Apresentado em fevereiro de 2023 e promulgado em setembro do mesmo ano, o programa Mais Habitação foi um foco de debate durante vários meses. Criado com o objetivo de melhorar as condições de acesso a habitação, a nova legislação traz várias novidades.

Entre limites à subida das rendas, mudanças no IMI e IMT, revisão das licenças de Alojamento Local e o arrendamento foçado de imóveis devolutos, resumimos as principais medidas deste pacote.

• 1. Rendas
• 2. IRS
• 3. IMI
• 4. IMT
• 5. Despejos
• 6. Arrendamento forçado
• 7. Alojamento Local
• 8. Promoção da habitação acessível
• 9. Vistos gold

1. Rendas: Limites à subida e congelamento dos contratos mais antigos

Ao nível das rendas, destacam-se o aumento máximo de 2% imposto aos novos contratos e a impossibilidade de transferir os contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime de Arrendamento Urbano.

Vai fazer novo contrato? Renda só pode subir 2%

Quem teve a casa arrendada nos cinco anos anteriores à entrada em vigor do Mais Habitação e quiser celebrar um contrato com um novo inquilino não pode aumentar a renda em mais de 2%. Por exemplo, se a última renda foi 600 euros, a nova renda não pode ser superior a 612 euros.

Esta limitação apenas se aplica às casas cuja renda exceda os limite de preço por tipologia definidos no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Contudo, existem exceções que permitem uma subida acima de 2%:

• Quando o contrato anterior não foi alvo de atualizações permitidas: o senhorio pode acrescentar os coeficientes de atualização automática dos últimos três anos;
• Quando houve obras no imóvel: se as obras de remodelação ou restauro profundas forem atestadas pela Câmara Municipal, pode acrescer à renda o valor relativo às despesas suportadas, até ao limite anual de 15%.

No entanto, os proprietários só podem aplicar qualquer um destes coeficientes uma vez por ano.

Contratos anteriores a 1990 fora do NRAU

Outra novidade na cobrança de rendas é o congelamento dos contratos anteriores a 1990. Quem não transferiu estes contratos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) já não o pode fazer. Ou seja, os senhorios não podem terminar estes contratos quando:

• O arrendatário comprove que o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais;
• O arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos;
• O arrendatário tem deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Ainda assim, o Governo permitiu que estas rendas sejam atualizadas com base na inflação. Além disso, os proprietários não têm de pagar IRS nem IMI. Estão também prometidas outras compensações, mas só em 2024.

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2. IRS: Tributação sobre as rendas baixa e mais-valias com novas regras de isenção

Com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, a taxa autónoma sobre os rendimentos prediais baixa para 25% e o reinvestimento das mais-valias tem regras mais apertadas.

Alívio na tributação de rendimentos prediais

A taxa autónoma aplicada sobre os rendimentos prediais desceu de 28% para 25%. Além disso, são aplicadas reduções adicionais de acordo com a duração do contrato de arrendamento. Na prática, as taxas a aplicar são as seguintes:

• Contrato com menos de 5 anos: 25%
• Contrato entre 5 e 10 anos: 15% (com redução de dois pontos percentuais por cada renovação, até um máximo de 10 pontos percentuais)
• Contrato entre 10 e 20 anos: 10%
• Contrato com mais de 10 anos: 5%

Mas os "descontos" adicionais não ficam por aqui. Se a renda praticada for 5% mais baixa do que a do contrato anterior, a taxa autónoma desce mais cinco pontos percentuais.

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Mais-valias com regras mais apertadas

Existem dois novos requisitos para ter direito à isenção de tributação de mais-valias na venda de uma habitação própria e permanente (HPP). Assim, não basta que o dinheiro seja reinvestido na compra de um imóvel ou terreno para HPP entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.

É preciso que a casa que foi vendida tenho sido habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores à data de transmissão e que o proprietário não tenha beneficiado da isenção no ano dos ganhos e nos três anos anteriores.

Além disso, o Governo implementou uma norma transitória, que isenta de tributação as mais-valias com a venda de segundas casas e de terrenos para construção. Para isso, é preciso que os ganhos sejam usados para amortizar o crédito da habitação própria e permanente no prazo de três meses após a venda.

A norma aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Vendas ao Estado beneficiadas

Ficam isentas de tributação as mais-valias provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais. No entanto, não estão isentos:

• Os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;
• Os ganhos decorrentes de uma venda através do exercício de direito de preferência.

Os rendimentos que ficarem isentos no âmbito desta medida são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

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3. IMI: Novas isenções, reforço das penalizações e aumento do desconto familiar

O pacote Mais Habitação introduziu algumas alterações ao nível do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). De um lado, cria novas isenções para os imóveis afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Do outro, reforça as penalizações sobre as casas devolutas e abandonadas.

PAA, terrenos para construção e imóveis para habitação: Quem fica isento?

Quem comprar, construir ou reabilitar imóveis e, posteriormente, os arrendar ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento fica isento do pagamento de IMI durante três anos. Além disso, o proprietário pode pedir a renovação do benefício por mais cinco anos. Ou seja, no limite, a isenção pode durar oito anos.

Contudo, a casa tem de ficar no PAA durante cinco anos (10 no caso de ter havido renovação) e o proprietário tem de celebrar o contrato de arrendamento no prazo de seis meses após a data de transmissão. Se tal não acontecer, o benefício fica sem efeito.

Mas estes não são os únicos casos de isenção de IMI. Também estão livres de imposto os terrenos para construção e os imóveis para habitação cujo procedimento de controlo prévio já tenha sido iniciado mas para o qual ainda não haja resposta.

Desconto familiar aumenta

O Governo aumentou o desconto no IMI atribuído às famílias com dependentes. Assim, os novos valores são:

• 1 dependente: 40 euros (em vez de 20)
• 2 dependentes: 70 euros (em vez de 40)
• 3 ou mais dependentes: 140 euros (em vez de 70)

De resto, mantém-se a regra de só atribuir o desconto às casas destinadas a habitação própria e permanente. Além disso, a atribuição do benefício continua a estar dependente da decisão do município.

Taxa sobre os prédios rústicos abandonados pode chegar aos 2,4%

Os municípios podem aumentar até ao triplo a taxa de IMI aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em situação de abandono. Ou seja, a taxa a aplicar é de 2,4% em vez de 0,8% (a taxa base). Além disso, o imposto a cobrar depois da majoração nunca pode ser inferior a 20 euros.

Reforço das penalizações para imóveis devolutos e terrenos por construir

A taxa de IMI é elevada em 10 vezes e agravada em 20% ao ano sempre que as seguintes situações se verifiquem em zonas de pressão urbanística:

• Imóveis urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano;
• Imóveis em ruínas;
• Terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional.

O que é que isto significa? Que a taxa a aplicar passa do intervalo entre 0,3% e 0,45% para entre 3% e 4,5%. No entanto, mesmo depois de aplicada a penalização anual de 20%, a tributação não pode ser superior a 20 vezes a taxa base, ou seja, 6% e 9%.

Alojamento Local com IMI agravado

Não foi criada nenhuma taxa especial de IMI para o Alojamento Local, mas os proprietários vão ter de pagar mais imposto. Isto porque o Governo mexeu na forma de calcular o Valor Patrimonial Tributário (sobre o qual incide a taxa de IMI) destes imóveis.

Como? Ao definir que o coeficiente de vetustez destes estabelecimentos é sempre 1 em vez de diminuir à medida que o imóvel vai ficando mais velho.

AIMI: Novidades no PAA e nos imóveis devolutos

O programa Mais Habitação mexeu também com o Adicional ao IMI (AIMI). Do lado das isenções ficam os prédios urbanos classificados como "habitacionais" enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento.

No que toca a penalizações, os proprietários de prédios devolutos há mais de um ano, dos prédios em ruínas e dos prédios parcialmente devolutos deixam de poder deduzir 600 mil euros à soma dos valores patrimoniais tributários. Por outras palavras, vão pagar mais imposto.

Leia ainda: Mais Habitação: O que muda no IMI?

4. IMT: Isenção no PAA e menos tempo para revender imóveis

Em relação ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o programa Mais Habitação trouxe novidades ao nível de isenções. Por um lado, alargou este benefício aos imóveis e terrenos que têm como destino o Programa de Apoio ao Arrendamento. Por outro, reduziu o prazo para revender casas sem pagar imposto.

Imóveis e terrenos do PAA na lista de isenções

Tal como acontece com o IMI, quem comprar, construir ou reabilitar imóveis para, mais à frente, os arrendar ao abrigo do PAA não tem de pagar IMT.

Além disso, também estão isentos os terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais em que:

• Pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas sejam afetos ao PAA;
• O procedimento de controlo prévio para obras de construção tenha início no prazo de dois anos após a aquisição.

Comprar, revender e não pagar imposto: Prazo encurta para um ano

Até à entrada em vigor desta legislação, o prazo para beneficiar da isenção de IMT na compra e posterior revenda de imóveis era de três anos. Agora, o Governo reduziu esse prazo para um ano.

No entanto, não basta que a casa seja vendida durante esse período. Assim, também é preciso cumprir as seguintes condições:

• O imóvel não pode ser revendido para nova revenda;
• O imóvel não pode ser alvo de obras ou alterações que alterem o seu Valor Patrimonial Tributário;
• O comprador tem de comprovar que se dedica habitualmente à revenda de imóveis e que revendeu imóveis nos dois anos anteriores.

Leia ainda: O que muda no IMT com o Mais Habitação?

5. Despejos: Novo balcão e encurtamento dos prazos

O Governo quer simplificar e melhorar o procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento, além de reforçar as garantias de senhorios e inquilinos.

Balcão Nacional do Arrendamento muda de nome

O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) vem substituir o Balcão Nacional do Arrendamento. O modo de funcionamento não muda muito em relação ao que era feito até agora. Ou seja, continua a focar-se no encaminhamento do processo especial de despejo.

É junto do BAS que se pode obter formulários com modelos pré-definidos de requerimento de despejo ou de pedido de autorização judicial para entrada no domicílio.

Processos mais simples e rápidos

Este é, pelo menos, o objetivo do programa Mais Habitação. Assim, os senhorios podem recorrer ao procedimento especial de despejo sempre que não consigam comunicar com o arrendatário sobre a cessação do contrato por falta de pagamento das rendas.

No entanto, de acordo com o Código Civil, só o podem fazer caso o inquilino tenha pelo menos três meses de pagamentos em falta ou caso se tenha atrasado mais de oito dias por mais de quatro vezes.

Se o arrendatário se opuser, o senhorio tem 10 dias para recorrer aos tribunais. Posteriormente, a audiência de julgamento tem de acontecer no prazo de 20 dias após a distribuição ou conclusão dos autos. Caso o tribunal dê razão ao proprietário, o inquilino deve desocupar a casa no período de 30 dias. Ainda assim, pode ser definido um prazo diferente se ambas as partes chegarem a acordo.

Estado paga rendas em atraso

Outra novidade é o facto de o Estado assumir o pagamento das rendas devidas após o prazo de oposição. Pode fazê-lo quando o motivo para a cessação do contrato for a falta de pagamento e o inquilino não regularize um atraso igual ou superior a três meses (tem um mês para fazê-lo após ser informado pelo senhorio).

O pagamento por parte do Estado tem o valor máximo mensal de 1,5 vezes o salário mínimo nacional. O limite da ajuda é 9 vezes o salário mínimo.

Leia ainda: Despejos vão ser mais simples e rápidos. O que muda?

6. Arrendamento forçado: Câmaras podem avançar

Foi uma das medidas que gerou mais polémica quando o Governo apresentou o programa Mais Habitação e aplica-se aos imóveis devolutos há mais de dois anos localizados fora do interior do país. Nestes casos, a câmara municipal tem duas opções.

1. Notificar o proprietário para o dever de conservação do imóvel. Se a ordem não for cumprida, o município pode avançar com obras coercivas. Para tal, o Estado vai criar uma linha de financiamento com o montante máximo de 150 milhões de euros.

2. Notificar o proprietário para o dever de uso e, querendo, apresentação de uma proposta de arrendamento. Aqui, a renda não pode exceder em 30% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.

No entanto, se o proprietário não aceitar a proposta ou não responder no prazo de 90 dias, o município pode avançar para o arrendamento forçado.

7. Alojamento Local: Suspensão de licenças, nova taxa e incentivo ao arrendamento habitacional

O Mais Habitação traz várias novidades ao nível do Alojamento Local. Assim, entre outras medidas, o Governo suspendeu a emissão de novas licenças, criou uma nova taxa e deu mais força aos condomínios. Além disso, existem incentivos fiscais para quem transferir o imóvel para o arrendamento habitacional.

Novas licenças suspensas

Esta legislação veio suspender a emissão de novas licenças de Alojamento Local nas modalidades de apartamento e de quartos. No entanto, a medida não se aplica nos territórios do interior nem nas Regiões Autónomas.

Licenças atuais revistas em 2030

Os registos de Alojamento Local que já existiam antes da entrada em vigor do programa Mais Habitação vão ser reapreciados durante 2030 e, se forem novamente aprovados, são renováveis por cinco anos.

Além disso, os proprietários de estabelecimentos de Alojamento Local devem comprovar, até ao dia 7 de dezembro de 2024, a manutenção da atividade através da apresentação de declaração contributiva. Caso não o façam, as licenças são canceladas.

Nova taxa sobre o Alojamento Local

O Governo criou uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL). Trata-se de uma taxa de 15% cuja base tributável é determinada pela aplicação do coeficiente económico do Alojamento Local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais.

A CEAL apenas é aplicada nas modalidades de apartamento e de quartos. Além disso, esta contribuição não é dedutível em IRC.

Condomínios com mais poder

A partir de agora, os condóminos ganham força para decidir o destino dos estabelecimentos de Alojamento Local. Primeiro, porque o registo de um estabelecimento numa fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal (por exemplo, um apartamento) deve ser aprovado pelo condomínio.

Depois, porque os condóminos também podem decidir sobre o cancelamento de um registo existente. Neste caso, a assembleia de condóminos pode opor-se à atividade desde que a decisão seja apoiada por pelo menos dois terços da permilagem do edifício.

Se o cancelamento for aprovado, o condomínio comunica a decisão ao Presidente da Câmara Municipal, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após o envio da deliberação.

Contudo, a assembleia de condóminos não pode cancelar todos os registos. É o que acontece com aqueles cujo título constitutivo preveja a utilização como estabelecimento de Alojamento Local ou que, anteriormente, tenham sido aprovados pelo condomínio.

Leia ainda: Alojamento Local com novas regras. O que vai mudar?

Alojamentos que transitem para o arrendamento habitacional com benefícios fiscais

Quem transferir um estabelecimento de Alojamento Local para o arrendamento habitacional fica isento do pagamento de IRS e IRC sobre as rendas até ao final de 2029. Ainda assim, é preciso cumprir mais duas condições para ter acesso ao benefício:

• O estabelecimento de Alojamento Local tem de ter sido registado até 31 de dezembro de 2022;
• A celebração do contrato de arrendamento e a inscrição no Portal das Finanças tem de acontecer até 31 de dezembro de 2024.

8. Promoção da habitação acessível: Cedência de terrenos e linha de financiamento

O Estado vai apoiar cooperativas, sociedades comerciais da área da construção civil, municípios, juntas de freguesia e misericórdias para que estas entidades promovam habitação para arrendamento acessível.

Mas quais são os apoios? Uma linha de financiamento no montante máximo de 250 milhões de euros e a cedência de terrenos e edifícios públicos.

Na generalidade dos casos, os imóveis têm de ficar afetos ao arrendamento acessível durante 25 anos. Ainda assim, quando haja cedência do direito de superfície, o período mínimo passa a ser de 90 anos.

9. Vistos gold: Ponto final nos novos pedidos

A partir de agora, não são permitidos novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento. Ainda assim, os pedidos que tenham sido feitos antes da entrada em vigor da nova legislação podem ainda ser aprovados.

Do mesmo modo, as pessoas que já têm autorizações atribuídas podem continuar a renová-las. Além disso, a concessão e renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar continua a ser permitida.