Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite, pretendia saber se no caso da venda do meu apartamento, adquirido em 2002, no cálculo das mais valias, Para além das despesas com a imobiliária,o valor de amortização do empréstimo pode ser considerado e qual o campo a preencher. Obrigada. Maria José
Olá, Maria.
Não, a amortização do empréstimo não entra no cálculo das mais-valias. As mais-valais correspondem à valorização do imóvel e essa é independente de o mesmo ter sido pago ou pronto ou com recurso a um empréstimo.
Esse montante poderá eventualmente ser considerado caso tenha vendido a sua habitação própria e permanente e pretenda reinvestir noutra habitação própria e permanente para efeitos de isenção de tributação sobre as mais-valias. Neste caso em vez de ter de reinvestir a totalidade do dinheiro obtido com a venda para ter direito à isenção total, terá apenas de reinvestir a diferença entre o montante obtido com a venda e o valor amortizado.
De qualquer forma, se estiver nessa situação a calculadora pede o montante amortizado para entrar em linha de conta com esse valor. Se não pedir, é porque não se aplica ao seu caso concreto.
Boa tarde,
Adquiri uma casa em 1998 em que paguei na altura 60 000 €, entretanto casei e essa casa ficou para fins de arrendamento. Estou a pensar em vender para um valor aproximado de 190 000 €. Note-se que entretanto o valor patrimonial inscrito aumentou significativamente com reavaliação de IMI.
1. Para efeitos de simulação das mais valias que valor devo colocar ; os 60 000 € que foi o valor da aquisição e que consta na escritura?
Obgd.
Helena
Olá, Helena.
Sim, se comprou a casa por 60.000€ é esse o valor que deve indicar como valor de aquisição.
Comprei uma habitação (que não é PP e estou a vende-la).
Fui ao vosso simulador, mas fiquei com uma dúvida, coloca-se o valor da compra, o valor da venda …e o que está em dívida?É porque não é tudo lucro, existe ainda ima dívida para liquidar no ato da venda.Onde se deduz??Obrigado
Olá, Regina.
Para efeitos de apuramento da mais-valia (saber quanto a habitação valorizou) não importa se esta foi comprada com capitais próprios ou com recurso a empréstimo bancário. Apenas quanto valia a habitação quando a comprou e quanto vale quando a vendeu. É sobre essa valorização da habitação (caso exista) que será calculado o imposto que eventualmente tenha de pagar.
Da mesma forma que não passa pela cabeça a ninguém considerar o empréstimo bancário como um rendimento (sobre o qual provavelmente teria de pagar imposto, se assim fosse considerado), também esse mesmo empréstimo não pode agora ser encarado como uma despesa a deduzir…
Eventualmente, se se tratasse de habitação própria e permanente (o que não é o seu caso) o valor amortizado ao empréstimo poderia ser tido em conta para deduzir ao valor a reinvestir num outro imóvel para HPP e ter direito à isenção de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. Mas, como referi, não é o seu caso…
Boa tarde,
Construí uma casa em 1989. Obtive junto das Finanças a informação de que o valor patrimonial no ano da inscrição na matriz é de 26.710,63€. Ao introduzir os valores no simulador, que inclui despesas de mediação imobiliária e algumas de melhoramentos, obtenho um valor de mais valia de 347.907,54€ considerado um valor de venda de 450.000€ a realizar em 2020. Tendo a casa nova já sido comprada em 2019 por 350.000€, a minha leitura é de que os 347.907,54€ estariam a ser completamente reinvestidos na nova casa. Contudo, de acordo com o simulador existe uma isenção de 77.78% e uma mais valia tributável de 38.656,39€. Para além da isenção percentual cujo significado desconheço, deve haver um motivo considerar que há uma mais valia tributável e não estar a considerar que todo o montante foi reinvestido.
Solicito a vossa ajuda para esclarecer esta questão.
Melhores cumprimentos
Olá, Sérgio.
A explicação está no nº5 do artigo 10º do Código do IRS – aí é referido que para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias tem de reinvestir os 450.000€. Como reinvestiu um valor inferior, e de acordo com o nº9 do mesmo artigo tem, ainda assim, direito a isenção mas apenas parcial, correspondente à proporção dos 450.000€ que efetivamente reinvestiu.
Boa tarde , desde ja muito obrigado se me poder responder a minha pergunta , vendi uma moradia , a minha esposa residente e funcionaria numa empresa em Portugal , eu reformado e residente fiscal em França , como vai ser declarado as mais valias ? comprei em Maio 2012 , vendi em Maio 2020 , era uma casa de ferias , tivemos uma mais valia de 105000€ , tenho testemunha de uma pessoa que afirma que um residente na CEE TAMBÉM TEM DIREITO AOS 50% redução ? que o Estado Português tenta roubar essas mais valias mas que basta ir as finanças reclamar e que os direitos nos sao restituídos , verdade ou falso ?
muito obrigado
Manuel
Olá, Manuel.
Em primeiro lugar, embora não o tenha referido, vou admitir que fazem declaração de IRS em separado. Senão o que vou a dizer a seguir não se aplica.
Também fiquei com a dúvida sobre se a moradia era dos dois ou apenas sua (uma vez que diz “vendi” e não “vendemos”). Mas vou admitir que era dos dois.
No próximo ano, cada um de vocês deve entregar a declaração de IRS com o anexo G e declarar os valores correspondentes ao imóvel vendido no quadro 4. Admitindo que a casa era dos dois em partes iguais, cada um deve declarar os valores pela metade.
De acordo com o Código do IRS (cuja base serve de suporte à implementação desta calculadora) o imposto a pagar sobre as mais valias é calculado de forma diferente para residentes e para não residentes:
– no caso dos residentes são englobados ao resto dos rendimentos 50% da mais-valia. Quer isto dizer que a mais valia pode fazer com que a pessoa suba de escalão e assim os seus rendimentos serem tributados a uma taxa mais alta do que o normal.
– no caso dos não residentes, como normalmente não têm outros rendimentos, seguir este modelo de tributação faria com que ficassem num escalão muito baixo, sendo substancialmente favorecidos em relação aos residentes em termos de imposto a pagar. Para evitar essa distorção, o imposto neste caso é calculado aplicando uma taxa fixa sobre o valor da mais valia.
Tem efetivamente havido sentenças em tribunal que condenam o estado a calcular o imposto a pagar apenas sobre 50% da mais-valia para casos em que os contribuintes têm reclamado do mesmo.
Pessoalmente fico um bocado dividido relativamente a esta questão e concordo que devia ser resolvida pois pode considerar tratar-se de um entrave à livre circulação (para mim não faz sentido que um português que venda a sua casa cá no início do ano e vá viver para França, por exemplo, sendo considerado não residente na altura em que submete a declaração de IRS, pague de forma diferente de um português que venda a casa mas fique a viver em Portugal).
Por outro lado não acho que as sentenças que tenho lido a estejam a resolver da melhor forma ao imporem apenas o cálculo do imposto sobre os 50%, sem levar em conta a diferença entre a aplicação de uma taxa fixa e do englobamento do imposto – estando, neste caso, a introduzir artificialmente uma beneficiação muito injusta para o contribuinte não residente… E, claro, a obrigar as Finanças a fazer uma liquidação de imposto ilegal, ao não se basear na letra da lei (não deixa de ser curioso ver os tribunais a obrigar o Estado a infrigir a lei), obrigando os funcionários do fisco a quem calhar tal tarefa a calcular o imposto fora do sistema, com uma fórmula que não está prevista em lado nenhum.
De qualquer forma, enquanto a lei não for mudada, as Finanças vão continuar a calcular o imposto sobre as mais-valias da forma que manda a lei (como, aliás, devem fazer). A minha sugestão é que simule o imposto que iria pagar nos cenários de residente e de não residente. Se a diferença de tributação for substancial e achar que está a ser prejudicado, pode sempre recorrer ao tribunal se lhe parecer que vale a pena.
Muito obrigado Sr Paulo Aguiar pela resposta , e peço desculpa pelo o atraso
Boa noite,
Sou herdeiro de uma habitação (dos meus pais), a qual possuo por essa via juntamente com a minha irmã. A caderneta predial do imóvel apresenta um valor de avaliação que data de janeiro de 2013 (embora o imóvel tenha a sua inscrição na matriz em 1983, ano em que a casa foi liquidada perante o Fundo de Habitação). Pergunto:
1. posso colocar o valor de avaliação de 2013 no simulador enquanto valor de “aquisição”? E coloco o total ou apenas metade (pertencendo a outra metade à minha irmã?)
2. Ao valor que vier a ser apurado enquanto resultante mais valias (e a pagar ao Fisco) poderá ser deduzido o valor da comissão da imobiliária?
3. Se fizer o cálculo de mais valias por inteiro, terei apenas que assumir metade do valor ou há outros factores a considerar no cálculo?
4. E o re-investimento para amortização de empréstimo de aquisição da HPP, bem como os custos de obras de conservação e beneficiação da mesma HPP, são abatidos às mais valias?
Grato antecipadamente pelo seu esclarecimento.
Rui Simões
Olá, Rui.
1. Se detém metade do imóvel deve indicar os valores correspondentes a essa metade. O ano e valor de aquisição são os que correspondem ao ano em que herdou o imóvel. Se por acaso herdou partes diferentes do imóvel em momento diferentes (por exemplo, herdou num ano uma parte com o falecimento do seu pai e alguns anos depois o resto com o falecimento da sua mãe) então deve efetuar os cálculos da mais-valia para cada uma das partes separadamente (o cálculo do imposto a pagar, nesta calculadora não suporta esta separação – mas pode somar as duas mais-valias obtidas individualmente e manipular os dados para primeira parte para obter um resultado semelhante e prosseguir a partir daí).
2. A comissão paga à imobiliária para venda do imóvel entra no campo de deduções e encargos, na primeira parte da calculadora, pois é deduzida diretamente no cálculo da mais-valia.
3. Como já referi, deve fazer os cálculos com a metade dos valores.
4. Se o imóvel era a sua HPP (e apenas nesse caso) então, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, pode ter direito a isenção de tributação sobre as mais-valias caso reinvista noutra HPP o dinheiro obtido com a venda do imóvel. O reinvestimento não é abatido às mais-valias, mas a sua existência é tida em conta no cálculo do imposto a pagar, sim.
A calculadora guia-o nessas contas, colocando as questões necessárias para saber se a questão do reinvestimento é ou não relevante para o cálculo do imposto.
Boa tarde Paulo,
Ao utilizar o vosso simulador, fiquei com a seguinte dúvida: no caso de haver, na venda de um imóvel, o pagamento de uma comissão a uma imobiliária, o montante a inserir no campo “Montante que pretende reinvestir”, deve ser deduzido deste montante (para além de deduzido o montante do empréstimo do imóvel alienado)?
Qual seria o valor a incluir neste campo no seguinte exemplo, valor realização: 100, empréstimo do imóvel alienado: 50, comissão imobiliária: 10.
Muito obrigado desde já.
Rui Silva
Olá, Rui.
O montante a reinvestir é num outro imóvel. Como é que a comissão paga à imobiliária pela venda do imóvel antigo entraria nas contas do novo imóvel?!?
A comissão paga à imobiliária pode ser deduzida às mais-valias, devendo para tal ser indicada no campo de despesas e encargos.
Obrigado pela resposta.
Percebo. Só não me faz sentido ter que reinvestir mais do que o valor com que efetivamente fiquei após a venda para não ter de pagar mais valias, mas é a lei.
Em qualquer caso, custos associados à aquisição do novo imóvel (e.g. escritura), esses sim, poderão ser incluídos no valor a reinvestir (desde que existam faturas), certo?
Olá de novo, Rui.
Creio que não, que esses valores tipicamente não contam como reinvestimento, apenas o valor efetivamente pago pelo imóvel/obras.
Mas pode sempre pedir uma informação vinculativa nas Finanças para confirmar se têm a mesma interpretação…
Pretendo vender um apartamento que foi minha habitacao propria mas que deixou de o ser, sendo sempre usado por mim mas apenas esporadicamente, pois mudei o dominio fiscal para outra localidade.
Agora queria vendê-lo e comprar outro apartamento para nova residencia propria e permanente (por situacao de reforma, pretendia mudar para outra localidade.
Ha alguma possibilidade de isenção de mais valias ?
Obrigado
Olá, António.
Se o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente então não cumpre os requisitos do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais-valias.
Bom dia,
Os meus pais construíram uma HPP EM 1989. Não tendo sido comprada, como posso saber o valor de”aquisição” para efeitos de cálculo de mais valias? É considerado o valor patrimonial registado nas finanças?
Olá, Sérgio.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS nesse caso deverá ser usado como valor de aquisição o valor patrimonial inscrito na matriz ou, se superior, o valor do terreno acrescido dos custos de construção.
Isto, claro, admitindo que são os seus pais que estão a vender o imóvel. Se for o Sérgio (por exemplo, porque o herdou), então o que conta é o valor por que o Sérgio o adquiriu…
O valor do meu andar, depois da correção monetária é de 56100 euros: o andar foi comprado em 1992; este mesmo andar tem um valor patrimonial de 73780 euros.Sobre este valor pago IMI.Pergunto: sobre qual destes dois valores vai ser feita as mais-valias?
Olá, Paulo.
Conforme pode ler nas notas informativas que acompanham cada campo da calculadora, à partida deve indicar o valor efetivamente pago pelo imóvel em 1992 e o valor por que o vender agora (a menos que o venda abaixo do valor patrimonial tributário, caso em que deverá indicar este último como valor de realização).