Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Herdei um apartamento juntamente com duas irmãs em 2018 no qual está avaliado na caderneta predial de 41000€ e vou vender por 195000€ Abril 2021, como faço a simulação aqui no site para as mais valias? Ou seja, meto o valor total da casa q herdei ou 1/3 disso, visto q somos 3 irmãos? E no valor da venda do mesmo, coloco o valor total ou 1/3 da venda, para poder calcular as mais valias?
Olá, Tiago.
Neste caso, os valores devem ser colados de acordo com aquilo que cada um herdou e pelo valor que irá vender, ou seja, 1/3 dos valores.
De saliente que o valor que deve ser considerado enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da herança.
O valor das despesas e encargos não pode ser repetido. Se, por exemplo, o Tiago declarar alguma despesa, as suas irmãs já não podem declarar essas mesmas despesas.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa noite.
Tenho um terreno rústico que foi herdado em 2020. O valor patrimonial é bastante baixo. Vou vende-lo em 2021. A equação para calcular as mais-valias é igual ao de urbano ou de uma habitação? Obrigado pela atenção.
Olá, Nuno.
Sim, é igual.
Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Olá. Solicito alguns esclarecimentos sobre o simulador e calculo de mais valias.
Aquisição em Fev 2016 por 72.500 euros.
Venda em Agosto 2020 por 190.000 euros
Nas depesas com esse imóvel tenho obras, imobiliária, impostos na compra no total de 14.265 euros.
Liquidei 62.000 euros de crédito habitação própria permanente.
Em Agosto de 2020 comprei nova habitação própria permanente por 200.000 euros dos quais 110.000 foram de capitais próprios.
As obras de melhoramento dessa nova habitação somaram 12.700 euros.
Como faço o cálculo das mais valias? onde incluo os 12.700 euros das obras da nova casa? Inclui-se no campo do valor reinvestido?
Obrigado.
Cumprimentos, José Silva
Olá, José.
Se esse 12.700€ foram usados do valor da venda, pode incluir no campo do valor reinvestido.
O valor que utilizou para amortizar o crédito será também considerado montante reinvestido, mas deve ser colado no espaço onde é questionado sobre o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado.
De salientar que os valores que podem ser incluídos nas despesas são apenas os referentes ao imóvel vendido.
Sugiro a leitura deste artigo: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!
Ola boa tarde. Acabei de contactar as finanças e indicaram-me que no valor reinvestido apenas posso colocar os capitais proprios para aquisição, não podendo incluir as despesas com melhorias na nova habitação. é mesmo assim?
Olá, José.
Não estou certa de que tenha percebido de forma correta a sua pergunta.
O José pode usar capitais próprios para a aquisição ou para a melhoria. Não pode é utilizar o valor da venda para adquirir a nova hpp e fazer melhoria nela. Ou seja, apenas para utilizar esse valor para uma das coisas.
Contudo, prevalece sempre a informação dispensada pela Autoridade Tributária. Para ter a garantia de que a informação está correta, poderá solicitar o artigo do Código do IRS onde consta a informação que prentende.
Bom dia,
Comprei em 2019 uma HPP por 130.000, em 2021 vendi por 157.000, a estes 157.000 ainda falta a dedução da comissão imobiliária, o que dará sensivelmente 17.000 de mais valia. Ao adequeirir uma nova HPP por menos de 130.000 euros mas investindo 20.000 de capital próprio fico esento de imposto da mais valia?
Olá, Daniel.
Não. Para ficar isento o Daniel tem de reinvestir a totalidade do dinheiro da venda na aquisição e/ou melhoria da nova hpp.
A despesa com a agência imobiliária deve ser incluída na secção de despesas e encargos para reduzir o possível imposto a pagar.
Sugiro a leitura de alguns dos nossos artigos sobre o tema aqui.
Paralelamente, o Daniel deverá ainda contactar a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde, nao percebi a parte de reinvestir a totalidade da venda? Tenho de adquirir uma HPP superior a 157.000 e dar capital próprio igual ou superior à mais valia? ( 157.000 venda – 130.000 aquisição= 27.000) Se for possivel dar um exemplo era mais perceptível.
Olá, Daniel.
Para ficar isento, o Daniel precisa de reinvestir na aquisição e/ou melhoria da nova hpp a totalidade do dinheiro que ganhou com a venda da atual hpp. Ou seja, precisa de reinvestir o valor total da venda e não apenas o valor da mais-valia.
Por exemplo, se vendeu a hpp por 100.000€, tem de utilizar a totalidade deste montante na aquisição e/ou melhoria da nova hpp.
Se a nova hpp custar, por exemplo, 150.000€, o Daniel apenas irá necessitar de dar 50.000 de capitais próprios.
Por outro lado, é ainda importante alertar para a questão de um eventual crédito habitação a amortizar.
Se vender por 100.000€ e lhe faltar pagar 75.000€ de crédito habitação, então sobram-lhe apenas 25.000€ para reinvestir. O valor amortizado conta também como reinvestimento.
Neste caso, se o imóvel que quisesse comprar custasse 150.000€, apenas teria 25.000€ do valor da venda para utilizar na aquisição da nova hpp. Teria de dar 125.000€ de capitais próprios.
Espero esclarecer.
Qualquer outra dúvida, não hesite em perguntar.
Ao vender por 100.000 tendo ainda 75.000 a pagar ao banco. Se comprar uma nova hpp por 150.000 e dar 25.000 de capital próprio o restante recorrendo a empréstimo nao estou isento?
Olá, Daniel.
Para ficar isento deve reinvestir a totalidade do valor da venda. Se utilizar 75.000€ para amortizar divida, sobram-lhe 25.000€ para adquirir ou melhorar a nova habitação própria e permanente (hpp).
Se, por exemplo, a nova hpp custa 150.000€, o Daniel deve pedir um crédito de 125.000€, uma vez que os restantes 25.000€ já os tem da venda da hpp.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde, estou a vender a minha HPP e vou comprar outra HPP. Não sei o que vou encontrar, mas se conseguir uma boa casa com terreno, talvez tenha que fazer obras de beneficiação, por exemplo; muralha de sustentação de terras, substitução de armários de WC e por conseguinte lavatórios e outras peças, completar e ou pintar armários cozinha…
Qual o valor que vai entrar nas mais valias; apenas o valor da escritura da compra do imóvel, ou também de todas as obras que se façam para se poder habitar em segurança…
Aguardo uma resposta. Obrigada IM
Olá, Ilda.
Se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda da sua atual HPP na aquisição e/ou melhoria da nova HPP, a Ilda fica isenta do pagamento de tributação sobre o valor da mais-valia.
Sugiro a leitura de alguns artigos sobre o tema aqui.
Paralelamente, sugiro ainda o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar.
Posso considerar no cálculo das mais-valias, o valor pago para obtenção de distrato de hipoteca de HPP adquirido com hipoteca, necessário no acto da sua venda?
Olá, Joaquim.
Penso não ter percebido bem a sua pergunta.
Contudo, os valores pagos com serviços bancários não entram para o cálculo da mais-valia.
Olá boa tarde
Pretendo vende uma casa que no anode 1993 custou 12 000 contos. Hoje se a vender por 75 000 euros, quanto tenho de pagar de mais valias? Sou divorciada com filhos adultos, o meu único rendimento é a prestação de inclusao relativa a 80 % de incapacidade resultado de problema oncológico, paga pela seg social
Aguardo a vossa resposta
Olá, Helena.
Sugiro que utilize a calculadora acima. Os valores devem ser inseridos em euros.
Se a casa era a sua habitação própria e permanente (HPP) e pretende reinvestir o dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp, poderá ficar isenta do pagamento de imposto.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde
Quais as obras realizadas no melhoramento da habitação que são válidas para abater nas mais valias ( julgo que pinturas do exterior do edifício não são válidas para abater nas mais valias )
Olá, Fernando.
Pode deduzir tudo aquilo que contribui para a melhoria efetiva do imóvel, por exemplo, contruir muros, instalar AC, remodelar cozinha… Por isso, as pinturas, à partida, estarão incluídas.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa noite,
Agradeço os esclarecimentos que me ajudaram imenso na decisão.
Melhores cumprimentos
F;M
Olá, Fernando.
Obrigada pelo feedback! 🙂
Boa tarde, aquando das mais valias a declarar no IRS, o coeficiente de desvalorização da moeda é automaticamente calculado pelo programa onde fazemos o IRS ou teremos que ser nós a fazer a conta do valor de aquisição x o coeficiente no ano da compra???
Olá, Gonçalo.
Neste caso, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.