A dívida no imobiliário

A dívida é algo que está sempre muito presente no mercado imobiliário. Seja nos investimentos, seja junto do utilizador final. Crédito à construção, financiamento de investimentos em ativos de arrendamento ou crédito habitação. Todos estes instrumentos de dívida estão presentes no mercado.

Mas que efeito produz a dívida nos investimentos imobiliários?

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O conceito de alavancagem financeira

Alavancagem financeira. Com certeza, o leitor já terá lido ou ouvido falar de alavancagem. A utilização de dívida em investimentos, sejam eles mobiliários ou imobiliários, é frequente. A isto chama-se alavancar.

O conceito de alavancagem financeira traduz tão somente um multiplicador de equity (ou capitais próprios). Em quantas vezes é que a dívida contraída alavanca (ou impulsiona) o montante de capitais próprios investidos?

Por exemplo: se para um determinado investimento, eu colocar 90% de dívida e 10% de capitais próprios, a alavancagem é de 9 vezes. Este é o verdadeiro conceito de alavancagem financeira.

No caso do crédito habitação, é mais comum ouvirmos falar do rácio de loan-to-value (LTV), ou seja, a divisão entre o montante financiado e o montante investido. Se investir 100 e o banco financiar 70, terei um loan-to-value de 70%.

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Nota: No caso específico do crédito habitação, a noção de "value” pode assumir um outro valor que não o valor de aquisição, como por exemplo, o valor da avaliação do imóvel.

Que efeito produz então a dívida nos investimentos imobiliários?

Muitos são aqueles que acreditam que ao colocar mais dívida num investimento imobiliário, estão a reduzir o risco do seu investimento. Pois é exatamente o contrário! Quanto mais dívida colocar num investimento imobiliário, mais risco corro no meu investimento.

Quando coloco dívida num investimento imobiliário, a noção de que o risco é partilhado com o financiador é errada. Um banco, por exemplo, não é parceiro nem sócio de um investimento quando assume o papel de financiador. Cobra um juro, comissões e tem ainda garantias. Está, assim, a ser remunerado pelo serviço que está a prestar.

Por outro lado, se a dívida é uma alavanca dos capitais próprios investidos, quanto mais alavancar mais risco estou a colocar nesses mesmos capitais investidos.

Veja bem: num investimento imobiliário, a dívida não afeta o valor do imóvel nem o risco do investimento. Afetará, isso sim, o risco dos capitais investidos pelo investidor.

Olhemos para um exemplo simples. Assumamos a aquisição de um ativo imobiliário por 100 unidades monetárias em 2 cenários distintos. Com 50% de dívida ou com 90% de dívida. Desprezando o tempo, juros e custos relacionados com o financiamento, caso o valor de venda futuro seja de 95 unidades monetárias, teremos o seguinte:

No caso acima exposto, é bem visível o efeito que a dívida provoca no equity investido. Quanto mais dívida, maior a variação do equity. Claro está, se o imóvel valorizar no futuro, a rentabilidade do equity investido é também maior.

Na prática, a colocação de dívida em investimentos imobiliários alavanca o equity e a sua rentabilidade. Risco e rentabilidade andam sempre de mãos dadas. Mais risco, mais rentabilidade e vice-versa. Mais dívida, mais risco, logo mais rentabilidade.

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Por isso, analise bem os instrumentos de dívida que tem ao seu dispor e procure equilíbrios saudáveis entre dívida e equity. Tome boas decisões de investimento mas também boas decisões de financiamento.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.