Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Vou vender um imovel de 1990 valor Euros 91750., o valor de venda na escritura sera de Euros 450000 as despesas serao a volta de 70000 .comissoes de venda e valor do terreno provado em escritura..
Poderei entrar com despesas de beneficiacao —pinturas -reparacao de esgostos — pavimento novo da sala e quartos valor cerca de 35000 Euros ..?
Agradecia a vossa informacao sobre a Mais Valia e sobre o IRS ,o meu rendimento normal sao 40000 euros — Casal
Se investir quanto tempo 24meses?? E valor do investimento
Aguardo a vossa informacao
Cumprimentos
Carlos Catarino
917061512
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa tarde, gostaria se possível esclarecer uma dúvida onde está escrito no código do IRS que as menus valias ,não dá direito a pagamento.Notas acerca dos cálculos:
Menos valias não estão sujeitas a imposto. De notar, no entanto, que se houvesse outras mais valias, esta menos valia seria subtraída às mesmas, podendo diminuir assim o imposto total a pagar. Mas o objetivo desta calculadora é dar apenas uma ideia aproximada do impacto da mais valia, não se pretende que tenha a complexidade de uma declaração de IRS. E outra situação. Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.) Pense posso encontrar esta situação da venda entre 2015 e 2020… Se o crédito a habitação não conta para o cálculo das mais valias. Cumprimentos
Olá, Francisco,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia.
Em 2012, a minha mãe faleceu e na partilha de bens fiquei com 50% da minha habitação, e o resto do imóvel continuou em nome do meu pai. Dei as tornas aos meus irmaos, o meu pai não era herdeiro (estavam em regime de união de facto).
Em 2016, comprei em conjunto com o meu companheiro os 50% do meu pai e em 2019 comprei o 1/4 que estava em nome do meu companheiro e fiquei com a totalidade do imóvel.
O valor era de 78000 nas finanças e este ano vou vender por 123mil. Como funciona para calcular a mais valia? Que imposto vou ter que pagar? Estou de baixa até ao fim do ano, não vou ter descontos nem rendimentos na minha declaração.
Obrigada.
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Tenho a seguinte dúvida. Após separação de casal e venda do imóvel, cada um ficou com metade das mais valias. Agora ao preencher o anexo G terei que mencionar metade da compra e venda do imóvel? Isto é, a venda foi feita por 92mil, cada um terá que preencher 46mil, certo?
Outra dúvida é, todas as despesas relacionadas com a valorização do imóvel terão que conter o contribuinte nas faturas ou estando como consumidor final serve para o efeito?
Obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Sabem me explicar se a mais valia em imóvel de um contribuinte que reside no estrangeiro, mas tem nacionalidade portuguesa, e pretende reinvestir, esta isento ao abrigo de uma directiva da união europeia?
Obrigada
Olá, Felicidade.
Para estar isento tem de reinvestir a totalidade do valor da mais-valia.
Esse reinvestimento pode ser efetuado dentro da União Europeia.
Bom dia,
Adquiri um imóvel para HPP em 2015 por 70K. Vendi-o em 2019 por 170K e adquiri nova HPP em janeiro de 2020.
Tenho que declarar a venda no anexo G do IRS, mas não posso declarar a compra porque foi realizada em 2020?
Na simulação consta uma mais valia tributável de cerca de 12K.
Olá, Sara.
A compra da nova HPP deve ser declarada na próxima declaração de IRS que irá entregar, apena em 2021, e que será referente às despesas do ano de 2020.
Boa tarde gostaria de saber uma informação acerca da venda de um imóvel que vendi em 2019 em que uma parte dessa venda estou isento derivado a ter herdado do meu pai e ter ficado logo em meu nome antes de 1989 e a outra parte era da minha tia irma do meu pai que minha avo tinha usufruto ate ser viva a minha tia morreu primeiro que a minha avo e em 2015 herdei a parte da minha avo que pertenceu a minha tia o que quero saber e como faço o calculo da mais valia isenta e a que nao está isenta sobre valor da venda que foram 675 mil euros e a parte da aquisição esta no valor de imposto de selo da herança da minha avo que foram de 173 mil euros podiam me explicar como faço o calculo da mais valia que está isenta e o calculo do valor que não está isenta aguardo uma resposta agradecia.
PODERIA INFORMAR NA VENDA DO MEU IMÓVEL HABITAÇÃO PERMANENTE . CADERNETA PREDIAL– CASA CONSTRUÍDA 1990 VALOR FISCAL 91750, NÃO TENHO DOCUMENTOS DA CONSTRUÇÃO- REAVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELO FISCO EM 2018 EUROS 308.000,00, PARA CALCULO –MAIS VALIAS- QUAL O ANO E VALOR QUE DEVO ENTRAR??–1990 OU 2018??
aguardo A VOSSA AJUDA
GRATO
CARLOS PIEDADE
Olá, Carlos,
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Bom dia.
Herdei recentemente um imóvel de uma avó minha, em Algés, que faleceu em Outubro passado.
Este imóvel, foi adquirido por ela em 1980, herdado por mim este ano (se bem que a data que é considerada pelas finanças, é a do óbito).
No vosso artigo, “Vendi uma casa que herdei, como calculo as mais-valias?”, diz que “Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989”.
Num artigo de outra página, fiquei com uma ideia diferente.
Embora a minha avó tenha adquirido o imóvel em 1980, a data que importa para apurar as mais valias é a data em que herdei o imóvel, e não a data de aquisição do mesmo pela minha avó. Correto?
Obrigado
Olá,
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Boa tarde,
Estou com duvidas no preenchimento do anexo G do IRS.
Solicito ajuda, por favor, ao nível de que quadros deverão ser preenchidos na declaração, se for possível.
Trata-se de venda de uma HPP e compra de outra na mesma data, ou seja, o dinheiro foi reinvestido no mesmo ano.
– Valor Aquisição 2007/10: 225.000€
– Valor Venda 2019/10: 395.000€
– Total Despesas & Encargos com imóvel alienado: 45.000€
– Valor Amortizado ao imóvel alienado: 190.000€
– Montante já reinvestido em 2019/10: 125.000€
Pelo vosso simulador, terei de pagar cerca de 8.000€.
Aproveito para colocar outra questão.
No âmbito da pandemia COVID-19, a AT está a permitir repartir os valores a pagar de IRS em várias prestações sem juros.
Esta modalidade é viável para trabalhadores por conta de outrem, que é o meu caso?
Como se faz o pedido?
Obrigado.
Olá, Pedro,
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