinvestir a totalidade do valor que tenho na minha posse que são os 95000 (100.000 (realização) – 5000 (comissão imobiliária)).
Olá, Ana.
De facto, o pagamento da comissão imobiliária não conta como reinvestimento. É uma despesa que amortiza no imposto a pagar sobre o valor da mais-valia.
Para ficar totalmente isenta, o valor de reinvestimento de que deve considerar são os 100.000€.
Olá, mas se, neste caso, a Ano só ficou com 95000, como é que pode investir 100000? Tem de “arranjar” o que pagou à imobiliária para poder ficar isenta do pagamento das mais valias?
Olá, Daniel.
Sim, é isso.
Boa tarde Dr. Finanças.
Esclareça-me por favor se no simulador devo lançar os valores com ponto ou sem ( ex: 40.000 ou 40000). Obrigado
Olá, Zélia.
Sem ponto. 🙂
Bom dia, tenho uma dúvida se me poderem ajudar agradeço. Tenho um apartamento que é a minha Hpp comprei por 75mil euros e posso vender agora por 150mil euros, esse dinheiro será para pagar o restante do empréstimo, cerca de 45mil euros e o restante será para reenvestir na compra de um terreno com habitação sem licença de habitação, a minha dúvida é será que esse investimento conta como reenvestimento para o apuramento mais valias? Obrigado
Olá, Miguel.
De acordo com aquilo que indica, sim, poderá reinvestir o valor da venda da HPP e ficar isento.
Contudo, relativamente à questão da habitação sem licença, deve contactar a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 e questionar diretamente.
Boa noite Dr. Finanças,
Eu e irmãos ( somos 3) herdámos por morte da nossa mãe, em 2019, 50% de prédio urbano, já vendido em 2020, por 20000,00€; o valor em VPT era de 8952.30€; em 2020 tenho a declarar em sede de IRS, em tributação conjunta, 24000,00€. Que valor irei suportar em mais valias?
Obrigado,
jsantana
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa noite Doutor Finanças,
Os valores que contam como reinvestimento pode ser a entrada da nova casa + os valores de impostos pagos como IMT e IS?
Olá, Inês,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Eu e a minha esposa estamos a trabalhar em França e vamos declarar os impostos lá, tenho de declarar tambem em Portugal visto a residência fiscal ser Portuguesa?
Como faço?
Obrigado
Olá, Nuno,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde Doutor Finanças!
Preciso da vossa ajuda para ter a certeza que inseri bem os dados referentes a venda de casa e seu respectivo re-investimento. Agradeço desde já a vossa atenção 🙂 Aqui vai!
IRS 2018 (venda da casa)
Anexo G :: Quadro 4
Aquisição
Ano :: 2008
Mês :: 11
Valor :: 142.000,00€
Realização
Ano :: 2018
Mês :: 6
Valor :: 175.000,00€
Despesas e Encargos :: 10.907,50€
Anexo G :: Quadro 5
Campo 5005 (Valor em dívida do empréstimo à data da alienação do bem referido …) :: 131.300,00€
Campo 5006 (Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso a crédito) :: Aqui recai grande parte da minha dúvida ao nível da inserção dos dados. Neste caso o que considerei foi o Valor de Realização menos o Valor em dívida do empréstimo (campo 5005) :: 43.700€
Certo ou errado?
——-
IRS 2020 (incluindo a compra da casa e respectivo re-investimento)
Anexo G :: Quadro 5
Campo 5001 :: 2018
Campo 5002 :: 4001
Campo 5010 (Valor de realização reinvestido no segundo ano seguinte (sem recurso ao crédito)) :: 43.700€ (o mesmo valor indicado no campo 5006 no IRS de 2018)
Anexo G :: A1 -> Preenchi os dados relativos ao apartamento comprado.
A minha grande dúvida, em suma, é no que toca a este campo 5006 (IRS 2018) e respectivo campo 5010 (IRS 2020). O valor correcto a inserir é o indicado? Pelo que percebo, este valor de realização não equivale à Mais Valia em si que, pelo que verifiquei via simulação no Portal, é de €9,312.50. Estou correcto, ou deveria por oposição ter colocado o valor referente à mais valia em si (€9,312.50)?
Podem por favor ajudar-me a validar estes dados? Caso estejam incorrectos, e pelo que percebi, posso corrigir directamente no portal (quer o IRS 2018 quer o actual de 2020), correcto?
Muito obrigado pela vossa ajuda!
Pedro Fragateiro
Olá, Pedro.
Obrigada pela sua pergunta.
Contudo, nestes casos, remetemos, por norma, para o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão. O atendimento é geralmente rápido.
Bom dia
Comprei em setembro de 2019 um imóvel para habitação própria permanente, tendo vendido em abril de 2020 o anterior imóvel também destinado habitação própria permanente. Ora em 2020 aquando da venda do anterior imóvel liquidei o empréstimo associado a este imóvel e utilizei parte das mais valias para amortizar no empréstimo efetuado na compra do imóvel comprado em 2019. Em que qual dos quadros do anexo G devo colocar o valor das mais valias que utilizei para amortizar no crédito da casa que adquiri em 2019 (antes da alienação ou depois da alienação)?
Agradeço o vosso esclarecimento.
Com os melhores cumprimentos
Vítor Pereira
Olá, Vitor,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia tenho um perguntinha.
Vende-mos o nosso imóvel ontem, adquiri em 2016 por 86000 e vende-mos por 127mil.
Foi registado com HPP em Portugal mas ambos viviamos na Suíça. Agora o meu companheiro já reside em Portugal mas eu continuo na Suíça. Estamos em plena construção onde vamos utilizar o dinheiro todo na casa. Com funciona a nível de isenção? Não sei se expliquei tudo o que precisavam para me ajudar. Obrigada.
Olá, Sofia.
Para ficar totalmente isenta é necessário que reinvista a totalidade do dinheiro da venda de uma HPP na aquisição/construção de uma nova HPP.
Recomendo a leitura da alínea a) nº5 do artigo 10º do CIRS. Não sei se o imóvel que vendeu se situava na Suíça. Se sim, deve ter em atenção os espaços onde pode ser feito esse reinvestimento que constam na alínea que indiquei.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia obrigada pela resposta. O imóvel situa-se em Portugal e estava registado como nosso HPP em Portugal. Mas eu ainda tenho residência fiscal na Suíça porque trabalho lá.
Olá, Sofia.
Uma vez que a vossa morada fiscal está na Suíça, este imóvel em Portugal pode ter passado a ser considerado uma segunda habitação. Se assim for, perde o direito a reinvestimento. Convém esclarecer com a Autoridade Tributária se este imóvel era considerado a vossa HPP.
Recordo que a possibilidade de reinvestimento apenas se aplica se o imóvel vendido for também HPP.