Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Este simulador está a funcionar?
Olá, Roberto.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Já alguma vez funcionou o simulador ou é a primeira vez que está a tentar?
Sou só eu que estou com problemas ou a calculadora não funciona? Já utilizei esta calculadora diversas vezes mas já não vinha cá há uns dias e desde então só consigo colocar os valores iniciais mas não consigo aceder ao resto da calculadora, como por exemplo colocar o valor de uma futura compra, alem de que não há botes para prosseguir. Já mudei de browser e inclusivamente de computador e já acedi via telemóvel e está igual. Possivelmente foi com a introdução do campo “2020” do ano de venda que alguma coisa foi alterada no código da página e agora não funciona. Verifiquem sff.
Olá, Edgar.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Boa noite, o simulador parece não funcionar. Insiro os dados e nada…
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Já alguma vez funcionou o simulador ou é a primeira vez que está a tentar?
Boa tarde,
Vendi a minha casa de habitação e queria comprar um imóvel para colocar a arrendar.
As mais-valias da venda serão tributadas?
Olá, Reis.
À partida sim. Mas se responder às questões colocadas pela calculadora poderá ficar com a resposta para o seu caso concreto…
Bom dia,
Pretendo aplicar a totalidade do lucro da venda do meu imóvel de habitação própria em obras de remodelação noutro imóvel. Acontece que o imóvel que vou restaurar não está em meu nome. A mais valia será sujeita a tributação?
cumprimentos,
Filipe
Olá, Filipe.
Se o imóvel que vai ser recuperado se destine à sua habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar então cumpre o principal requisito para ter direito à isenção prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS. Obviamente precisa de cumprir os demais para ter direito a essa isenção.
Se o destino do imóvel não for esse, então não tem direito a essa isenção. Poderá ter direito a outras (por exemplo, por ter comprado o imóvel antes de 1989), mas se responder às questões colocadas pela calculadora, ficará com a resposta para o seu caso concreto…
Como são calculadas as mais valias de um terreno urbano??? Obrigada
Olá, Helena.
Da mesma forma que qualquer outro imóvel. Pode usar esta calculadora para fazer o cálculo…
Boa tarde, ainda relativamente à minha pergunta e uma vez que será tributado parcialmente o valor da venda a minha pergunta é :
Valor da venda é 130000€ valor da compra 100.000 e o valor em divida ao banco é 90.000.
Qual valor a ser tributado é acima dos 90.000 ou acima dos 100.000?
Desde que vendi um imóvel, em 2016, que a minha nota de liquidação aparece com perdas a reportar, penso que devido às menos-valias. Em 2019 o meu rendimento foi superior e como tal poderei deduzir este valor ao rendimento? Como? Em que campo?
Olá, Maria.
De acordo com o artigo 55º do Código do IRS os resultados líquidos negativos podem ser deduzidos nos anos seguintes aos rendimentos da mesma categoria.
Ou seja, em 2016 teve menos valias. Na altura não pagou imposto sobre as mesmas mas não deixou de ter um prejuízo. O que o CIRS diz é que esse prejuízo pode ser deduzido a outras menos valias que venha a ter nos 5 anos seguintes. De notar que isso não quer dizer que precise de vender outra casa – pode acontecer ter mais valias pela venda de ações, por exemplo (a lista completa dos rendimentos que são tributados na categoria G está no início do artigo 10º).
Para mais informações recomendo contactar as Finanças.
Feliz ano novo! Relativamente ao imóvel habitação própria permanente que é alienado – qual é a data de aquisição a preencher na declaração de IRS quando se adquiriu o terreno e se construiu esta casa própria?
Olá, Helena.
Nesse caso deve indicar a data do registo na matriz. De acordo com o artigo 46º do Código do IRS o valor a indicar como valor de aquisição nesse caso deve ser o valor patrimonial inscrito na matriz ou, em alternativa, o valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
Boa noite,
À 3 anos comprei apartamento hpp por 120000 com recurso a crédito no valor de 70000. Durante esse 3 anos amortizei tudo. Após amortização comprei outro apartamento para hpp de 80000 também com recurso a crédito no valor 70000. No próximo ano pretendo vender o primeiro apartamento por 170000, e com isso amortizar tudo do segundo apartamento os tais 70000. Para este caso concreto qual o valor de mais valia?
Obrigado
Olá, Manuel.
A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa noite Paulo,
Não estou a ter dificuldade na utilização. Tenho é dúvidas.
1 – há alguma influência, comprar um segundo apartamento para Hpp e só depois vender o primeiro que entretanto deixou de ser hpp. Compra foi num ano e a venda vai ser no ano seguinte.
2 – foi feito amortização total no primeiro apartamento, isso altera alguma coisa no cálculo de mais valia?
O simulador pressupõe sempre a venda primeiro e só depois a compra.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, tem direito a isenção de tributação sobre as mais valias se reinvestir noutra HPP a totalidade do dinheiro obtido com a venda de uma HPP. Esse reinvestimento pode ser feito entre 24 meses antes da venda e 36 meses depois.
No seu caso não vai reinvestir a totalidade do dinheiro mas, de acordo com o número 9 do mesmo artigo, tem direito ainda assim a isenção parcial.
Para ter direito a essa isenção deve, na declaração de IRS correspondente ao ano da venda, para além da venda (quadro 4 do anexo G), deve declarar a intenção de reinvestir o dinheiro para ter direito à tal isenção (Quadro 5 do mesmo anexo). Uma vez que já reinvestiu o dinheiro, para além da intenção deve também indicar o imóvel onde foi feito esse reinvestimento.
Relativamente à sua segunda questão, apenas a amortização feita na altura da venda do imóvel entraria para as contas, no cálculo do imposto (não afeta a mais valia). No seu caso, uma vez que já amortizou completamente o empréstimo à data da venda do imóvel, não deverá declarar qualquer amortização.
Não compreendo a sua afirmação de que o simulador pressupõe sempre a venda primeiro.Parece que falta parte do texto informativo na nota sobre o reinvestimento que fazia referência ao facto de que este pode ser efetuado até 24 meses antes da venda. O texto consta do código fonte da página, mas não aparece, provavelmente resultado de uma alteração da CSS do portal do Doutor Finanças. Vou pedir para corrigir…