Impostos

Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

A partir de 2021 passa a haver menos possibilidades para ficar isento do pagamento de impostos sobre as mais-valia imobiliárias.

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Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

A partir de 2021 passa a haver menos possibilidades para ficar isento do pagamento de impostos sobre as mais-valia imobiliárias.

Vender uma casa pode implicar o pagamento de mais-valias, se o valor a que se vendeu for superior ao que se comprou. Mas há formas de reduzir o potencial imposto. Uma das formas é liquidar o empréstimo da casa que se está a vender. Mas esta possibilidade termina em 2020.

Quem vende uma casa a um valor superior ao que comprou tem de pagar impostos sobre as chamadas mais-valias. O imposto é tributado sobre 50% do lucro obtido. De uma forma simplista, se comprou uma casa por 100.000 euros e a vendeu por 150.000 euros, terá de pagar impostos sobre 25.000 euros. Isto, claro, pressupondo que não há reinvestimento algum. A taxa de IRS a aplicar dependerá dos rendimentos do agregado familiar.

Fim da isenção através da amortização do crédito da casa vendida

Atualmente, uma das formas para reduzir o valor das mais-valias tributadas é usar o valor da venda na amortização do empréstimo do imóvel que foi vendido. E é isto que vai acabar. Quem vender uma casa em 2021 deixará de poder amortizar apenas o empréstimo da casa alienada. Esta possibilidade surgiu em 2015, como algo excecional como resposta à crise financeira, e tinha o seu fim definido em 2020.

O Jornal de Negócios explica que esta regra só se aplica “às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020”, em contratos de empréstimos realizados até ao final de 2014, pelo que, as vendas que ocorrerem a partir de 2021 já não contarão com esta possibilidade.

Esta exceção foi criada em 2015, numa altura em que Portugal estava sob resgate financeiro internacional, em que o crédito malparado estava a aumentar e em que muitas famílias precisaram de vender as suas casas. Para minimizar o impacto destas vendas nos orçamentos familiares, criou-se esta norma, cujo período de vigência está a chegar ao fim.

Assim sendo, quem vender a sua casa a partir do próximo ano, deixa de contar com este mecanismo que contava para a isenção do imposto sobre as mais-valias. A partir de 2021 terá de haver sempre reinvestimento na compra de uma casa própria e permanente. Ou seja, pode continuar a amortizar o crédito da casa que vendeu, mas terá sempre de reinvestir parte do valor conseguido com a venda da casa na compra de uma nova habitação.

Isenção limitada ao reinvestimento numa habitação própria permanente

Assim, para ficar isento do pagamento de impostos terá de reinvestir o valor na compra de uma habitação própria e permanente, na sua construção ou em melhorias da mesma, num período que pode oscilar entre os 24 meses anteriores à venda do imóvel e os 36 meses posteriores.

Há outra forma de ficar isento do pagamento de mais-valias. No caso de ter mais de 65 anos ou estiver reformado, pode também reinvestir o valor num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.

De realçar que, os imóveis adquiridos antes de 1989 também estão isentos de pagamento de imposto.

Através da Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças pode simular quanto pagará de impostos para o seu caso concreto.

(Correção: O artigo referia que a amortização do empréstimo da casa vendida já não contava para a isenção de mais-valias. Contudo, esta hipótese continua a ser aplicada, contudo, exige que parte da mais-valia seja reinvestida na compra de uma nova habitação)

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44 comentários em “Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
  1. Boa trade,
    Vendi a minha casa em 2021, e declarei as mais valias no IRS, o valor da nova aquisição bem como o abate do crédito habitação que tinha da casa vendida.
    Mas recebi das finanças um aviso que o abate do crédito habitação do imóvel vendido não é aceite.
    Se possível esclarecimento neste assunto fico muito grato.

    Obrigado
    Nélio Freitas

    1. Olá, Nelson.

      Se se tratar de uma segunda habitação, o valor do crédito poderá não ser considerado reinvestimento.

      contudo, deverá contactar diretamente a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707.

  2. Boa Tarde, vendi a minha casa em Maio de 2020, e nesse momento amortizei a totalidade de dois empréstimos bancários (um crédito à habitação e outro a ele associado) que sobre ela incidiam. Como devo fazer para que isso conte para a isenção de imposto sobre mais-valias? Há algum campo onde os valores devam ser inscritos? E que tipo de evidências devo guardar relativas a esta situação? Grato desde já. Nuno Neves

    1. Olá, Nuno.

      O valor do empréstimo deve ser indicado no campo 5005 do quadro 5 do anexo G.

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