Portugal regista a segunda maior subida anual da União Europeia (UE), enquanto Finlândia regista uma diminuição persistente.
O mercado imobiliário europeu mantém-se, em geral, em clara trajetória ascendente, com os preços das casas a registarem um aumento de 5,5% na União Europeia no terceiro trimestre de 2025 face ao período homólogo do ano anterior, segundo dados divulgados em janeiro pelo Eurostat, o gabinete de estatística da UE. Na Zona Euro, a valorização foi ligeiramente inferior, fixando-se em 5,1%.
Estes números representam a continuação de uma tendência que se tem mantido estável ao longo do ano. Em termos trimestrais, tanto a UE como a Zona Euro registaram um crescimento de 1,6% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2025, apontando para um crescimento expressivo, mas ainda assim longe de descontrolado.
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Um Continente, várias realidades
O mercado imobiliário europeu está claramente dividido, com alguns países a viver um autêntico boom enquanto outros enfrentam estagnação ou mesmo retração.
No topo da tabela surge a Hungria, com uma valorização anual impressionante de 21,1%, seguida por Portugal, onde os preços subiram 17,7%, e pela Bulgária, com um aumento de 15,4%. Espanha e Croácia completam o grupo de países com valorizações superiores a 12%, confirmando a vitalidade dos mercados do sul e leste europeu.
Portugal, para mal dos nossos pecados, mantém-se assim entre os mercados mais aquecidos da Europa, com uma dinâmica particularmente intensa no último trimestre: os preços subiram 4,1% apenas entre julho e setembro de 2025, o terceiro maior aumento trimestral de toda a UE, apenas superado pela Letónia (5,2%) e pela Eslováquia (4,9%).
A exceção finlandesa
No extremo oposto encontra-se a Finlândia, único país da UE onde os preços das casas estão efetivamente a cair. A quebra de 3,1% no terceiro trimestre de 2025 face ao período homólogo representa o agravamento de uma tendência negativa que já se manifestava nos trimestres anteriores. Em termos trimestrais, a descida foi ainda mais acentuada: -2,2% entre o segundo e o terceiro trimestre.
A Suécia, vizinha nórdica, apresenta o crescimento mais modesto entre os países com mercados em valorização, com uma subida anual de apenas 0,5%, sugerindo um arrefecimento generalizado do mercado habitacional no norte da Europa.
As grandes economias evoluem a velocidades diferentes
Entre as principais economias europeias, o panorama é bastante heterogéneo. Espanha destaca-se claramente com uma valorização de 12,8%, mantendo o ritmo acelerado observado nos trimestres anteriores e confirmando a forte procura tanto por parte de residentes como de compradores internacionais.
A Alemanha, maior economia europeia, regista um crescimento moderado de 3,3%, refletindo um mercado mais estabilizado após um período de ajustamento. França parece ter superado as dificuldades do ano passado (quando registou quedas), apresentando agora uma modesta valorização de 0,7% – um sinal de recuperação ainda tímida mas consistente.
Itália situa-se numa posição intermédia, com uma subida de 3,8%, enquanto os Países Baixos mostram sinais de moderação, com o crescimento a desacelerar de mais de 10% no início do ano para 7,7% no terceiro trimestre.
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Subidas e descidas recentes (de curto prazo) sinalizam incerteza
A análise dos movimentos trimestrais mais recentes revela alguma volatilidade em certos mercados. Cinco países registaram quedas de preços entre o segundo e o terceiro trimestre de 2025, com destaque para o Luxemburgo (-3,1%), Finlândia (-2,2%) e Eslovénia (-1,1%).
Esta volatilidade sugere que alguns mercados podem estar a aproximar-se de pontos de viragem, especialmente em contextos onde taxas de juro mais elevadas começam a pesar sobre a capacidade de endividamento das famílias.
O que está por detrás dos números?
O Índice de Preços da Habitação mede a evolução dos preços de todas as propriedades residenciais – apartamentos, moradias isoladas, casas geminadas – tanto novas como usadas. A persistente pressão ascendente reflete várias dinâmicas em simultâneo.
Em primeiro lugar, mantém-se generalizada a escassez de oferta em muitas áreas urbanas europeias, onde o ritmo de construção de habitação nova não acompanha o crescimento da procura. Este desfasamento é particularmente evidente em áreas metropolitanas de cidades como Lisboa, Porto, Madrid, Barcelona ou Amesterdão.
Por outro lado, apesar da subida das taxas de juro nos últimos anos, a procura mantém-se muito forte em muitos mercados, sustentada pelo crescimento salarial em vários países e por poupanças acumuladas durante a pandemia. Em Portugal, ainda que não se registe um aumento significativo de poupanças nem um aumento salarial relevante, verifica-se, ainda assim, uma procura muito forte por parte de compradores estrangeiros e investidores internacionais.
Nos mercados da Europa Central e de Leste, como Hungria, Bulgária e Eslováquia, os aumentos acentuados refletem também um efeito de convergência, com estes países a recuperarem o diferencial histórico face às economias mais desenvolvidas da Europa Ocidental.
Sinais contraditórios para o futuro
A consistência do crescimento ao longo de 2025 – com a Zona Euro a manter exatamente os mesmos 5,1% de valorização anual no segundo e terceiro trimestres – sugere que o mercado encontrou um ritmo de cruzeiro, ainda que elevado.
No entanto, os dados trimestrais apontam para sinais contraditórios. Enquanto alguns mercados como Letónia, Eslováquia e Portugal mantêm forte dinamismo no curtíssimo prazo, outros como Luxemburgo e Eslovénia registaram quebras recentes que podem antecipar uma moderação mais generalizada.
A persistente descida na Finlândia serve como aviso de que os mercados imobiliários europeus permanecem profundamente diversos, com condições locais – sejam elas demográficas, económicas ou regulatórias – capazes de sobrepor-se às tendências continentais.
Para os próximos meses, será importante acompanhar se a dinâmica positiva se mantém ou se, pelo contrário, o efeito cumulativo de taxas de juro ainda elevadas e o eventual arrefecimento económico em algumas geografias começam a travar o ímpeto do mercado. A próxima atualização do Eurostat, prevista para 7 de abril de 2026, trará dados do quarto trimestre que ajudarão a clarificar se 2026 manterá o padrão de 2025 ou se estamos perante o início de uma nova fase.
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Portugal: Políticas habitacionais ainda sem efeito visível
Os números do Eurostat lançam uma luz particularmente preocupante sobre a situação portuguesa e levantam questões sobre a eficácia das medidas governamentais de estímulo à construção e revitalização do mercado de arrendamento. Como melhor se verá abaixo, os números parecem indicar que até ao terceiro trimestre de 2025, estas políticas ainda não produziram qualquer efeito moderador visível nos preços.
A valorização de 17,7% coloca Portugal num patamar claramente insustentável. Este valor é mais de três vezes superior às médias europeia (5,5%) e da Zona Euro (5,1%), colocando o país numa trajetória de claro sobreaquecimento. Mais preocupante ainda: longe de moderar, a tendência está a acelerar trimestre após trimestre – 16,3% no primeiro trimestre, 17,2% no segundo e 17,7% no terceiro.
O aumento trimestral de 4,1% entre julho e setembro merece particular atenção. Para contextualizar: este crescimento em apenas três meses supera o crescimento anual de economias como França (0,7%), Suécia (0,5%) ou Áustria (2,7%). Trata-se de uma trajetória particularmente acelerada, apenas acompanhada por Letónia e Eslováquia.
Nos mercados onde políticas de estímulo à oferta estão a produzir resultados, seria expectável observar sinais de moderação: desaceleração do crescimento trimestral, estabilização em determinados segmentos, ou pelo menos uma convergência gradual em direção às médias europeias. Infelizmente, esta realidade não se verifica no nosso país. Pelo contrário, neste capítulo, Portugal teima em divergir ainda mais do resto da Europa.
Várias hipóteses podem explicar esta persistente dinâmica ascendente. Em primeiro lugar, existe um inevitável desfasamento temporal e a falta de tempo suficiente para que as alterações legislativas tenham produzidos efeitos palpáveis. Por outro lado, é sabido que políticas de estímulo à construção podem demorar dois a três anos até se traduzirem em nova oferta efetiva no mercado, desde o licenciamento até à conclusão das obras.
Acresce ainda que o volume de nova oferta pode simplesmente ser insuficiente face à procura acumulada – uma combinação de procura doméstica reprimida, forte interesse de compradores estrangeiros e fluxos de investimento que não dão sinais de abrandar.
Constrangimentos estruturais também não podem ser ignorados: processos de licenciamento morosos, uma crescente escassez de mão-de-obra qualificada no setor da construção e custos de construção persistentemente elevados continuam a travar a capacidade de resposta da oferta. E é possível que a procura esteja a crescer mais rapidamente do que qualquer política consegue acompanhar, neutralizando os efeitos pretendidos.
Finalmente, existe a possibilidade do mercado de arrendamento não estar a funcionar como válvula de escape esperada. Se a revitalização deste segmento não estiver efetivamente a aliviar a pressão sobre o mercado de compra, o impacto das medidas será naturalmente limitado.
Os dados são inequívocos: até ao terceiro trimestre de 2025, Portugal mantém-se numa situação de sobreaquecimento grave e crescente, destacando-se negativamente no panorama europeu. Será necessário aguardar pelos próximos trimestres, especialmente ao longo de 2026, para avaliar se existe um efeito de desfasamento temporal e se as medidas começarão finalmente a produzir resultados, ou se será necessário um reforço ou reformulação substancial das políticas habitacionais em curso.
Esta escalada desenfreada dos preços tem consequências que vão muito além das estatísticas. O fosso entre rendimentos disponíveis e valores de mercado tornou-se um abismo intransponível para famílias de classe média e, sobretudo, para as gerações mais jovens. O sonho da casa própria afasta-se a cada trimestre, alimentando tensões sociais cada vez mais visíveis nos principais centros urbanos. Lisboa e Porto assistem a uma transformação profunda: bairros inteiros mudam de perfil e o acesso à habitação deixou de ser uma questão de poupança e esforço para se tornar uma questão de lotaria geracional – ter ou não ter nascido na altura certa, com implicações evidentes nas taxas de natalidade decrescentes, o que deveria preocupar seriamente o poder político.
O impacto estende-se também ao mercado de arrendamento e ao próprio planeamento das cidades. A valorização galopante dos ativos incentiva proprietários a reposicionar imóveis para segmentos de renda elevada ou para arrendamentos de curta duração, esvaziando ainda mais a oferta compatível com rendimentos médios. Resultado: pressão adicional sobre um mercado residencial permanente já em rutura. Do lado das políticas públicas, a dinâmica dos preços forçou uma mudança de prioridades: aceleração de processos de licenciamento, mobilização de solo público para habitação acessível e procura de instrumentos urbanísticos mais eficazes tornaram-se matérias urgentes.
Resta saber se estas medidas terão o impacto, a escala e a velocidade necessárias para inverter uma espiral que, por agora, parece imparável.
O que é o Eurostat?
O Eurostat é o gabinete oficial de estatística da União Europeia, com sede no Luxemburgo, responsável por recolher, harmonizar e publicar dados estatísticos comparáveis entre todos os Estados-membros.
No caso do Índice de Preços da Habitação, o Eurostat compila informação fornecida pelos institutos nacionais de estatística de cada país (em Portugal, o INE), que monitorizam as transações imobiliárias de propriedades residenciais – tanto novas como usadas – adquiridas por particulares.
As variações são calculadas através de índices encadeados anualmente, com ponderações atualizadas todos os anos e ajustadas segundo o peso relativo da economia de cada país, de forma a refletir o seu real poder de compra, o que permite comparações equitativas entre economias de diferentes dimensões.
A importância prática do Eurostat reside em fornecer dados fiáveis e harmonizados. Estes permitem a governos, investidores, instituições financeiras e cidadãos compreender tendências económicas transnacionais, tomarem decisões informadas e avaliarem políticas públicas – desde planeamento habitacional até à estabilidade do sistema financeiro, dado o peso do imobiliário na economia europeia.
