Comprar uma casa é, provavelmente, um dos maiores investimentos que fará ao longo da sua vida. E para a maioria das pessoas, este é um investimento a longo prazo que carece de um financiamento entre duas a quatro décadas.

Antes de iniciarem o processo da compra da primeira casa, muitos portugueses desconhecem os custos envolvidos. E se este é o seu caso, saiba que a falta de informação pode ser inimiga das suas finanças pessoais.

Afinal, a compra de uma casa envolve inúmeras despesas iniciais, mas também pode aumentar a lista de encargos do seu orçamento familiar. E para saber se esta é a altura certa para dar este passo, primeiro precisa de confirmar se tem possibilidades para suportar todos os encargos com a aquisição de um imóvel. Para ajudá-lo a fazer estas contas, de seguida, explicamos as principais despesas que envolvem a compra de uma casa.

Para além desta ajuda, se decidir avançar para a compra de casa, também não tem de passar por este processo sozinho. O Doutor Finanças pode acompanhá-lo, passo a passo, e ajudar a encontrar as melhores decisões financeiras.

Tem uma poupança que suporte a entrada da casa?

Se está a ponderar comprar uma casa, saiba que este passo depende do nível de poupanças que conseguiu reunir até agora. Ao contrário do que acontece com o aluguer de uma habitação, a compra de uma casa envolve um investimento inicial elevado.

Afinal, terá de cobrir inúmeros encargos desde o início do processo de aquisição até ao dia da escritura da sua casa. E um dos encargos mais elevados está associado à entrada da casa. Se tem dúvidas sobre o peso real desta despesa, passamos a explicar.

Atualmente, nenhuma instituição financeira pode financiar mais de 90% do valor da escritura de aquisição ou da avaliação de um imóvel. Na prática, isto significa que nenhum banco financia 100% do valor do imóvel que pretende comprar, salvo algumas exceções, como é o caso dos imóveis que pertencem à instituição financeira.

Assim, quando quer comprar uma casa, precisa de no mínimo ter 10% a 20% do valor do imóvel em poupanças para dar de entrada. Num exemplo simples de perceber, se comprar um imóvel de 100 mil euros, precisa de no mínimo ter entre 10 mil a 20 mil euros. Este valor cobre a parte que o banco não financia e, na maioria dos casos, é entregue como sinal quando celebra o contrato de promessa compra e venda (CPCV) da sua casa.

Dado que a entrada da casa representa um encargo de milhares de euros, precisa de analisar se as suas finanças pessoais conseguem suportar este custo. Caso não tenha uma poupança que cubra este valor, provavelmente este ainda não é o momento certo para dar este passo. Isto porque se recorrer a um crédito pessoal para a entrada, não só corre o risco de entrar em incumprimento posteriormente, como de ver o seu crédito habitação recusado por ter uma taxa de esforço demasiado elevada. 

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Calcule a sua taxa de esforço antes de comprar uma casa

Para perceber se consegue suportar a prestação do crédito habitação é fundamental que calcule a sua taxa de esforço. Mas afinal o que é a taxa de esforço? No fundo é uma fórmula de cálculo que os bancos utilizam para determinar o risco que uma nova prestação de crédito representa para os rendimentos do agregado familiar.

Ou seja, antes de um banco conceder-lhe um crédito habitação, ele vai determinar o risco que representa enquanto cliente. Para apurar o risco real de financiar a compra da sua casa, o banco analisa os seus rendimentos, a sua estabilidade profissional, a sua idade, se está ou não em incumprimento, mas também o peso dos créditos que tem contratados nos seus rendimentos. Esta última análise é feita através do cálculo da taxa de esforço.

E como é que pode calcular esta taxa? Basta que divida os seus encargos com créditos ao valor dos seus rendimentos e multiplique o resultado por 100%. Imagine que os encargos com os seus créditos são de 600 euros e o seu agregado familiar tem um rendimento de 2.000 euros. Para determinar a sua taxa de esforço, basta aplicar a seguinte fórmula:

Taxa de esforço = (600/2000) x 100% = 30%

Para ter uma ideia, a taxa de esforço não deve ultrapassar os 30%. Ou seja, o valor das suas prestações de crédito não deve ser superior a um terço do orçamento do seu agregado familiar. Se sentir dificuldades em calcular esta taxa, recorra à ajuda do simulador da taxa de esforço. 

Faça contas aos encargos que terá ao longo do processo de aquisição

Quando está a analisar se consegue suportar as despesas que envolvem a compra de uma casa, saiba que além da entrada e da sua prestação mensal, existem os encargos a ter em consideração. Por exemplo, ao contrário do que muitas pessoas acham, a contratação de um crédito habitação tem custos envolvidos, como:

• Comissões bancárias: Quando pede um crédito habitação, o banco irá cobrar-lhe certas comissões associadas ao seu crédito, como comissões de avaliação, de estudo do processo, de formalização, entre outras. Embora o valor destes encargos varie de banco para banco, por norma, deve contar com uma despesa que ronda os 1.000 euros.

• Registo: Se recorrer ao serviço Casa Pronta, deve somar aos seus encargos com o crédito o valor de 700 euros. Isto porque este é o valor tabelado quando faz o registo da compra de uma casa através de um empréstimo ao banco. O serviço Casa Pronta permite-lhe tratar de todos os procedimentos que envolvem a compra e venda de uma casa num único balcão.

• Imposto do selo relativo ao seu empréstimo: Ainda dentro das despesas com o seu crédito, saiba que terá de suportar o imposto do selo relativo ao seu crédito habitação. Para a maioria dos futuros proprietários, o imposto do selo representa 0,6% do valor do crédito.

Contudo, saiba que os encargos com o processo de aquisição não terminam por aqui. Também terá de fazer contas aos impostos que terá de pagar. Nesta fase, existem dois impostos que entram na equação. São estes:

• IMT - Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos: O valor do IMT varia consoante a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a localização, a finalidade (habitação própria permanente ou não) e o seu valor. Dado que o cálculo deste imposto pode ser complexo, em caso de dúvida utilize o simulador de IMT.

• Imposto do Selo: Por fim, existe o imposto do selo aplicado à compra da sua casa. Para apurar o valor deste imposto, primeiro precisa de saber o valor da escritura do seu imóvel. Só depois de saber esse valor é que deverá aplicar a taxa de 0,8% sobre o montante definido.

Não se esqueça das "novas" despesas depois de comprar casa

Após ter registado todos os encargos anteriores, saiba que quando processo da compra da sua casa estiver concluído vai passar a ter novas despesas mensais e periódicas.

Por exemplo, ao valor da sua prestação mensal deverá somar o valor do seguro de vida do crédito habitação e o seguro multirriscos. Afinal, estes são seguros obrigatórios para quem compra uma casa através de um financiamento. No entanto, saiba que estes seguros podem ou não ser contratados na entidade bancária que concede o seu empréstimo. É aconselhável que faça contas e veja qual é a opção mais vantajosa para si.

Caso tenha subscrito outro tipo de produtos para obter uma bonificação no seu spread (redução do valor do spread), estes também devem entrar nas suas contas.

Posteriormente, existe um imposto que terá um impacto significativo no seu orçamento familiar. Estamos a falar do Imposto Municipal sobre Imóveis, mais conhecido como IMI. Embora este seja um custo anual que terá no ano seguinte à compra do seu imóvel (caso não fique isento do IMI), saiba que dependendo do valor do IMI poderá liquidar este imposto em prestações.

Por exemplo, se a fatura do seu IMI for até 100 euros terá de pagar o imposto de uma só vez no mês de maio. Caso o valor do IMI seja superior a 100 euros, mas não ultrapasse os 500 euros, poderá pagar este imposto em duas prestações (maio e novembro). Já se o seu IMI superar os 500 euros, então poderá dividir o pagamento em três prestações, que terá de liquidar nos meses de maio, agosto e novembro.

Se pretender apurar o valor do IMI que ficará a pagar, deve multiplicar a taxa praticada pelo município onde se localiza o seu imóvel pelo Valor Patrimonial Tributário - VPT. Caso esteja um pouco confuso sobre o que é este valor, saiba que este não é nada mais que o valor com que o seu imóvel está registado na Autoridade Tributária e Aduaneira.

Nota: Para facilitar as suas contas e saber quanto ficará a pagar anualmente de IMI, recorra ao Simulador de IMI do Doutor Finanças.

Por último, não se esqueça que além de todos estes encargos, se comprar um imóvel num apartamento, terá de pagar o condomínio e o seu imóvel irá necessitar de obras de manutenção. Todos estes gastos devem ser equacionados antes de decidir se vai ou não comprar casa. 

Exemplo dos encargos com a compra da primeira casa

Por entendermos que estas contas nem sempre são fáceis de fazer, apresentamos um exemplo que pode ajudá-lo a perceber se conseguirá ou não suportar todas as despesas que envolvem a compra de uma casa.

Imagine que vai contratar um crédito habitação para comprar um imóvel urbano em Portugal Continental, e esse passará a ser a sua habitação própria e permanente. Vamos supor que o valor do imóvel é de 160.000 euros.

Em termos de encargos com impostos sobre o valor do imóvel pagaria:

• IMT: 2.359,77€
• IS sobre compra: 1.280€

Tendo em conta que o banco não financia o valor do imóvel a 100%, o seu financiamento seria de 144.000 euros. Ou seja, teria dado de entrada 10% do valor do imóvel (16.000 euros).

Ao seu crédito de 144.000 euros, seria então aplicada a taxa de 0,6% (imposto do selo relativo ao crédito habitação), o que representa um encargo de 864 euros.

Depois teria de somar as despesas com o registo Casa Pronta (700 euros), mais as comissões e encargos bancários que rondariam os 1000 euros. Isto representa mais 1700 euros de encargos.

Assim, até agora, em encargos iniciais com a compra da sua casa, teria de pagar 22.203,77 euros.

Encargos posteriores à compra da casa

Contudo, posteriormente teria de somar a sua prestação mensal de crédito, o valor dos seguros obrigatórios, os encargos com o IMI e o condomínio.  

Tendo em conta o valor usado a título exemplificativo, 144.000 euros de financiamento, se tivesse contratado um crédito com um prazo a 35 anos, com uma taxa Euribor a 6 meses e um spread de 1,2%, estaria a pagar atualmente de prestação mensal 399.08 euros (simulação com o valor da Euribor de abril de 2022, ou seja, -0,311%) 

Caso os seus seguros representassem uma despesa conjunta de 40 euros mensais, a sua prestação de crédito mais os seguros, teria um peso no seu orçamento mensal de 439,08 euros. Se pagasse 20 euros de condomínio mensalmente, o valor subiria para 459,08 euros. 

Por fim, se o VPT correspondesse aos 160.000 euros e o imóvel se situar em Lisboa, no concelho de Sintra, o seu IMI anual seria de 480 euros. Isto tendo em conta que ainda não tem filhos. Nesta situação o valor do IMI poderia ser pago em duas prestações de 240 euros, em maio e em novembro. 

É hora de simular um novo orçamento familiar

Como pode verificar, a compra de uma casa envolve um número considerado de encargos. E por isso mesmo, antes de avançar com um crédito habitação, é fundamental que faça contas a todas estas despesas.

Claro que antes de comprar um imóvel e ter o seu pedido de crédito habitação aprovado é impossível ter acesso aos valores reais que ficará a pagar. No entanto, poderá fazer simulações de vários valores para perceber até onde pode ir sem colocar o seu orçamento em risco.

Não se esqueça que nestas simulações deve ter em conta os seus outros encargos mensais, como as faturas da água, luz, gás, telecomunicações, alimentação, despesas de saúde, seguros, etc. Afinal, quanto mais preciso for o seu orçamento, mais facilidade terá em analisar o estado das suas finanças e perceber se este é ou não o momento certo para comprar casa.

Se decidir avançar com a compra, lembre-se que quantas mais propostas tiver em cima da mesa, maior será a sua margem de negociação junto das instituições financeiras. Caso tenha dificuldade em comparar as condições que cada banco oferece, analise se a ajuda de um intermediário de crédito pode ser benéfica para si. No entanto, se recorrer a este tipo de serviço, dê preferência a uma entidade com experiência no mercado, uma vasta rede de parceiros e que não lhe cobre por este serviço.

O mais importante é que consiga obter as melhores condições do mercado para si, sem nunca colocar as suas finanças pessoais em risco. Dito isto, olhe bem para a FINE, analise quanto poderá ficar a sua prestação de crédito com a subida dos juros, e tome uma decisão consciente perante todos os cenários. Assim, poderá desfrutar da sua casa sem a estar constantemente preocupado com o futuro.

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