Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde gostaria de saber se não utilizar o dinheiro das mais valias também tenho alguma penalização de mais valias
Olá, José.
Caso não reinvista o dinheiro da venda terá de pagar um imposto sobre o valor das mais-valias.
Contudo, a possibilidade de reinvestir o dinheiro da venda de um imóvel apenas se coloca quando esse imóvel é a sua habitação própria e permanente. Caso não o seja, terá sempre de pagar tributação referente ao valor das mais-valias.
Para fazer as contas, sugiro que utilize a calculadora acima e ainda que consulte este artigo.
Boa tarde vou vender o meu imóvel que é minha 2 casa para comprar outra supondo que o valor que comprei para o valor da venda será 180 mil € qual o vol aproximado que terei que pagar de mais valia obrigado
Olá, Júlio.
Neste caso, sugiro que de facto preencha a calculadora acima. Lá poderá introduzir todos os dados necessários – como o ano de aquisição, valor de aquisição, despesas e rendimento anual -para conhecer o valor do imposto a pagar.
Alerto para o facto de a calculadora ter três etapas. Depois de preenchida a primeira, deve andar para baixo e preencher o restante.
Boa noite,
Tinho uma casa que adquirir por 77.000 em 2002 , habitação própria e permanente.Em dezembro de 2020 vendi por 118.000 . Agora quero adquirir uma habitação permanente por 217.000 e vou investir 70.000.Gostaria de saber se tenho de pagar mais valias?
Obrigada
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia recebi juntamente com o meu irmão, de herança a casa do meu pai, que ainda estamos a pagar amortização bancária. Temos intenção de vender, e no meu caso tenho outra habitação própria mas arrendada. Não vou aplicar o dinheiro da venda em aquisição de habilitação própria porque depois de pagar ao banco e dividindo com o meu irmão não chega. Que valor/percentagem de mais valias e impostos pago às finanças neste caso? Obrigada
Olá, Ana,
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Tenho uma dúvida, quando falamos de reinvestimento o valor pago pela intermediação imobiliária não é levedo em linha de conta (pelo que entendi o valor de realização é o valor bruto da venda)?
Olá, Cristiano,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde! a
Adquiri um imóvel em 2007 no valor de 150.000 euros, habitação própria. Por motivos profissionais tive de mudar de cidade e o apartamento está em regime de Alojamento Local. Sei que a tributação das mais valias neste caso, é diferente.
A proposta de venda são 235.000 euros. Conseguem ajudar-me neste sentido, qual o valor de mais valias a pagar? Tenho de liquidar o empréstimo ao banco cujo valor são 112.498,20 euros com taxas incluídas.
Muito obrigada
Olá, Clara,
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Boa tarde,em 2015 comprei um imóvel por 62000€,e em 2020 vendi por 95000€,vou comprar e escriturar em abril de 2021 outro por 95000€vou pagar mais-valias?
Gostaria que entendidos me ajudassem.
Olá, Carina,
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Boa tarde. Vou vender a minha parte da casa de família ao meu ex-marido.
A data de aquisição deste imóvel é de 1986.
Acha que vou pagar mais valias?
Aguardo resposta. Obrigada.
G.R.
Olá, Gisela,
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Bom dia, vou vender a minha casa, habitação própria por um valor superior a valor do empréstimo . Ou seja valor que devo ao banco são 123.000€ e vou vender a casa por 210000€ destes 210000€ tenho que tirar 5% +iva para a imobiliária . Tenho aqui um valor de mais valia se pagar certo .
Vou pegar nesse valor e pagar umas dívidas ao estado . Isso justifica o investimento das mais valias ou não ?
Sendo eu divorciado como funciona as mais valias do meu ex-marido ? Obrigada
Olá, Marcia,
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Boa tarde,
Adquiri uma HPP em novembro de 2015 pelo valor de 65.000€, com recurso a crédito a habitação nesse mesmo montante (o valor de venda foi baixo porque foi um negocio entre família). Em setembro de 2020, vendi esse mesmo apartamento por 180.000€, tendo gasto perto de 14.000€ em despesas, e comissões á imobiliária, e tendo amortizado a totalidade da divida do crédito á habitação, que era á data 60.638€.´Adquiri em outubro de 2020, um outro apartamento para HPP no valor de 94.500€. Qual o valor aproximado de mais valias a pagar? Coloco esta questão porque no simulador não percebo se tenho a isenção por amortizar o credito habitação, ou não, e se essa mesma faz diferença no valor final a pagar. Aguardo resposta. Obrigado
Olá, Diogo,
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Boa tarde
Vendi um apartamento por 170000€ em que adquiri ,resultado de divórcio, 50%, no valor de 55000€. Nos últimos tempos ja não era hpp, mas não tenho outro imóvel. Amortizei 28000€ do empréstimo
1-O valor amortizado pode ser deduzido às mais valias?
2-Qual o valor que devo colocar na aquisição? (55000 ou 110000 que foi o valor atribuido à casa na altura?)
Obrigado
Olá, Manuel,
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