Depois de vários meses de discussão, o programa Mais Habitação foi publicado em Diário da República. Além de fixar limites à subida das rendas e introduzir alterações ao nível do Alojamento Local, este pacote de medidas traz também novidades ao nível de impostos, como é o caso do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Entre isenções para casas afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), aumento do desconto no IMI para famílias com dependentes e penalizações maiores para imóveis devolutos, são várias as atualizações. Fique a par das principais mudanças.

Adquirir, construir ou reabilitar para afetação ao PAA dá isenção de IMI

A primeira novidade ao nível do IMI chega através de uma alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. Assim, quem comprar, construir ou reabilitar imóveis e, posteriormente, os arrendar ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento fica isento do pagamento de IMI durante três anos.

A isenção começa a contar a partir da data de aquisição, mas o proprietário pode pedir que seja renovada por mais cinco anos. No entanto, a isenção fica sem efeito se:

• No prazo de cinco anos for dado ao imóvel um destino diferente daquele em que assentou o benefício. No caso de ter havido renovação da isenção a pedido do proprietário, o prazo passa a ser de 10 anos;
• O proprietário não celebrar nenhum contrato ao abrigo do PAA no prazo de seis meses a contar da data de transmissão.

Terrenos para construção e prédios para habitação não pagam imposto

O Governo acrescentou um novo artigo ao código do IMI, que isenta do pagamento deste imposto:

• Os terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
• Os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.

Contudo, se ao prédio for dado outro uso que não o habitacional, o proprietário terá de pagar todo o imposto devido desde a aquisição.

Por fim, é importante dizer que nem todos podem beneficiar desta isenção. É o caso de:

• Quem comprar o prédio a uma entidade que já tenha beneficiado da isenção;
• Quem tiver domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;
• Entidades dominadas ou controladas, direta ou indiretamente, por entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável.

Prédios devolutos ou em ruínas podem ser avaliados como terrenos para construção

Os municípios podem pedir que os prédios urbanos devolutos ou em ruínas sejam avaliados como terrenos para construção. Para tal, o município deve indicar quais as áreas brutas previstas.

De resto, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) destes terrenos pode ser determinado de duas formas:

• Através da fórmula usada para calcular o VPT dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços;
• Através da fórmula usada para calcular o VPT dos terrenos para construção.

No final, é escolhido o valor de avaliação mais elevado.

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Alojamento Local penalizado no cálculo do VPT

Outra das alterações introduzidas ao Código do IMI vem penalizar os prédios que constituam, ainda que parcialmente, estabelecimentos de alojamento local. Nestes casos, o coeficiente de vetustez é sempre 1.

E como é que isto se relaciona com o Valor Patrimonial Tributário e com o IMI?

Todos os anos, a determinação do imposto a pagar é feito através da aplicação de uma taxa (entre 0,3% e 0,45%) ao Valor Patrimonial Tributário. Ora, um dos parâmetros usados para calcular o VPT é o coeficiente de vetustez, que acompanha a idade do imóvel.

Ou seja, à medida que a casa vai ficando mais velha, o coeficiente de vetustez diminui. A título de exemplo, um imóvel com menos de dois anos tem um coeficiente de 1, enquanto que aos que têm entre nove e 15 anos é aplicado o coeficiente de 0,85.

Assim, se o coeficiente de vetustez se mantiver no 1, o VPT será mais elevado, o que se reflete negativamente no valor de IMI a pagar.

Penalização para prédios rústicos abandonados aumenta

Até agora, as câmaras municipais podiam aumentar até ao dobro a taxa de IMI aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrassem em situação de abandono. No entanto, também aqui há alterações. Com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, os municípios estão autorizados a subir a penalização para o triplo.

Isto é o mesmo que dizer que, no limite, a taxa a aplicar nestas situações sobe de 1,6% para 2,4%. Além disso, o imposto a cobrar depois da majoração nunca pode ser inferior a 20 euros.

Nota: a taxa de IMI sem penalização a aplicar a prédios rústicos é de 0,8%.

Desconto no IMI para famílias com dependentes aumenta

Quem tiver dependentes a cargo pode beneficiar de um desconto no IMI superior ao que era concedido até agora. No entanto, a atribuição deste benefício continua a estar dependente da decisão do município. Além disso, só são elegíveis os prédios urbanos ou parte deles destinados a habitação própria e permanente e que, efetivamente, sejam usados para esse fim.

Assim, de acordo com o número de dependentes, o desconto no IMI é o seguinte:

• 1 dependente: 40 euros (em vez de 20)
• 2 dependentes: 70 euros (em vez de 40)
• 3 ou mais dependentes: 140 euros (em vez de 70)

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Zonas de pressão urbanística: Sobem as penalizações para prédios devolutos e terrenos por construir

Também aqui há novidades e, neste caso, o Governo reformulou quase por completo o artigo 112.º-B do Código do IMI. Assim, a taxa de IMI é elevada 10 vezes e agravada em 20% ao ano sempre que os seguintes casos se verifiquem em zonas de pressão urbanística:

• Prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano;
• Prédios em ruínas;
• Terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional.

Tendo em conta que as taxas de IMI para os prédios urbanos se encontram entre os 0,3% e os 0,45%, a penalização inicial (10 vezes) coloca-as entre os 3% e os 4,5%. A isto acresce ainda a penalização de 20% em cada ano subsequente.

Ainda assim, o limite máximo de agravamento é 20 vezes a taxa base, ou seja, 6% e 9%. Contudo, existem duas exceções:

• Quando o prédio urbano ou fração autónoma se destina a habitação e, no ano a que respeita o imposto, não se encontra arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente, o limite máximo pode ser agravado em 50%;
• O agravamento pode ser de 100% no caso de pessoas coletivas.

AIMI: Prédios do PAA beneficiados e prédios devolutos penalizados

Até agora, apenas os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros» estavam excluídos do pagamento do Adicional ao IMI (AIMI), de acordo com o artigo 135.º-B do Código do IMI.

No entanto, as alterações introduzidas pela nova legislação isentam também deste imposto os prédios urbanos classificados como "habitacionais" enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento.

Se os proprietários de prédios enquadrados no PAA são beneficiados ao nível de AIMI, também há quem saia prejudicado. É o que acontece nos casos de prédios devolutos há mais de um ano, dos prédios em ruínas e dos prédios parcialmente devolutos.

Estes proprietários deixam de poder deduzir 600 mil euros à soma dos valores patrimoniais tributários. Ou seja, vão pagar mais imposto.

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