Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa Noite,
Em 2017 com o falecimento de um familiar meu herdei um imóvel que tenho conhecimento ter sido adquirido em 1982. À Herança fui eu chamada, a minha irmã, uma tia-avó e uma prima. Foi pago o valor de Imposto de Selo no valor de 3.157.07€ pelo cabeça de casal (neste caso a minha tia-avó)e no ano de passado vendemos o imóvel por 45.000€ Acrescento o valor das seguintes despesas – processo de habilitação de herdeiros – 218 € – processo de execução fiscal – 127,14 € – IMI’s (2017 e 2018) – 216,08 €.
O Valor Patrimonial Tributário do imóvel era de 31.047.49€. Posto isto, podem ajudar-me a calcular se tenho que pagar mais valias sobre o imóvel?
Muito obrigada pela vossa ajuda,
Teresa Branco
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
Duas questões:
1.- Se vender hoje um imóvel (residência permanente) e só daqui a 35 meses comprar um novo imóvel (também para residência permanente), e para efeitos de não existência de mais-valias, pode considerar-se que é um “reinvestimento”, bastando para tal apenas fazer menção na próxima declaração de rendimentos a intenção de reinvestimento?
2.- Se só conseguir vender um imóvel (actual residência permanente) daqui a 1,5 ano mas quiser comprar hoje um novo imóvel (para residência permanente ?), o valor da venda (daqui a 1,5 ano) pode ser considerado como “reinvestimento” no novo imóvel?
Muito obrigado pela atenção.
Olá, Pedro.
1. Sim, pode. Segundo a alínea b) do artigo 10º do CIRS tem 36 meses posteriores contados da data da realização para aquisição de nova habitação própria e permanente (hpp).
2. Sim, pode. Segundo a alínea que referi anteriormente, se comprar uma hpp 24 meses antes da data de venda é considerado reinvestimento.
Alerto para o facto de o Pedro dever declarar o valor da venda no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.
Sugiro ainda a leitura dos seguintes artigos:
Como declarar mais-valias da venda de uma casa?
Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
Gostaria de vender o meu imovel e obter uma ajuda para o calculo das mais valias descrevo, resumidamente a situacao :
Construi uma moradia em 2000 :
Auto-construção no valor 300K (nao tenho factura, so do terreno) ,
Credito 175k, valor patrimonial em 2000 275k).
Habito no estrangeiro desde 2016 (residente fiscal) , e vou vender a casa em 2021
Valor de venda : 350K (tenho ainda 110K de credito a pagar,
2 creditos um do ano 2000 e um de 2008 (obras com segunda hipoteca)
Valor patrimonial de 195k em 2020 (baixou em 2017 devido a nova avaliacao)
O valor de aquisicao a considerar para o calculo de mais valias como e calculado ?
Gostava de reinvestir em Portugal (mas nao como habitação permanente). Nao sou residente fiscal em Portugal, nem serei nos próximos 5 anos.
1- Pode ajudar-me a compreender qual o valor de mais a pagar se nao reinvestir ?
– Nao sendo residente em Portugal, como posso reinvestir para nao pagar mais valias ?
Olá, Filipe,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde, em 2013 fiquei com um imóvel por doação ( por pagamento de uma dívida de um famíliar), em princípio irá ser vendido este ano, a pergunta que faço é?( Visto que está feito como doação será o valor todo como mais valias certo?)
O dinheiro que é considerado mais valias se aplicar em obras na minha habilitação permanente será deduzido no IRS e o imposto será cobrado ou terei sempre de pagar todo o imposto?
Desde já agradeço a quem me souber responder!
Olá, Susana.
Deve considerar enquanto valor de aquisição o valor patrimonial que a casa tinha na data da doação. Esta consta nos documentos do imposto de selo das Finanças e pode também consultar o E-Balcão e questionar.
Uma vez que o imóvel que irá vender não era a sua habitação própria e permanente (hpp), caso utilize o dinheiro da venda para obras na sua hpp, estas não lhe darão possibilidade de isenção do pagamento de imposto.
Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder aos cálculos. Caso tenha alguma dúvida, não hesite em perguntar.
Nota: Esta informação não dispensa de verificação com a entidade que regula esta matéria.
Boa tarde,
Vou vender a minha casa por 127000€ (comprei em NOV 2014 por 59000), devo ao banco deste crédito, cerca de 42500€, gastei cerca de 5000 euros em despesas de escritura,IMTimposto honoroso ec) e vou comprar uma por 155000€, com entrada de emprestimo cerca de 35000€, e vou investir 25000€ em obras, e vou pagar agente imobiliario da venda desta casa antiga cerca de 8000€, vou pagar mais valias?
Olá, Andreia.
Se apenas vai reinvestir uma parte do montante da venda, terá apenas direito a isenção parcial do imposto sobre a mais-valia.
Para proceder ao cálculo, sugiro que utilize a calculadora acima e insira todos os dados necessário -como as datas, soma das despesas e rendimento anual – e assim conhecer o valor a pagar.
Uma vez que apenas irá vender o imóvel este ano, não terá direito a utilizar parte do montante da venda para amortizar o empréstimo.
Sugiro a leitura dos seguintes artigos: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
IRS
Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Boa tarde uma ajuda por favor ..
Comprei um terreno em avos Rústico por 5.000
Passado 3 anos passou para M2 urbano no qual vou vender agora por 75.000 esta avaliado nas finanças com valor patrimonial de 68.000 . Como consigo calcular as mais valias pagas ao estado ? Obrigado
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde. Caso em venda uma Habitação Própria Secundária com mais valias e outra Habitação Própria Secundária com menos valias no mesmo ano, o valor do imposto que terei de pagar calcula a diferença entre as 2 transações? Isto é, se vender uma a ganhar 10.000€ e outra a perder 3.000€, só pagarei mais valias de 7.000€? Obrigado pela ajuda que me possam prestar.
Olá, Óscar,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite
Vendi 1 HPP e adquiri nova HPH essa nova casa necessita de obras de remodelação, essas despesas de remodelação da nova casa podem ser utilizadas como encargo a descontar nas mais valias
Olá, Carla,
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Boa noite,
Em 2005 adquiri uma casa muito velha por 25.000,00€, no entanto depois pedi 60.000,00€ para colocar a casa como nova. Estando ainda a dever cerca de 40.000,00€ do empréstimo da obras, como são calculada as mais valias se vender a casa agora por 100.000,00€. Pelo valor da compra ou pela valor da dívida que irei pagar ao banco.
Obrigado
Olá, Hugo,
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Boa noite,
Vendemos um apartamento. Compramos um terreno no qual vamos construir uma moradia para habitação permanente. O valor do terreno como gasto para abater nas mais valias? Despesas com arquiteto, câmara e impostos também contam?
Obrigada
Olá, Sofia,
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