Está a pensar comprar casa num prédio com condomínio? Antes de avançar é necessário estar atento a alguns detalhes, nomeadamente se há dívidas de condomínio. Viver numa casa inserida num condomínio exige o cumprimento de algumas regras, assim como o pagamento de despesas.  

Assim, e se o imóvel que está a pensar comprar é usado, deve perceber se há dívidas para pagar. Isto é, se o proprietário tem as contas do condomínio regularizadas. É que se não tiver, pode correr o risco de ter de arcar com as despesas. O mesmo no que diz respeito a dívidas do próprio condomínio.  

Mas se até aqui, saber essa informação só era possível por iniciativa própria, as regras mudaram este ano. É que agora é obrigatório que o vendedor apresente uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração que pretende comprar, bem como eventuais dívidas ao condomínio. Esta obrigatoriedade é uma das alterações ao regime de propriedade horizontal introduzidas pela Lei n.º 8/2022. Esta declaração deve ser apresentada na escritura juntamente com os documentos habituais.  

A declaração de encargos do condomínio deve referir:  

• natureza da fração;  
• montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento;  
• eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).  

Este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias partir do momento em que é pedido pelo condómino. 

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Tenho de pagar as dívidas do antigo proprietário? 

Até aqui, os tribunais competentes têm entendido que as dívidas que dizem respeito à falta de pagamento das quotas mensais não devem ser da responsabilidade dos novos proprietários. As dívidas relacionadas com quotas para limpeza de partes comuns ou manutenção geral são da responsabilidade do condomínio, na maior parte dos casos.  

Já as dívidas relacionadas com melhorias, alterações ou reparações, que o novo proprietário possa tirar proveito, transitam para este, mesmo que estas obras tenham sido antes aprovadas, em assembleia de condóminos, pelo anterior proprietário. 

Assim, antes de avançar com a compra de uma casa, deve primeiro informar-se junto do proprietário, e também da administração de condomínio, se foram aprovadas em assembleia de condóminos obras de conservação do edifício, e se as mesmas já estão ou não liquidadas para não ter surpresas desagradáveis.  

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O que pode acontecer a quem tem dívidas de condomínio? 

Os condóminos que não paguem as quotas do condomínio terão de enfrentar consequências que podem culminar numa ação judicial junto dos tribunais. Antes disso, a administração pode levar a cabo algumas estratégias como:  

• Aplicar as sanções previstas no regulamento a quem não pagar as quotas dentro do prazo estabelecido. No caso de o regulamento ainda não ter sido aprovado, será necessário submeter as eventuais sanções à votação da assembleia de condóminos; 
• Enviar cartas registadas com aviso de receção aos faltosos, informando-os da disposição firme de recorrer aos tribunais se as dívidas não forem pagas. 

Se não existir no regulamento do condomínio nenhuma referência à forma como resolver este problema, outra opção é recorrer aos Julgados de Paz. O processo é rápido e os custos são baixos, ainda que haja limitação territorial.

Os Julgados de Paz são tribunais distintos dos restantes uma vez que possuem características especiais de funcionamento e de organização, com competência para apreciar e decidir ações declarativas cíveis de valor não superior a 15 mil euros. Os modelos de resolução de litígios dos Julgados de Paz funcionam em estreita colaboração com as autarquias, aproximando os cidadãos da jurisdição.

Quando não existem Julgados de Paz com competência territorial, os centros de arbitragem são uma alternativa para resolver este problema. No máximo, os processos demoram seis meses. No entanto, para se avançar para um centro de arbitragem, ambas as partes têm de aceitar a resolução do litígio por esta via.

Em último caso, o condomínio pode recorrer aos tribunais. Mas é preciso ter em conta os custos do processo e os honorários de um advogado. Antes de optar por esta solução, e se o valor em dívida for inferior a dez mil euros, averigue se o devedor tem património que possa ser penhorado. Se for o caso, pode recorrer ao Procedimento Extrajudicial Pré Executivo (PEPEX).

O que é o PEPEX?

O PEPEX consiste numa plataforma online que tem como objetivo averiguar se o devedor tem bens que justifiquem avançar com um um processo judicial e consequente penhora. Esta pesquisa é feita através da consulta das bases de dados das Finanças, da Segurança Social, do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, de Conservatórias e restantes Registos. Apenas pode ser utilizado em dívidas inferiores a dez mil euros.

O acesso à plataforma é feito por via eletrónica - www.pepex.mj.pt -, através das credenciais de acesso ao Portal das Finanças (para pessoas singulares e coletivas ou equiparadas) ou com o certificado digital do cartão de cidadão (pessoas singulares). Advogados e solicitadores podem aceder com recurso ao certificado digital emitido pela respetiva ordem profissional.

Prescrição das dívidas de condomínio

As dívidas ao condomínio, assim como todas as outras, têm um prazo de validade. Por assumirem um caráter periódico e renovável, as quotas de condomínio estão sujeitas a um prazo de prescrição de cinco anos, de acordo com o artigo 310.º do Código Civil.

Por outro lado, as contribuições para as despesas extraordinárias (por exemplo, pintura da fachada do prédio ou outras obras de melhoria e restauro), com um caráter pontual, vigoram pelo período de 20 anos.

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