As hipotecas são garantias que funcionam como mecanismos que suportam a aquisição de crédito. Apesar de fazer parte de muitas decisões financeiras das famílias, é um conceito com alguma complexidade.

Neste artigo, abordamos o que são hipotecas e que tipos existem, bem como os riscos que devem ser tidos em consideração. Ter uma compreensão sólida desses elementos é essencial para tomar decisões financeiras informadas e proteger-se.

O que são hipotecas e como funcionam?

Hipotecas são garantias prestadas ao banco como forma de pagamento. Estas funcionam como salvaguardas para o banco em como o dinheiro emprestado será pago.

Quando se pede um empréstimo, uma das primeiras coisas que a instituição bancária vai fazer é avaliar a capacidade que o cliente tem para pagar o mesmo. Esta avaliação vai permitir ao banco perceber se o cliente terá capacidade suficiente para pagar o empréstimo, ou se serão necessárias garantias adicionais.

Quando falamos de garantias adicionais, um dos exemplos que se destaca são as hipotecas. Assim, de modo a minimizar o risco de incumprimento por parte do cliente, o banco pode exigir como garantia o próprio imóvel para o pagamento do qual está a ser cedido o crédito. A este tipo de garantia chama-se hipoteca. Ou seja, caso o cliente entre em incumprimento e deixe de pagar, a instituição bancária fica com o imóvel para, assim, saldar a dívida.

No entanto, não são apenas os imóveis a adquirir pelo cliente que podem ficar hipotecados. Também é possível fazer um crédito e dar como garantia o imóvel de outra pessoa, por exemplo, um familiar. Nesta situação, se o cliente entrar em incumprimento, o banco pode hipotecar o imóvel da pessoa em questão.

Perante uma situação de incumprimento, o banco dá entrada em tribunal de uma ação para pedir a penhora do imóvel. Depois dessa penhora, o banco passa a ter poder para vender o imóvel e com o valor obtido saldar a dívida. No entanto, se o valor pelo qual for vendido o imóvel for insuficiente para pagar a totalidade da dívida, o banco pode recair sobre o restante património da pessoa que fez o empréstimo para assegurar o pagamento na íntegra.

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Como se constituem hipotecas?

Para a concessão do crédito, o primeiro passo é avaliar o imóvel que será dado como garantia. Este, como visto anteriormente, pode ser o imóvel a adquirir ou um imóvel já pertencente a uma terceira pessoa.

Quanto à avaliação do imóvel, esta deve ser feita por um perito independente e, de seguida, deve ser registada na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários. No que diz respeito aos custos associados, numa primeira avaliação, estes podem recair sobre a pessoa que está a requerer o empréstimo ou sobre a instituição bancária.

Após a avaliação, deve receber do banco um duplicado do relatório, assim como de outros documentos relativos à mesma. No entanto, caso não concorde com a avaliação feita, pode reclamar. E deve fazê-lo por escrito. A reclamação tem de receber, obrigatoriamente, uma resposta fundamentada.

Se não concordar com o resultado da avaliação e requerer uma segunda, os custos ficam a seu cargo. No entanto, se, por qualquer razão, a instituição bancária requerer uma segunda avaliação, estes custos não são imputados ao cliente.

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Quando fica formalizada uma hipoteca?

A hipoteca fica formalizada na escritura da casa. Assim, no mesmo momento em que se formaliza a escritura do imóvel, ou seja, quando esta passa a pertencer ao cliente, faz-se, também, o registo da hipoteca. Este registo deve ser feito na Conservatória do Registo Predial, para que seja validado.

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Documentos necessários para pedir crédito com hipoteca

Os documentos a entregar podem variar entre instituições bancárias. Além dos documentos habituais para a formalização de qualquer empréstimo, acrescem os documentos relativos ao bem móvel ou imóvel que pretende hipotecar.

Assim, os documentos necessários para o pedido de um crédito hipotecário são:

• Documento de identificação;
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
• Três últimos recibos de vencimento;
• Declaração de vínculo contratual;
• Três últimos meses de extratos bancários;
• Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal;
• Comprovativo de morada;
• Avaliação do imóvel;
• Caderneta predial do imóvel;
• Certidão permanente do imóvel;
• Licença de habitação;
• Ficha técnica da habitação e certificado energético;
• Comprovativo de pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis);
• Seguro de incêndio ou multirriscos validado, assim como seguro de vida.

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Que tipos de hipotecas existem?

Existem três tipos distintos de hipotecas, tendo em conta a origem das mesmas: legal, judicial e hipoteca voluntária.

Uma hipoteca legal, como o próprio nome indica, advém de questões legais. Este tipo de hipoteca é aplicada a favor do Estado, quando um devedor tem dívidas para com esta entidade e não as consegue saldar. Assim, para que a dívida seja paga, os bens que o devedor tiver em seu nome são hipotecados e passam para o Estado. Esta situação pode aplicar-se, por exemplo, quando há dívidas à Segurança Social.

Uma hipoteca judicial resulta de uma sentença do tribunal. Quando um devedor é condenado a cumprir uma obrigação, os seus bens podem ser hipotecados como garantia do pagamento dessa mesma sentença. Ou seja, se o devedor não pagar as suas obrigações, o credor pode tomar posse dos bens hipotecados, segundo ordens judiciais, de forma a garantir o pagamento da dívida. Este tipo de situação é bastante frequente em casos de insolvência.

Por fim, temos as hipotecas voluntárias. Este tipo de hipoteca resulta de um contrato unilateral, como por exemplo, os que são feitos com instituições bancárias, dos quais resultam os créditos hipotecários. Nestas situações, o devedor dá, de forma voluntária, como garantia um bem de valor que lhe pertença a si ou a uma terceira pessoa, desde que esta concorde, como forma de pagamento do crédito caso entre em incumprimento.

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Quais as vantagens e desvantagens das hipotecas?

Apesar de à primeira vista uma hipoteca parecer uma situação negativa, esta pode apresentar diversas vantagens, especialmente na concessão de crédito. Uma vez que a hipoteca permite reduzir o risco de financiamento, será possível, por parte do banco, apresentar melhores condições. Algumas destas incluem juros mais baixos, maiores montantes de empréstimo e alargamento do prazo de pagamento do crédito.

No entanto, também existe uma desvantagem e esta passa pela perda do imóvel ou bem valioso que ficou hipotecado. O que só se verifica se deixar de pagar o crédito.

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Que cuidados devo ter ao pedir uma hipoteca?

O primeiro cuidado a ter antes de constituir uma hipoteca passa por definir uma boa margem no seu orçamento para evitar entrar em situação de incumprimento. Assim, perceberá até que valor se sente confortável, de modo a não asfixiar as suas finanças.

Em segundo lugar, é importante pedir simulações a diversas instituições bancárias, para perceber qual a que lhe oferece as melhores condições. Uma forma simples de analisar esta situação é utilizando a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Neste documento está presente o valor total do crédito, já com todas as taxas, juros e comissões incluídos.

Antes de constituir a hipoteca, deve pedir uma Certidão de Teor do Imóvel. Este documento descreve, de forma detalhada, o histórico do imóvel em questão. Nele é possível encontrar a constituição e localização do imóvel, confirmar quem são os proprietários, identificar se existem encargos associados (penhoras, hipotecas, entre outros), assim como registos pendentes.

Por fim, apesar de ser obrigatório, deve pedir uma declaração de não dívida do condomínio.

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