Crédito à habitação: Devo aceitar a proposta de renegociação do banco?

Se o banco o contactar por causa do crédito habitação, não é obrigado a aceitar a proposta inicial. Avalie e proponha alternativas.

O Governo vai obrigar os bancos a renegociar os créditos à habitação sempre que a taxa de esforço do cliente for igual ou superior a 36%. Isso você já sabe e já leu com bastante detalhe. A questão que quero levantar é: é obrigado a aceitar a proposta do banco ou tem alternativas melhores?

O que é a taxa de esforço?

Em primeiro lugar quero só recordar-lhe como se faz a conta à taxa de esforço, caso não saiba e tenha curiosidade em saber qual é a sua: basta dividir a soma de todos os seus créditos (mesmo que alguns sejam de outros bancos - como o crédito automóvel, pessoal ou cartões de crédito) pelos rendimentos líquidos da sua família (excluindo o subsídio de alimentação). O valor que der é a sua taxa de esforço. 

É a medida oficial dos bancos para saber se você tem potencialidades para ser um bom cliente pagador ou se anda a “exagerar” nos créditos e, provavelmente, um dia mais à frente, vai ter dificuldade em pagar o que combinaram. Normalmente, se a sua taxa de esforço for acima dos 35%, eles costumam apresentar-lhe um spread mais alto para cobrir o risco de incumprimento.

O ideal é a sua taxa de esforço ser sempre inferior a 35% para ter margem de manobra em caso de subidas como esta. O problema é que, com a inflação, tudo aumentou ao mesmo tempo. O dinheiro que lhe deveria sobrar todos os meses para acomodar o aumento da prestação da casa está, também ele, a ser desviado para os outros aumentos. O cenário atual tem tudo para correr mal.

Assim, já sabe que deve esperar um contacto do seu banco lá para janeiro se a sua taxa de esforço ultrapassar os 36%.

Leia ainda: Crédito habitação recente: Posso melhorar as condições?

Fui contactado pelo banco: O que fazer?

Para já - caso não tenha dificuldades financeiras - deve ficar tudo menos ofendido. O banco só estará a cumprir o que a lei diz. Ele tem de o contactar para saber se está tudo bem com as suas finanças. Aí a sua resposta poderá ser “Muito obrigado, mas não estou interessado”. E segue a sua vida e poupa tempo ao banco.

Por outro lado, se já tem dificuldade em pagar a nova prestação, ou prevê que vai ter, a minha sugestão é que não espere pelo contacto do banco. Deve agir já, procurando uma alternativa que seja melhor para si e que não envolva uma reestruturação do seu crédito. O que é que isso quer dizer?

É que se o banco lhe propuser um aumento de prazo, ou um diferimento de capital ou carência de capital, muito provavelmente não só vai pagar mais em juros no final como poderá ir parar à chamada “lista negra” do Banco de Portugal mesmo não tendo deixado de pagar as prestações ao banco. Há uma espécie de lista “laranja” que marca os clientes como de risco para novos créditos no futuro.

Confesso que estranho algumas pessoas ficarem muito ofendidas por passarem a ser consideradas clientes de risco por renegociarem o crédito à habitação.  Mas sejamos francos, se está a precisar de renegociar o seu crédito para poder continuar a pagar as prestações, é porque de alguma maneira - conscientemente ou não - fez mal as contas às situações que poderiam surgir. É porque na origem, aceitou condições acima das suas possibilidades face aos piores cenários. 

Recordo-lhe (eu sei que não vai gostar de ler isto) que os valores que tem ou que vai ter nos próximos meses é que são os valores “normais”. A Euribor costuma andar à volta dos 2%. Termos tido sete anos de Euribor negativa nunca foi normal. Isso tinha de acabar um dia. 

Bastou regressar à “normalidade”, embora por maus motivos (guerra e inflação), para nos apercebermos que muitas famílias não previram uma subida tão rápida e agora vão precisar de ajuda.

Vamos a umas contas simples: no caso de um casal em que os dois ganham 1.000 euros líquidos, a taxa de esforço só atinge os 36% se a prestação chegar a 720 euros. Se não atingir esse valor, o banco ainda não será obrigado a renegociar consigo. 

E a Euribor continua a subir sem parar. Vai certamente chegar aos 3% e, de acordo com alguns especialistas, talvez aos 4%. Isso vai ser uma tragédia sobretudo para as famílias que fizeram créditos no ano passado ou nos últimos quatro ou cinco anos, quando a Euribor estava negativa e as prestações eram baixíssimas. Muitos pensaram que aqueles valores iam durar para sempre. 

Leia ainda: O que é a transferência de um crédito habitação?

Antecipe-se e proponha soluções

Portanto, em resumo, tome a iniciativa. O ideal é contactar o seu banco e tentar baixar o spread, mas mantendo o prazo, (tente 1% ou menos) ou simplesmente transferir o crédito para outro banco com melhores condições (isso não o prejudica junto do Banco de Portugal), desde que o banco suporte todas as despesas. Pondere fazer taxa mista ou fixa. Pode ser uma boa opção nesta fase, mesmo sabendo que pode vir a pagar mais do que se mantiver a taxa variável.

Alguns bancos estão a fixar o valor da Euribor atual durante quatro ou cinco anos e depois acrescentam o valor da diferença no final do período até ao final do contrato. Isso pode ser uma boa proposta para os mais aflitos. Não vão poupar rigorosamente nada, mas bloqueiam os aumentos dos próximos dois anos. Pode ser uma solução. Avalie.

Em resumo: se o banco o contactar, você não é obrigado a aceitar a proposta inicial do banco. Apresente também alternativas: procure soluções intermédias como diferimento de capital (pagar uma fatia maior na última prestação), carência de capital, aumento do prazo, refinanciamento, baixar o spread aceitando produtos ou serviços de que precisa, etc. Os bancos não têm nenhum interesse em que um cliente falhe um pagamento. Use isso a seu favor.

Nem pense que vai conseguir voltar às prestações antigas do ano passado (2021). Isso não vai acontecer. Quando muito, a prestação descerá um pouco em relação ao que paga atualmente ou ao que vai pagar a partir da próxima revisão. Temos de ser realistas. O tempo das prestações baixas acabou.

Refaça o seu orçamento mensal a contar com isso. Amortize antecipadamente se tiver poupanças paradas. Até a inflação começar a baixar, vão ser tempos difíceis. Mas não desista de tentar encontrar soluções. Se a solução apresentada pelo banco for “menos má”, aceite. É melhor do que entrar em incumprimento.

Pedro Andersson nasceu em 1973 e apaixonou-se pelo jornalismo ainda adolescente, na Rádio Clube da Covilhã. Licenciou-se em Comunicação Social, na Universidade da Beira Interior, e começou a carreira profissional na TSF. Em 2000, foi convidado para ser um dos jornalistas fundadores da SIC Notícias. Atualmente, continua na SIC, como jornalista coordenador, e é responsável desde 2011 pela rubrica "Contas-Poupança", dedicada às finanças pessoais. Tenta levar a realidade do dia a dia para as reportagens que realiza.

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