Comprar casa é um objetivo de muitas pessoas. Há quem pretenda dar este passo sozinho mas, na maioria dos casos, este é um objetivo que se concretiza em conjunto. Afinal, a maioria dos casais, optam por recorrer a um crédito habitação com dois titulares.

Quando um crédito habitação tem apenas um mutuário, o prazo do contrato é estabelecido com base na sua idade (tendo em conta os limites máximos estabelecidos para novos contratos pelo Banco de Portugal) e de acordo com os critérios relevantes para a avaliação da solvabilidade do titular do crédito.

Quando está a ponderar fazer um crédito habitação com dois titulares, é normal que tenha dúvidas sobre como é definido o prazo do seu contrato. A dúvida mais comum prende-se com a idade que conta para a definição do prazo, e se é feita uma média entre a idade dois titulares.

De forma a esclarecer as suas dúvidas, de seguida, fique a conhecer como é que os bancos definem o prazo do crédito habitação com dois titulares. Pode, ainda, contar com a ajuda do Doutor Finanças para concretizar o seu sonho de comprar casa. Procuramos as melhores condições para o seu caso, sem qualquer custo.

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Como é definido o prazo do crédito habitação com dois titulares?

O prazo do crédito habitação com dois titulares não é definido por uma média de idades, nem pela idade do mutuário mais novo. Em termos normativos, na hora de estabelecer um prazo para o contrato, conta sempre a idade do titular mais velho.

Assim, a maturidade fica limitada ao prazo máximo aplicado à idade do titular mais velho. Depois, o banco avalia as garantias dadas e o risco do financiamento. Aqui entram fatores como a situação profissional e rendimentos, a taxa de esforço e o LTV (Loan to Value) que é o rácio percentual do valor que o banco empresta para comprar a sua casa e o valor da sua habitação.

Ou seja, o banco pode nem conceder o prazo máximo aplicado ao titular mais velho. No entanto, é este que vai servir de referência na hora de estabelecer a maturidade do contrato.

Quais são os prazos máximos do crédito habitação?

Desde abril de 2022, que o Banco de Portugal estabeleceu novas recomendações para os novos contratos de crédito habitação com garantia hipotecária ou equivalente. Na prática, esta medida veio reduzir o prazo máximo para alguns titulares, uma vez que existem três prazos limites consoante a faixa etária do titular mais velho.

Quando o titular mais velho tem idade inferior ou igual a 30 anos, o prazo máximo para um crédito habitação é de 40 anos. Já no caso de o titular ter mais de 30 anos e menos de 35 anos (inclusive), a maturidade máxima passa para 37 anos. Por último, sempre que a idade seja superior a 35 anos, o prazo máximo é de 35 anos. Contudo, tenha em conta que, para a maioria dos bancos, o titular mais velho não poderá ter mais de 75 anos no final do contrato.

Esta é uma realidade que pode sofrer alterações com o passar dos anos. Enquanto Autoridade Macroprudencial, o Banco de Portugal pode adotar medidas adicionais, já que o seu objetivo é que a maturidade média dos novos contratos de crédito habitação passe para 30 anos.

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Quero fazer um crédito habitação com dois titulares, mas a prestação será mais elevada devido à idade de um dos titulares. O que posso fazer?

Em primeiro lugar, deve procurar o máximo de propostas de crédito para conseguir comparar as melhores condições do mercado para o seu caso em particular.

Para baixar a sua prestação mensal ou os encargos com o seu crédito habitação, sem mexer na maturidade, pode tentar negociar o valor do seu spread, mas também o preço que paga pelo seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos.

Lembre-se que o prazo do contrato influencia o valor da sua prestação, mas também o valor final a pagar pelo seu empréstimo, ou seja, o seu MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Quando o prazo é menor, as prestações mensais são mais elevadas. No entanto, um prazo menor representa menos juros. Logo, o valor do MTIC é menor num crédito a 30 anos do que num a 35 ou a 40 anos.

Por exemplo, vamos analisar dois tipos de crédito de 120 mil euros, com uma TAN de 3,5%. No primeiro caso, este crédito deve ser liquidado em 360 prestações (30 anos). Logo, terá uma prestação mensal de 538,85 euros. Mas em termos de juros totais, o valor a pagar é de 73.987,31 euros.

Já se o prazo for alargado para 35 anos (420 prestações), a sua prestação mensal baixa para 495,95 euros (uma diferença de 42,90 euros em relação ao outro empréstimo). No entanto, de juros totais, pagaria 88.298,48 euros. Esta é uma diferença de 14.311,17 euros no final do contrato.

Contudo, não se esqueça de olhar bem para a TAEG e MTIC quando tem propostas em cima da mesa com o mesmo valor de financiamento e prazo do contrato.

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