Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia , agradeço esclarecimento:
A isenção de mais valias para os > 65 anos mantem -se se aplicadas em planos de poupança? Se sim, quando se pode depois resgatar essa poupança?
OBRIGDA pela a vossa ajuda, muito esclarecedora !
Olá, Maria,
Obrigada pelo comentário e pela sua pergunta. Se gostou do nosso apoio, sugerimos que possa deixar o seu comentário na plataforma google.
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Bom dia,
Recebi este ano (2021) de doação um imóvel com valor patrimonial de 46.000€, vou permutar este imóvel por outro no valor total do negocio 450.000€ (imóvel doado e permutado 175.000€ + 275.000€ dinheiro), o imóvel doado/permutado não é habitação próprio mas o imóvel adquirido será habitação própria, terei que pagar + valias da diferença (175.000€ – 46.000€= 129.000€) ou como vou adquirir habitação própria estou isento?
Olá, Francisco,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite , comprei uma casa em 2002 por 86000 , há 3 anos mudei de crédito bancário e fizemos uma escritura por 58000 , que é o valor que ainda devo ao banco , agora vou vender por 115000 , a casa sempre foi minha qual o valor que eu meto no calor de aquisição e que ano eu meto de compra de casa , meto os valores de 2002 ou de 2017 .
Aguardo resposta obrigado
Nuno
Olá, Nuno,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Tarde,
Em 2018 comprei um terreno e construi uma moradia, tenho faturas no valor de 170 mil, pois fizemos muito autoconstruçao.
Para isso contrai um credito para compra de terreno e contruçao.
Em 2021 vou vender a moradia por 425 mil.
Pretendo reenvestir em HPP o valor de 200mil.
Ainda devo ao banco 220mil. Este valor pode ser abatido nas mais valia?
Obrigada
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Se vender a minha habitação própria permanente, para aquisição de uma nova, em que não reenvista a totalidade da venda como é calculada a mais valia?
Olá, Paula,
Obrigada pela sua pergunta.
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boa noite
vendi o meu imovel hpp em 2020 e em 2021 pretendo adquirir um novo imovel e registar em hpp
O dinheiro que ganhei com a venda vou investir todo na compra do novo.
Qua mais valias terei a pagar?
Obrigado
Olá, Amandio,
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Boa noite, quero vender um imóvel que tenho desde 2007 e que não é a minha habitação principal, desde 2016 que o alugo em regime de turismo habitação estando para isso coletado no anexo B do IRS. Gostaria de saber se foi aprovado o OE que aumenta de 50% para 95% a incidência da mais valia no IRS? Obrigado
Olá, Miguel,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde, tenho uma questão. Na venda de um terreno rustico, cujo CPCV seja assinado em 2021 e escritura somente em 2022, em que a agencia imobiliaria recebe 50% em cada data, como funciona o abatimento das faturas da agencia? Em 2022 pode-se abater a totalidade do valor apesar das faturas serem em anos fiscais diferentes? Obrigado,
Olá, Jorge,
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Bom dia,
queria a seguinte ajuda: por causa de uma separação, vou vender a casa de família e tanto eu como a minha mulher vamos adquirir duas casas. podem deduzir-se as mais valias nas duas habitações próprias a adquirir?
Obrigado.
Olá, Leonel,
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Bom dia,
Recebi um imóvel por partilha de herança que estava penhorado. Para que a penhora fosse retirada tive de pagar a quantia que era devida. O facto do imóvel recebido estar nesta condição, e após a sua venda, não posso apresentar esse valor como despesa? Porque para todos os efeitos, para que o imóvel fosse meu, tive de pagar para libertar a penhora.
Olá, Paula,
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