Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Gostaria que me esclarecessem a seguinte dúvida: O meu pai adquiriu em solteiro (anterior a 1989) um terreno rustico (que se encontra ainda como tal). Casou com comunhão de adquiridos. Faleceu em 2011. Sou filho único.
Eu e a minha mãe pretendíamos vender agora o terreno e, foi-nos dito, que haveria lugar ao pagamento de mais-valias (caso as haja, obviamente, e cada um -eu e minha mãe- com a sua respectiva parte correspondente), porque tendo em conta que o meu pai adquiriu o terreno em solteiro e que nós o herdarmos em 2011, é esse o ano contabilizado para ano de “aquisição” do dito terreno.
Confirma-se esta informação?
Tenho procurado informação sobre esta questão em particular (herança de terreno rustico) e não a tenho encontrado, daí a colocar a V.Exas, cujo trabalho (e possivel resposta) desde já agradeço.
Cumprimentos,
Olá, Miguel,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia
Um Imóvel comprado e vendido no mesmo ano 2020 traz após contas feitas um valor de imposto correspondente a mais valia de cerca 16mil euros.
Para não pagar a totalidade do imposto basta apresentar prova de obras de melhoramento no imóvel vendido!? Ou posso efectuar essas mesmas obras em HPP e apresentar a despesa?
Como sou proprietário de outros dois apartamentos, um como HPP outro como 2°habitação, será válido investir o imposto, amortizando no valor em dívida do credito habitação da HPP?
Quais os investimentos possíveis de fazer para não ter de suportar o imposto na totalidade?
Muito obrigado
Olá, Tiago.
Apenas pode reinvestir se o imóvel que vendeu era sua HPP. Em caso afirmativo, pode efetuar essas obras na sua atual HPP. Numa segunda habitação já não será considerado reinvestimento, pelo que teria de pagar tributação.
É considerado reinvestimento todas as obras de melhoramento que fizer na HPP. Chão, muros, aquecimento, pinturas…
Eu pretendia vender uma casa que tinha sido comprada como habitação própria permanente (HPP) em 2000. Este ano comprámos outra e alterámos esta ultima para HPP. No caso de vender a primeira casa, posso abater no empréstimo da segunda e contar como aplicação das mais-valias?
Olá, Vanda.
Desde que seja no prazo máximo de 24 meses, pode.
Boa tarde. Vou vender um imóvel que tem estado arrendado. Na declaração de IRS de 2019 declarei o valor obras que eram dedutíveis ao valor das rendas (optei pelo englobamento), no entanto, o valor dessas obras foi superior às rendas obtidas (mesmo considerando as rendas de 2020). Como devo proceder para que o valor em obras que não foi esgotado em valor de renda seja considerado no cálculo das mais valias? Na declaração de 2019 não apresentei algumas faturas que estavam em nome do meu marido (o imóvel é meu e da minha mãe em herança indivisa). Será que para o cálculo de mais valias (uma vez que o IRS é conjunto) posso utilizá-las?
Obrigada
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Penso que o vosso simulador de mais valias está errado!
Exemplo comprei HPP por 85.000€ (em que 68.000€ era crédito e restante capital próprio), vendo por 115.000€ tenho mais valia de 30000, desconto 10.000€ (imobiliária, etc..) e tenho então mais valia de 20.000€. Vou comprar nova HPP no valor de 90.000€ e desconto 20.000€ da mais valia para pedir ao banco 70.000€ de empréstimo e aplico assim a mais valia, segundo o vosso simulador eu teria de pedir apenas empréstimo de 43.000€ investindo 47.000€ para não pagar mais valias.
Penso que o simulador apresenta mais valias pela diferença entre a venda e a dívida do crédito ao banco no momento da venda, não contando nem com o custo escriturado do imóvel vendido nem com outros custos (imobiliária…)
Olá, Délio.
A calculadora faz o cálculo base para apurar a mais-valia – Mais-valia = Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos) – e não a diferença entre o valor da venda e o valor de divida ao banco.
Alerto que para ter direito a isenção do pagamento de imposto é necessário reinvestir a totalidade do valor da venda e não apenas o valor da mais-valia.
Boa tarde, Comprei um imovel em co-propriedade 50%, devo declarar valor total de compra e venda ou somente os 50%?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde Dr. Finanças.
Em Janeiro de 2020 vendi o meu antigo imóvel. Relativamente às mais valias do mesmo, as mesmas vão ser sujeitas a tributação no IRS de 2020 ou só ao fim de 36 meses, ou seja 2023?
Resumindo, quando terei de pagar as mais valias?
Outr pergunga:
Se efetuar obras na minha atual hpp o valor irá abater nas mais valias a pagar?
Grato pela disponibilidade,
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, os gastos com a escritura de compra e IMT e IS também contam , segundo o art 51 do IRS?
Olá, Eduardo.
Os gastos de escritura, IMT da casa vendida e IS podem ser incluídos nas despesas e encargos.
Vou herdar 1/5 resultante da venda de uma casa e terrenono valor de 50000.0€. Casa e terreno registado nas finanças pelo valor de 27000.0€, ano de 1977, não há valores de despeza, ano a vender 2020.
Quanto será a mais valia geral e qual o valor de 1/5 de mais valia a transitar para irs. Obrigado
Olá, Alfredo,
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Boa noite,
Que despesas podemos incluir no campo 5009 (Valor de realização reinvestido no primeiro ano seguinte (sem recurso ao crédito) do anexo G?
Obrigado
Olá, José,
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Olá, José Alberto.
Deve inserir o valor que reinvestiu na nova HPP no primeiro ano depois da venda.