Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia
Comprei em setembro de 2019 um imóvel para habitação própria permanente, tendo vendido em abril de 2020 o anterior imóvel também destinado habitação própria permanente. Ora em 2020 aquando da venda do anterior imóvel liquidei o empréstimo associado a este imóvel e utilizei parte das mais valias para amortizar no empréstimo efetuado na compra do imóvel comprado em 2019. Em que qual dos quadros do anexo G devo colocar o valor das mais valias que utilizei para amortizar no crédito da casa que adquiri em 2019 (antes da alienação ou depois da alienação)?
Agradeço o vosso esclarecimento.
Com os melhores cumprimentos
Vítor Pereira
Olá, Vitor.
Tratando-se do reinvestimento do dinheiro da venda, deve declará-lo no quadro 4 do anexo G.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Precisava de um melhor esclarecimento à questão que coloquei. Eu sei que tenho que declarar no anexo 4 do anexo G, mas a duvida tem que ver com a utilização do valor das mais valias para amortização do credito da compra anterior (ano 2019) à venda da HPP (ano 2020). Basicamente a duvida é no quadro 5 do anexo G se devo colocar o valor do reinvestimento antes da alienação ou depois da alienação?
Olá, Vitor,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
Comprando terreno e fazendo construção de moradia, e após a conclusão da moradia quando vender o apartamento HPP como funcionam as mais valias?
O valor do terreno mais da construção é superior ao valor da venda do apartamento HPP.
Quanto tempo tenho para vender o apartamento de forma a poder eventualmente ficar isento de mais valias?
Antecipadamente grato.
Alberto
Olá, Alberto.
A isenção não depende de uma questão de tempo, mas sim de reinvestimento do dinheiro da venda do imóvel.
Se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) for superior ao valor da venda, então será considerado o VPT enquanto valor de aquisição para apuramento do valor da mais-valia.
Para ficar isento de tributação sobre o valor da mais-valia é necessário reinvestir a totalidade do valor da venda na aquisição de uma nova HPP.
Boa tarde,
Estou a pensar vender um apartamento HPP para iniciar construção de moradia em LSF, já tenho terreno. Estou isenta de mais valias? Disseram-me que não poderei usar as mais valias para construção, apenas para compra, é correcto?
Olá, Claudia.
Segundo a alínea a) do nº5 do artigo 10º do CIRS, a Claudia pode reinvestir o dinheiro da venda da sua HPP na aquisição de terreno para construção e ou construção do respetivo imóvel.
Se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, está isenta de tributação.
O seu comentário aguarda moderação.
Boa tarde,
Eu gostaria se fosse possível esclarecer uma dúvida,
No caso de compra de uma habitação em 2018 recorrido a crédito com dois titulares, ou seja, eu adquiri uma habitação mas como não era casada nem em união de facto, como se procede as mais valias do imóvel ?
Neste caso, habitação custou 73000€ , vendida por 12500€
E eu posteriormente a venda adquiri desta vez uma habitação própria sozinha no valor de 98000€ onde procedi a Pagamento de entrada de 11000€.
Como calcular as mais valias nesta situação?
Grata pela ajuda
Olá, Andreia.
O cálculo é igual uma vez que o imóvel foi adquirido em conjunto e, suponho que esteja registado em nome dos dois.
Para reinvestir é necessário que a casa vendida fosse também sua habitação própria e permanente (hpp).
Para fazer o cálculo na calculadora acima, a Andreia deve inserir os 11.000€ na parte do valor reinvestido.
Caso o vendedor seja reformado e venda a sua hpp por 150k e compre outra hpp por 100k, por ser reformado esta isento?
Olá, Bruno.
O facto de ser reformado não confere qualquer isenção de tributação sobre o valor das mais-valias.
Contudo, se a casa que vai vender for habitação própria e permanente (hpp) e reinvestir o dinheiro da venda numa nova hpp, poderá ficar isento.
Se comprar uma casa por um valor inferior ao que vendeu, fica apenar parcialmente isento.
Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder ao cálculo e conhecer o valor aproximado a pagar.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde. Eu e meu irmão herdamos um imóvel de nossa mãe e neste momento foi vendido! A escritura foi feita por 95mil euros, cheque passado ao meu irmão. A percentagem de 65mil são para o meu irmão e 30mil para mim. Sobre estes 30mil quanto deverei pagar de mais valias. Obrigada
Olá, Luísa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Tenho um imóvel comprado como segunda habitação em 2018 e que quero comprar uma HPP. Se comprar antes e vender depois ainda posso pedir isenção de mais valias?
Olá, Madalena.
Se o imóvel a vender é uma segunda habitação, então não há possibilidade de reinvestimento e isenção.
Olá boa tarde, será que vou pagar muito de mais valias? Qual o valor por favor?
Vendi um apartamento em 4/2020 por 180000, que havia comprado em maio de 2006 por 110000. Devia ao banco 57000.
No mesmo ano e mês ou seja 4/2020 comprei um também para habitação própria e permanente por 220000 e pedi ao banco 120000
Tenho de despesas 10200.
Obrigada
Olá, Anabela,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia!
Uma dúvida e preocupação ao mesmo tempo…eu vendi um apartamento em 2020 que era habitação própria permanente…eu já estou na fase de entrega de projectos na câmara para reenvestir o dinheiro da venda na construção de uma moradia para habitação própria permanente.
Tenho os 3 anos para reenvestir, mas a minha preocupação é se eu nos 3 anos não consigo concluir a construção por falta de dinheiro para a conclusão para ter a licença de utilização, o que pode acontecer? Vendi o apartamento mas ainda paguei um tanto ao banco porque tinha dívida e o restante é para eu gastar na construção de uma nova habitação própria permanente, mas pelos orçamentos que tenho vindo a ter, e pelos valores que me pedem não vou conseguir acabar, vou tentar fazer pelo melhor mas tenho esse receio!
Pode me ajudar, e informar o que pode acontecer se não conseguir acabar nos 3 anos?
Olá, Maria.
Se não conseguir concluir a obra nos 36 meses previstos, poderá ter de pagar o imposto sobre o valor da mais-valia da venda da casa.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Tenho uma situação igual ao mencionado, a compra de um terreno para construção de HPP, e considerado um investimento? Da para deduzir no cálculo das mais valia?
Olá, Marlene.
Sim, é considerado reinvestimento a compra de terreno e/ou respetiva construção.
Bom dia. O meu marido e ex mulher compraram uma moradia em 1984. Em 1999 divorciaram-se. O meu marido pagou à ex 250.000 euros. A casa estava isenta de mais valias. Agora quer vender a mesma moradia. Tem isenção de mais valias e IRS ou as mesmas foram consideradas aquando do divorcio? Obrigado
Olá, Judite.
O imóvel foi, portanto, adquiro em dois momentos pelo seu marido: em 1984 e em 1999.
Apenas poderá ter de pagar imposto sobre o valor da mais-valia sobre a parte adquirida em 1999.
Contudo, se o imóvel é a habitação própria e permanente do seu marido e pretende reinvestir o valor na aquisição de uma nova habitação própria e permanente, este processo fica isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia.
A parte adquirida em 1984 está automaticamente isenta de imposto.
Ou seja, para calcular o imposto relativo à parte do imóvel adquirida em 1999 deve considerar o seguinte:
Valor de aquisição: 250.000€
Valor de realização: 50% do valor da venda
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Sugiro ainda o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.