As casas pré-fabricadas têm vindo a conquistar espaço em Portugal como uma alternativa moderna, sustentável e, muitas vezes, mais económica à construção tradicional. Contudo, ao contrário do que se possa pensar, a sua instalação e legalização estão sujeitas a exigências em muito semelhantes às das habitações convencionais.

Quem pondera avançar com este tipo de projeto deve conhecer os requisitos legais, os procedimentos de licenciamento, as ligações de serviços essenciais, os cuidados de manutenção e as garantias normalmente associadas a esta solução.

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Requisitos e licenciamento das casas pré-fabricadas

Antes de adquirir ou instalar uma casa pré-fabricada, é fundamental perceber que este tipo de casa também é considerada construção para efeitos legais. Isto significa que, salvo exceções (como estruturas temporárias em terrenos privados sem fins habitacionais), é necessário cumprir as mesmas regras urbanísticas aplicáveis às casas tradicionais.

1. Viabilidade do terreno – o terreno deve estar classificado como solo urbano ou urbanizável no Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor no município onde se pretende a instalação de uma casa pré-fabricada. Em terrenos rústicos, só em casos específicos, como exploração agrícola ou turística, poderá ser autorizada a construção.
2. Pedido de informação prévia: Embora não seja obrigatório, este pedido à Câmara Municipal permite saber se é possível construir/instalar a casa pré-fabricada no terreno e sob que condições. Se aprovado, tem carácter vinculativo.
3. Projeto de arquitetura e especialidades – tal como numa construção tradicional, é necessário apresentar na Câmara Municipal um projeto elaborado por técnicos habilitados (arquitetos e engenheiros) e incluir plantas, cortes e alçados;
4. Projetos de especialidades: Incluem redes de eletricidade, gás, águas e esgotos, entre outros e, tal como nas demais construções, têm de ser submetidos à apreciação camarária.
5. Licença de construção – após aprovação do projeto, a autarquia emite a licença de construção, indispensável para iniciar a montagem. Sem este título, a obra é considerada ilegal, sujeita a coimas e, em último caso, demolição ou levantamento.
6. Comunicação prévia de conclusão de obra – Concluída a instalação, deve ser feita a comunicação de fim do processo de instalação, normalmente acompanhada por termo de responsabilidade do diretor de fiscalização de obra e do diretor de obra, certificado energético e levantamento topográfico se exigido.
7. Uma vez que as antigas “licenças de utilização” foram abolidas com as alterações introduzidas no RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação a este propósito, faz-se a comunicação prévia de utilização, junto da Câmara, após a entrega do termo de conclusão de obra. A Câmara não emite uma “licença”, mas regista a comunicação e confirma a conformidade

É importante destacar que existem empresas a promover casas pré-fabricadas como “dispensando licença”. Tal só é verdade para módulos móveis de lazer, sem fundações fixas e destinados a uso temporário. Sempre que tenham fundações e sempre que se destinem a habitação permanente, a legalização é sempre obrigatória.

Ligação de infraestruturas e de serviços essenciais

Uma vez montada a estrutura, a habitação só se torna funcional com a ligação às redes de infraestruturas:

• Água – deve ser ligada à rede pública municipal. Em locais afastados, pode, em alternativa, recorrer-se a furos ou poços, desde que devidamente licenciados pela Agência Portuguesa do Ambiente (APA).
• Eletricidade – o fornecimento é solicitado junto da distribuidora, sendo necessário certificado de instalação elétrica emitido por técnico credenciado.
• Saneamento – a regra é a ligação à rede pública. Na ausência desta, é possível instalar fossas sépticas ou sistemas de tratamento autónomo, desde que aprovados pela Câmara Municipal.
• Gás – a casa pré-fabricada pode ser ligada à rede canalizada, quando existente, ou funcionar com gás engarrafado.
• Telecomunicações – a instalação de fibra ótica ou rede móvel depende da cobertura da zona e pode exigir obras adicionais.

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Cuidados na escolha e instalação da casa pré-fabricada

Ao optar por uma casa pré-fabricada, alguns cuidados são fundamentais:

• Seleção da empresa fornecedora – verificar histórico, certificações, projetos concluídos e ter muita atenção às condições contratuais. Operam no nosso mercado algumas empresas de grande qualidade, mas existem também operadores menos rigorosos.
• Materiais e isolamento – assegurar que os painéis, madeiras, caixilharias ou betão cumprem as normas de isolamento térmico e acústico, essenciais para conforto e eficiência energética. Escolha fornecedores que garantam resistência a vento, humidade e variações térmicas.
• Compatibilidade com normas energéticas – desde 2021, todas as novas habitações devem cumprir requisitos de quase zero consumo energético (nZEB). A empresa vendedora deverá apresentar certificação energética da casa.
• Fundações – embora algumas casas pré-fabricadas se anunciem como “sem fundações”, a maioria necessita de base em betão, devidamente projetada e licenciada, para garantir a sua estabilidade e durabilidade.

Garantias e manutenção

À semelhança da construção convencional, as casas pré-fabricadas estão abrangidas pelo regime das garantias de bens imóveis, previsto no Código Civil:

• Garantia legal mínima – 5 anos para defeitos de construção (paredes, cobertura, estrutura) e 2 anos para defeitos em equipamentos e acabamentos.
• Seguro estendido – algumas empresas oferecem ou sugerem a contratação de seguro que cobre defeitos estruturais durante 10 anos.
• Assistência pós-venda – atendendo ao tipo de casa, aconselha-se decididamente a contratação de obrigação de assistência pós-venda, garantindo apoio técnico em caso de anomalias ou de reparação de avarias ou defeitos independentemente da sua causa.

A manutenção regular é igualmente importante: verificar revestimentos, tratar madeiras expostas, inspecionar telhados e limpar sistemas de drenagem. Estas práticas prolongam a vida útil da habitação e asseguram que mantém o desempenho energético e estrutural.

Ligação às infraestruturas públicas

A ligação da casa pré-fabricada às infraestruturas públicas (estradas, passeios, iluminação e redes gerais) é uma etapa frequentemente subestimada. Cabe ao município, em articulação com o proprietário, aprovar e acompanhar estas ligações. Em loteamentos recentes, estas infraestruturas já estão previstas; em terrenos isolados, pode ser necessário o proprietário assumir parte dos custos de prolongamento das redes, o que pode elevar o orçamento global.

Financiamento para compra de casa

Existem bancos no nosso mercado que financiam a compra 1de terreno para posterior construção de casa (incluindo casas pré-fabricadas / modulares) no regime de Crédito à Habitação Própria e Permanente (HPP), mas as condições variam muito conforme o banco, o terreno, o projeto, e a credibilidade do fabricante/construtor.

Casas pré-fabricadas devidamente licenciadas têm maior valorização no mercado e facilitam o acesso a crédito habitação já que as instituições bancárias, por regra, exigem licenciamento completo para analisar a possibilidade de concessão de financiamento. Por outro lado, o valor de mercado e a liquidez de uma casa pré-fabricada que tenha cumprido com todos os requisitos administrativos e de licenciamento é incomparavelmente maior do que uma casa desta que não tenha esse licenciamento.

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Conclusão

Construir uma casa pré-fabricada em Portugal não é apenas uma questão de escolher o modelo e montar a estrutura.

O processo envolve licenciamento rigoroso, ligação a serviços essenciais, cuidados técnicos e garantias contratuais. Quem se prepara devidamente, com acompanhamento profissional e planeamento, pode beneficiar de uma solução habitacional moderna, eficiente e adaptada às exigências ambientais do futuro. Por outro lado, o respeito integral de todas as regras administrativas em vigor acaba por ser fator determinante para a obtenção de crédito.