São vários os investidores que decidem apostar na aquisição de casas para arrendamento, na expectativa de obter um bom retorno desse investimento. Com este artigo fique a saber se este é realmente um bom investimento.

Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.

No FinancasPessoais.pt consideramos que o investimento imobiliário não é adequado para a generalidade das pessoas, em particular devido a problemas de falta de liquidez, excesso de concentração e imprevisibilidade dos gastos associados.

A verdade, contudo, é que o número de investidores no negócio do arrendamento é muito significativo, pelo que decidimos produzir este artigo, em que enumeramos os principais gastos associados ao negócio do arrendamento.

Fase inicial

Na fase inicial, para além do custo do imóvel propriamente dito, existem custos com os registos (escritura) e impostos (IMTImposto do Selo). Se recorrer a crédito, existem gastos acrescidos de registo (mútuo com hipoteca) e de Imposto do Selo, além de outros gastos associados directamente à contratação do crédito (abertura de dossier, avaliação, etc). Poderá analisar em detalhe todos os custos associados à compra de uma casa, bem como a documentação necessária, no nosso artigo “Vai comprar casa? Conheça todos os custos, papéis e impostos!”.

Ainda numa fase prévia surgem quase sempre gastos relacionados com remodelações e equipamentos. As estimativas dos senhorios quanto ao valor a gastar nestas rubricas são geralmente demasiado optimistas, ficando o gasto real superior ao esperado.

Na exploração

Quando o imóvel já estiver pronto para ser arrendado (ou já arrendado), existe um conjunto de gastos que terão de ser periodicamente suportados, dos quais destacamos os seguintes:

  • Manutenção: depende significativamente do estado do imóvel e do cuidado dos inquilinos. De uma forma ou de outra, convém orçamentar alguma verba para esta rubrica, que pode ir de pequenas pinturas/arranjos até à substituição de electrodomésticos ou intervenções estruturais significativas.
  • Condomínio: se o seu imóvel fizer parte de um prédio, terá de pagar a quota do condomínio, incluindo valores extraordinários que surjam. Para se acautelar deve ter acesso prévio aos últimos Relatórios e Contas, bem como as actas, para averiguar os encargos habituais, as manutenções previstas e a saúde financeira do condomínio para fazer face a reparações extraordinárias.
  • Imposto do Selo e IMI: por cada contrato de arrendamento celebrado terá de pagar Imposto de Selo, além de que anualmente terá que pagar o IMI do seu imóvel. Se a soma do valor patrimonial tributário dos seus imóveis for muito elevado, pode ainda estar sujeito ao Adicional ao IMI.
  • Juros: se recorrer a crédito, lembre-se de considerar os respectivos juros. Hoje em dia as taxas de juro estão extremamente baixas, mas pode não ser sempre assim.
  • Publicidade: sempre que o imóvel estiver prestes a ficar vazio, será necessário publicitar a sua disponibilidade. Dependendo do meio escolhido, pode acarretar alguns encargos.
  • Despejos: quando as coisas dão para o torto com o inquilino, pode ser necessário seguir pela via do despejo. Ainda que actualmente o processo esteja simplificado e mais barato, há que estar precavido dos gastos desta eventualidade.

Assim, se está a pensar entrar no mercado do arrendamento como senhorio, sugerimos que utilize a listagem de gastos que apresentamos como ponto de partida, adoptando uma postura conservadora para avaliar a atractividade do investimento.

Por último, relembramos que gerir um negócio de arrendamento exige tempo e disponibilidade, que terá de “subtrair” a outra parte da sua vida. Alternativamente, pode contratar alguém que o faça por si, comportando esta opção encargos adicionais.