Porque é o CPCV tão importante na venda de uma casa?

Em todos os negócios imobiliários é necessário assinar um contrato promessa de compra e venda, mais conhecido por CPCV. Embora não seja obrigatório, este documento é fundamental como medida de segurança.

Não só para proteger ambas as partes em caso de incumprimento, mas também porque oferece uma maior clareza nas expectativas quer do comprador, quer do vendedor.

Fique a conhecer as razões pque explixam porque deve assinar um CPCV se estiver a pensar vender a sua habitação. 

Compromisso legal entre o comprador e o vendedor do imóvel

O principal objetivo de um CPCV é garantir que existe um compromisso legal entre o comprador e o vendedor do imóvel. Em caso de incumprimento, este documento serve como prova do compromisso e das condições em que este foi celebrado. A somar a isto, também deve ter as obrigações das partes para que o negócio se realize.

Sem um documento que ateste estas condições, na prática, fica à mercê da boa fé da outra parte. Além disso, caso o negócio não aconteça, também não tem forma de ser indemnizado pelo tempo e dinheiro gastos durante o processo.

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CPCV permite acordar o preço e os sinais de pagamento

Dois dos principais pontos de um negócio são precisamente o preço e a forma como o pagamento vai realizar-se. Por essa razão, é importante definir, logo à partida, os valores envolvidos no negócio e como deve o comprador transferir esses fundos para o proprietário do imóvel.

No CPCV, pode definir também a possibilidade de pagamento em várias parcelas ou sinais. Geralmente, aquando da assinatura do CPCV, existe lugar a um pagamento de sinal. Isto permite garantir a “reserva” do imóvel e que ambas as partes honrem o compromisso. Após a assinatura, pode haver lugar a reforços de sinal em datas posteriores, no caso de habitações ainda em construção.

Nestas cláusulas, também pode ser mencionada a necessidade de financiamento e o que deve acontecer caso este não seja aprovado ou as cartas de aprovação expirem, por exemplo.

Como comprador, tem todo o interesse em proteger-se contra fatores externos a si, como constrangimentos por parte do banco que atrasem a aprovação do financiamento. Já como vendedor, tem todo o interesse que a aprovação se realize o mais rápido possível, de forma a não perder o negócio.

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Proteção de ambas as partes envolvidas no CPCV

Ainda no sentido do compromisso legal, o CPCV permite que ambas as partes envolvidas no negócio estejam protegidas. Este documento é fundamental para que não existam dúvidas ou situações que possam penalizar qualquer uma das partes em caso de incumprimento. Isto, independentemente de serem por motivos externos ou não.

Por exemplo, suponha que vai comprar um imóvel e existem ónus ou encargos do lado do vendedor, mas não tem qualquer conhecimento dessa situação. Ao colocar uma cláusula de alienação livre de quaisquer ónus e encargos no CPCV, está a proteger-se para que não entre em incumprimento do contrato caso decida desistir do negócio. Numa situação em que isto não estivesse previsto no CPCV, na prática estaria a desistir do negócio sem uma "razão válida" e, como comprador, ainda que não tivesse qualquer culpa pelo ónus, teria de devolver o sinal em dobro ao vendedor.

Uma situação que deve ter especial atenção e estar prevista no CPCV é a necessidade de ter os documentos exigidos prontos antes do dia da escritura. Por exemplo, suponha que vai comprar uma casa em construção. No dia da escritura necessita de ter a licença de utilização e vistoria, entre outros documentos. No entanto, por vezes as obras atrasam e isso pode comprometer as datas inicialmente acordadas no CPCV. Para se proteger, pode adicionar cláusulas ao contrato em que a escritura apenas se realiza se determinados documentos tiverem sido emitidos antes. Em alternativa, pode sempre fazer adendas ao CPCV caso alguma condição tenha alterado.

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CPCV e o seu "peso" no financiamento

Este contrato de promessa de compra e venda tem um papel importante na obtenção de financiamento, pois permite à entidade bancária saber os termos e condições do negócio. Nomeadamente, o preço final da habitação, se houve lugar a pagamentos de sinal, entre outros informações.

Ao assinar um CPCV, está a dar uma garantia indireta à entidade bancária de que tem intenção de honrar o compromisso. Embora o negócio possa até não acontecer por várias razões, a verdade é que existem penalizações associadas quer para o comprador, quer para o vendedor.

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Definição das penalizações em caso de incumprimento

Um CPCV permite definir as penalizações caso alguma das cláusulas não seja cumprida. Se existir uma penalização elevada definida no CPCV (geralmente o dobro do sinal), esta serve como salvaguarda para garantir que nenhuma das partes desiste do negócio ou vá agir de má fé.

Além disso, uma penalização permite compensar o lesado pelo custo de oportunidade. Isto é, o dinheiro que a parte lesada perdeu indiretamente ao ter o dinheiro “preso” a um negócio que não vai acontecer.

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Clareza nas expectativas do comprador e do vendedor

Além de todos os trâmites legais, é importante que as expectativas de ambas as partes estejam alinhadas. O contrato de promessa de compra e venda oferece, logo desde início, essa transparência para que não hajam dúvidas sobre questões essenciais durante o processo.

Ao especificar no contrato as condições, prazos de pagamento, o valor dos sinais, eventuais penalizações, entre outras cláusulas, permite eliminar eventuais mal entendidos. Devido à complexidade do processo, é essencial ter estas informações num só lugar.

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