Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia. Não consigo utilizar a calculadora. Será que estou a fazer algo errado?
Olá, Lurdes.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Já alguma vez funcionou o simulador ou é a primeira vez que está a tentar?
Boa tarde,
O simulador não está funcionar corretamente, pois não permite ver cálculos.
Obrigado
Olá, Bruno.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Já alguma vez funcionou o simulador ou é a primeira vez que está a tentar?
Boa tarde Paulo,
Obrigado pela resposta.
O que acontece é que não consigo colocar uma simulação com uma casa comprada antes a 2018. Se colocar que comprei a casa em 2018 está perfeito.
Será que este erro acontece por estar a usar o browser SAFARI? Sempre usei este vosso simulador, com o mesmo browser sem qualquer problema. O problema só começou a surgir quando acrescentaram o ano de 2020, tendo só reparado ontem.
Obrigado
Não me parece que esteja relacionado com o browser, até porque diz que só ocorre quando usa alguns valores. Mas pode usar o ano de venda como 2019 a ver se faz diferença, ainda não há coeficientes de atualização para 2020 de qualquer forma…
Boa noite. Vendi um imóvel (HPP) no fim de 2018 no qual obtive mais valias. Contudo gostaria de poder reabilitar um outro imóvel que possuo com o balordas mais valias é que passaria a ser HPP. É possível fazer está reabilitação utilizando o valor apurado na venda do primeiro imóvel? Se sim como devo proceder?
Obrigada
Olá, Ana.
Se vendeu o imóvel em 2018, já declarou a venda dele no ano passado, correto?
Para ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias por reinvestimento, ao abrigo do disposto no nº5 e seguintes do artigo 10º do Código do IRS, tem de ter declarado já no ano passado a intenção de reinvestir o dinheiro.
Se o fez, então tem 3 anos a contar da data da venda para efetuar esse reinvestimento (que pode ser feito em obras, sim). Na(s) declaração(ões) entregue(s) no(s) ano(s) a seguir a esse(s) pagamento(s) deve entregar novamente o anexo G preenchendo os campos correspondentes do quadro 5 com os montantes efetivamente reinvestidos.
Se não declarou na altura a intenção de reinvestir, então já vai tarde, uma vez que esse é um dos requisitos para ter direito à isenção. Quando muito, poderá tentar submeter uma declaração de substituição (recomendo contactar as Finanças para confirmar se tal declaração terá ou não o impacto desejado).
Chamo só a atenção que, para ter direito a isenção total, o montante a reinvestir não é o valor das mais valias mas sim o valor obtido com a venda. Reinvestindo um valor inferior teria, ainda assim, direito a isenção parcial (pode calcular isso facilmente na calculadora).
Boa tarde, vendi a minha casa de residência e sei que tenho 36M para comprar outra como residência mas gostava de saber pf quanto tempo terei de viver nessa nova residência, obrigada. Umas pessoas dizem 3A e outras dizem 6A…
Obrigada!
Olá, Maria.
Não há um mínimo de tempo durante o qual é obrigada a viver numa casa. Muito menos por causa das mais valias.
Os 3A e 6A ocorrem-me por causa de dois impostos distintos:
No caso do IMI, se o valor do imóvel o permitir, é possível ter direito a uma isenção que pode ir até 3 anos. Se esse imóvel deixar de ser a sua habitação própria e permanente perde direito à isenção, tendo de passar a pagar IMI a partir desse ponto (se vive 2 anos na casa e se muda para outra sem vender a primeira, já tem de pagar o IMI sobre a primeira casa correspondente ao 3º ano)
O IMT tem uma taxa de cálculo especial para o caso de imóveis adquiridos para habitação própria e permanente do proprietário. Neste caso, e de acordo com o nº7 do artigo 11º do Código do IMTse antes de decorridos 6 anos, o imóvel deixar de se destinar a esse fim (porque passa a arrendá-lo, por exemplo), é recalculado novamente o IMT com base na taxa normal (destinada a habitação que não própria) e é-lhe enviada nova nota de liquidação da diferença relativamente ao que pagou de IMT na altura da compra, acrescida dos juros de mora sobre esse montante. Esta nova liquidação não ocorre em caso de venda do imóvel, apenas caso o mantenha na sua posse mas deixe de ser a sua HPP.
Mais uma questão !
Com o produto da venda da quinta efectuei obras de melhoramento na minha/nossa habitação própria. É possível deduzir estás despesas nas mais valias???
Cps
José duarte
À partida não. A menos que a quinta fosse a sua habitação própria e permanente na altura e se tenha mudado agora para esta (ainda aí, não seriam deduzidas à mais valia, mas sim consideradas reinvestimento para efeitos de isenção de tributação).
Vendi uma quinta em 2019 por 80.000 € que comprei em 2006 por 5000 €. Após diversas melhorias e plantação de diversas árvores de fruta, Olival, amendoeiras, etc. reabilitação de poços e reedificaçao de uma casa que se encontrava em ruínas com todo o trabalho efectuado por mim e familiares ( não possuindo qualquer justificativo de despesas) .
Pergunto : como posso imputar as despesas que efectuei inclusive o meu trabalho e dos familiares ao longo destes 13 anos?
Possuindo actualmente, eu e minha esposa, incapacidade comprovada de mais de 60% temos alguma redução do imposto a pagar sobre as mais valias.
Agradeço desde já a v/ melhor atenção
Cumprimentos
José Duarte
Olá, José.
As únicas reduções do imposto que me ocorrem pela incapacidade são as deduções a que normalmente tem direito, não há nada a esse respeito relativo à tributação sobre mais valias.
De acordo com o artigo 51º do Código do IRS pode declarar como despesas e encargos os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e desde que devidamente comprovados.
Admitindo que os seus familiares n
ao lhe faturaram o trabalho que tiveram, por aí nada a fazer. Quanto a outras despesas, como a compra das árvores, a remodelação do poço, as obras na casa, etc, desde que as faturas tenham data até 12 anos antes da data da venda da casa, devem poder ser admitidas. Caso tenha dúvidas sobre se alguma despesa em particular será ou não admissível para este fim, recomendo contactar as Finanças
Bom dia , não consigo fazer o calculo na parte do ano de aquisição (2017), se puser no ano 2018 já funciona ,mas eu quero o ano 2017 pois é o ano correto. A linha da simulação feita da diferença de valor (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia) é o valor aproximado do que se vai pagar de imposto?
Obrigado
Olá, Rui.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se de problemas com a utilização da calculadora, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Boa noite,
Gostaria de pedir ajuda para esclarecer uma questão.
Foi-me doada uma casa, a mim e aos meus dois irmãos, pela nossa avó.
Este ano, decidi comprar as partes deles para ficar com a casa como minha HPP. Contudo, a casa tinha uma penhora na CGD e uma hipoteca voluntária a uma empresa privada que assumiu a dívida. No ato da escritura, a dívida foi liquidada na totalidade, através de cheque bancário à ordem da empresa em questão.
Assim, os meus irmãos não receberam dinheiro algum neste processo. Basicamente “cederam” a parte deles da casa para que a dívida fosse paga por mim.
O VPT é 120,000€ e a escritura de compra e venda foi feita por 150,000€.
A minha questão é, se neste caso, os meus irmãos terão de pagar mais valias e qual o valor aproximado do imposto.
Grato pela atenção.
Olá, Pedro.
Não percebi de onde veio a penhora? A dívida era dos seus irmãos? Ou já veio com a casa? (e assumiram-na na altura da doação). E eles fizeram alguma escritura a abdicar dos seus direitos sobre a casa? Ou ainda estão registados como proprietários da mesma? Caso tenham feito a escritura, por que valor alienaram a parte deles da casa?
Regra geral não é verdade que o devedor não recebeu dinheiro. Recebeu-o, sim, só que em vez de o “meter ao bolso”, foi diretamente para pagar uma dívida que tinha. Além disso, se comprou a casa por, suponha-se, 120.000€ e a vende por 150.000€ não deixa de ser verdade que conseguiu valorizar a casa em 30.000€ e que essa valorização está sujeita a tributação – mesmo que o dinheiro da venda seja depois todo usado para abater a uma dívida de 200.000€, por exemplo.
À partida, se os seus irm
aos efetivamente lhe venderam a si a parte deles da casa, diria que estarão sujeitos a tributação caso da escritura conste que esta foi vendida por um valor superior àquele que a casa tinha na altura da doação da vossa avó. Mas acho que já deu para perceber que não compreendi todos os dados do problema…
A minha sugestão: pedir uma informação vinculativa nas Finanças. Descreva a situação com o máximo de detalhe possível (NIFs dos envolvidos, número do artigo do imóvel, valores em causa, etc).
não consigo identificar o “botão” para executar o calculo das mais valias, depois de preencher os 7 campos, nada se passa, não consigo executar o calculo, podem ajudar?
obrigado
Olá, Rui.
Não há botões, o resultado é suposto aparecer automaticamente quando preenche todos os campos.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se de problemas com a calculadora, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?
Já alguma vez funcionou o simulador ou é a primeira vez que está a tentar?
Boa tarde, a calculadora deixou de funcionar? Quando se insere os dados, nada acontece?
Olá, Jorge.
Tem havido vários utilizadores a queixarem-se do mesmo, mas eu não tenho qualquer problema.
Pode indicar se o problema persiste e, em caso afirmativo, que browser está a usar e se tem o Javascript ativo?