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Guia sobre crédito habitação: O que precisa saber

Está a pensar comprar casa, mas precisa de recorrer a um financiamento? Este guia sobre crédito habitação pode ajudá-lo.

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Guia sobre crédito habitação: O que precisa saber

Está a pensar comprar casa, mas precisa de recorrer a um financiamento? Este guia sobre crédito habitação pode ajudá-lo.

Comprar casa é um dos principais objetivos da maioria das pessoas. Mas esta não é uma compra que possa ser feita por impulso. Pelo contrário. A aquisição de um imóvel requer preparação financeira, mas também perceber como funciona um crédito habitação.

Um crédito habitação é um produto financeiro, disponível pela maioria das entidades financeiras. E como qualquer produto, existem entidades que praticam melhores condições que outras. Mas quando se trata de um financiamento que implica o pagamento de uma dívida durante várias décadas, é fundamental perceber todas as nuances que envolvem este crédito. Afinal, quanto mais conhecimentos tiver sobre como funciona um crédito habitação, mais probabilidades terá em contratar a melhor solução para si.

Sabendo que a compra de uma casa através de um financiamento levanta inúmeras dúvidas, criámos um guia sobre o crédito habitação que pode ajudá-lo a esclarecer as mais variadas questões.

  1. Preciso de financiamento para comprar a minha primeira casa. Como funciona o crédito habitação?
  2. A minha idade influencia o contrato do crédito habitação?
  3. O banco financia-me 100% do valor que preciso?
  4. Devo pedir um crédito pessoal para a entrada do imóvel?
  5. Como calculo a minha taxa de esforço?
  6. O que é que o banco avalia antes de pré-aprovar um crédito habitação?
  7. Sou obrigado a ter um fiador no contrato?
  8. Qual é a melhor taxa de juro: variável, mista ou fixa?
  9. Qual impacto na prestação das diferentes taxas de juro?
  10. Como a subida da Euribor influencia no meu crédito habitação?
  11. Que outros valores influenciam o preço final de um crédito habitação?
  12. Que impostos vou pagar na compra e financiamento de um imóvel? 
  13. Quais são as fases seguintes à pré-aprovação e que documentos preciso?
  14. Como escolher a melhor proposta de crédito habitação?
  15. Estou indeciso se devo comprar ou arrendar a minha primeira casa. O que devo analisar? 
  16. Se eu contratar um crédito habitação, devo amortizá-lo sempre que possível?
  17. Informações adicionais sobre o crédito habitação

1-Preciso de financiamento para comprar a minha primeira casa. Como funciona o crédito habitação?

Comprar uma casa através de capitais próprios é um algo que está ao alcance de poucas pessoas. E, por isso, para dar este passo e concretizar este objetivo, a maioria das pessoas precisa de recorrer aos bancos para solicitar um crédito habitação.

Um crédito habitação é um produto bancário que consiste num empréstimo, por norma, a longo prazo e com taxas mais baixas. E, por esses motivos, este tipo de crédito permite o acesso a prestações mensais mais baixas. No entanto, um crédito habitação tem associada uma garantia de um ativo real: a casa que está a comprar. E dado este nível de garantia, os bancos praticam taxas de juros mais baixas, principalmente se olharmos para outro tipo de créditos, como o crédito pessoal.

No entanto, como pode ler ao longo deste guia, um crédito habitação passa por várias etapas, está associado a várias avaliações e burocracias. E por isso, é um processo que pode ser demorado, principalmente se não estiver bem informado ou não tiver o devido acompanhamento do início ao fim do processo.

Assim, antes de procurar o melhor crédito habitação para comprar a casa dos seus sonhos, informe-se sobre todos os procedimentos para diminuir os entraves que podem surgir até ao dia da escritura do seu imóvel.

Leia ainda: 9 perguntas às quais deve responder antes de comprar a primeira casa

2-A minha idade influencia o contrato do crédito habitação?

Sim. A sua idade influencia essencialmente a maturidade (prazo) do seu contrato. Até ao início de 2022, os bancos portugueses aceitavam mutuários entre os 18 e os 75 anos de idade nos contratos de crédito habitação. Mas, se está a pensar que é possível fazer um crédito habitação aos 75 anos, engana-se.

Até ao início de 2022, os bancos definiam o prazo com base na idade limite dos titulares no final do contrato. Sendo que o limite máximo se fixava nos 75 anos de idade. Ou seja, em muitos casos, uma pessoa com 35 anos conseguia contratar um crédito habitação a 40 anos. 

Desde 1 de abril de 2022 que entraram novas regras em vigor. E com estas novas regras os prazos limites para os créditos habitação são estabelecidos com base na idade atual dos mutuários. Parece-lhe confuso? Mas não é.

Se tiver menos de 30 anos, pode beneficiar do prazo máximo de 40 anos para liquidar o seu crédito habitação. Mas se tem entre os 30 e 35 anos, o limite máximo para pagar o seu financiamento é de 37 anos. Já se tem mais de 35 anos, o prazo máximo do seu crédito habitação não pode ultrapassar os 35 anos.

Leia ainda: Prazos do crédito habitação: Conhece os novos limites?

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3- O banco financia 100% do valor que preciso?

Na maioria dos casos, não. Isto porque em julho de 2018 entrou em vigor uma nova lei para a concessão de novos créditos aprovada pelo Banco de Portugal. Nesse conjunto de medidas legislativas, foram introduzidos limites aos critérios de avaliação de risco e dos clientes cumprirem as suas obrigações. Estas novas regras abrangeram a concessão de novos créditos à habitação, mas também os créditos com garantia hipotecária ou equivalente.

E o que é que mudou nos financiamentos? A recomendação de que o rácio LTV (loan-to-value) deve ser inferior ou igual a 90% do valor solicitado para o crédito habitação de uma habitação própria e permanente. Ou seja, os bancos deixaram de financiar 100%, podendo financiar no máximo 90% do valor da avaliação ou da aquisição do imóvel (prevalece sempre o valor mais baixo).

Contudo, se pretende um crédito habitação para a aquisição de um imóvel que não será a sua habitação própria e permanente (uma segunda casa ou um imóvel com outra finalidade), o financiamento máximo é de 80%.

A única possibilidade de obter um financiamento a 100% é quando se trata de um financiamento para aquisição de imóveis detidos pelas instituições bancárias e contratos de locação financeira imobiliária.

Assim, o ideal é preparar-se financeira para cobrir no mínimo 10% a 20% do valor do imóvel que pretende comprar. Por exemplo, num imóvel cuja a avaliação seja de 130 mil euros, 10% do valor representa 13 mil euros. Já se o financiamento for de 80%, os 20% correspondem a 26 mil euros.

Por regra, quando celebramos o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), o vendedor exige uma entrada. E muitas vezes esse valor corresponde a 10% do valor do imóvel.

Leia ainda: 10 mitos sobre o crédito habitação

4- Posso pedir um crédito pessoal para a entrada do imóvel?

Não. Não recorra a um crédito pessoal para a entrada do seu imóvel. Afinal, recorrer a um crédito pessoal para pagar a entrada da sua casa pode colocar as suas finanças pessoais em risco. Isto porque não só terá duas prestações de crédito a pagar, em simultâneo, como uma prestação mensal de um crédito pessoal tem taxas de juros mais elevadas e um prazo mais curto do que um crédito habitação.

Mas vamos a um exemplo para perceber melhor. Supondo que pretende comprar uma casa de 200.000 euros, e o banco financia 90% desse valor. Na prática, vai precisar de 20.000 euros para cobrir os 10% que o banco não financia.

Se recorrer a um crédito pessoal (com a uma TAN de 9% e uma TAEG de 10,7%) com uma maturidade de 8 anos (84 meses), fora os impostos e comissões, terá uma prestação de 321,78 euros. Caso o seu crédito habitação tivesse um capital em dívida de 180.000 euros, uma TAN de 2,25% e uma maturidade de 35 anos (420 meses), a sua prestação mensal seria de 619,63 euros.

Juntando estas duas prestações, teria um encargo mensal com estes dois créditos de 941,41 euros. Se o seu agregado familiar tiver um rendimento mensal líquido de 2.000 euros, a sua taxa de esforço seria de 47%, o que é uma taxa de esforço acima do recomendado para um crédito habitação. Num período em que os juros estão a subir, esta taxa de esforço vai também aumentar se o crédito estiver associado a uma taxa variável.

Neste contexto, o melhor é antecipar-se e tentar juntar o dinheiro necessário para comprar a sua casa.

Leia ainda: Crédito habitação: Dicas de poupança para a entrada inicial

5- Como calculo a minha taxa de esforço?

Se está a par do que é a taxa de esforço, sabe que esta representa, em termos percentuais, o peso que os empréstimos têm no seu orçamento familiar. E sempre que pondera contratar um novo crédito, os bancos vão avaliar o peso desse novo financiamento, de forma a determinar o risco de conceder-lhe esse empréstimo.

Mas como é que pode calcular esta taxa antes de pedir um crédito habitação? Através do seguinte cálculo:

Taxa de esforço = (total de prestações financeiras / rendimento mensal líquido) x 100

Vamos a dois exemplos, para entender melhor o cálculo da sua taxa de esforço. Imagine que o rendimento do seu agregado familiar líquido é de 2.200 euros. Se não tiver mais nenhum crédito contratado, uma prestação de um crédito habitação de 500 euros, representa uma taxa de esforço de 23% [(500/2200)x 100]. Esta é uma taxa de esforço que pode garantir-lhe a pré-aprovação de um crédito, se estiver com uma situação profissional e financeira estável.

No entanto, imagine que pretende comprar uma casa com um valor mais elevado, e já tem um crédito automóvel e ainda está a pagar um ou mais cartões de crédito. Se a mensalidade do crédito habitação for de 700 euros, a do crédito automóvel 180 euros, e ainda tiver prestações mensais por liquidar de 100 euros em cartões de crédito, os seus encargos com créditos representam 980 euros. O que significa que a sua taxa de esforço é de 45% [(980/2200)x100].

Nestas situações, o banco pode negar-lhe a pré-aprovação do seu crédito ou pedir garantias adicionais, como adicionar fiadores ao contrato de crédito habitação.

É de salientar que quando existem vários créditos contratados, o limite máximo da taxa de esforço é de 50%. A partir desse patamar as entidades financeiras não podem conceder um novo crédito. Mas esse limite é um indicador. Se a sua taxa de esforço é muito alta, os bancos podem ver o risco demasiado elevado na hora dos clientes cumprirem com as suas obrigações. Isto porque além das prestações, os clientes precisam de garantir o pagamento de todas as suas despesas familiares.

Além disso, se o crédito habitação for indexado a uma taxa variável (taxa Euribor), corre o risco de a taxa de juro subir (como o momento atual) e entrar em incumprimento. Assim, deve sempre calcular a sua taxa de esforço para verificar se o montante que está a pedir é viável para a sua carteira. 

Leia ainda: Como reduzir a taxa de esforço para comprar casa?

6- O que é que um banco avalia antes de pré-aprovar um crédito habitação?

Como pode imaginar, a aprovação de um crédito habitação não é imediata e pode levar meses até o processo estar concluído. E isto acontece porque a compra de uma casa com recurso a um financiamento passa por várias fases. A primeira resume-se ao envio da documentação e análise dos documentos/risco de financiamento para decidir se o crédito é ou não pré-aprovado.

Assim, antes de pré-aprovar um crédito habitação, os bancos avaliam:

  • A situação profissional dos futuros titulares do crédito. Nesta área, os bancos dão preferência a clientes que estejam a viver uma situação de emprego estável. Ou seja, se estiver efetivo no seu emprego, este é um ponto a seu favor, pois representa um risco menor enquanto cliente.
  • A situação financeira do agregado familiar. Para avaliar a situação financeira, o banco analise os rendimentos através dos salários dos futuros titulares (três últimos recibos de vencimento) e a última declaração de IRS.
  • Taxa de esforço: Como indicado anteriormente, os bancos avaliam o risco de conceder um novo crédito através da taxa de esforço. Logo, quanto mais baixa esta for, maiores são as probabilidades de conseguir a pré-aprovação do financiamento.
  • Historial de crédito: Para perceber se os futuros titulares têm um historial de crédito irregular, os bancos vão analisar se enquanto cliente registou atrasos a pagar os seus créditos e até se deixou a sua conta ir a valores negativos. Além disso, um dos primeiros passos que os bancos dão é verificar se os nomes dos futuros titulares estão "limpos" perante o Banco de Portugal. Caso o seu nome conste na "lista negra" do Banco de Portugal verá o seu crédito recusado. Já se for detetado um historial de crédito irregular, o banco poderá ver o risco de financiamento mais elevado, o que pode resultar na exigência de mais garantias ou recusa do crédito.
porta-chaves e calculadora que representam os custos durante as várias fases de um crédito habitação

Documentos da fase de análise e pré-aprovação

Nesta primeira fase, pode contar com o pedido dos seguintes documentos se for trabalhador por conta de outrem:

Já se for trabalhador independente, além da maioria dos documentos anteriores, o banco pode pedir-lhe os seus últimos seis recibos verdes, a declaração de início de atividade e de rendimentos.

7- Sou obrigado a ter um fiador no contrato?

Não. Contratar um crédito habitação não implica a obrigação de ter um fiador no contrato. Mas tendo em conta os tópicos anteriores, os bancos medem o risco de conceder este tipo de financiamento. Logo, quando alguns dos principais critérios não são assegurados, os bancos exigem fiadores, pois procuram garantias adicionais.

Por exemplo, é comum o banco exigir que adicione um fiador ao contrato se for um trabalhador independente, se tiver rendimentos irregulares ou uma taxa de esforço que pode estar no limite. Mas não basta adicionar alguém como fiador para ter luz verde no seu crédito habitação. Afinal, o banco também irá avaliar o perfil de risco do seu fiador. Caso o perfil do fiador seja favorável, então as probabilidades de aprovação do seu crédito aumentam.

No entanto, lembre-se que arranjar um fiador nem sempre é uma tarefa fácil. Afinal, essa pessoa irá assumir uma dívida que não é sua, caso não consiga pagar as prestações do seu crédito. Além disso, saiba que não é fácil remover um fiador do contrato de crédito antes do prazo chegar ao fim.

Imagine que a dada altura o fiador quer sair do contrato. O banco não vai permitir que o fiador saia do contrato se não renegociar a dívida, se a sua situação financeira não for diferente da inicial ou pode exigir-lhe novas garantias. Ou seja, cabe-lhe assim melhorar as suas condições para retirar o fiador do seu contrato de crédito habitação. Por norma, se passar a efetivo ou se liquidar um crédito, baixando assim a sua taxa de esforço, tem margem para negociar a remoção do fiador.

Outra das possibilidades quando melhora o seu perfil enquanto cliente, é transferir o seu crédito habitação para outra entidade. Nestes casos, pode colocar a condição de remover o fiador para mudar de entidade. Após a nova avaliação de perfil, se a sua situação for estável, tem a possibilidade de assinar um novo contrato sem um fiador.

Leia ainda: Fiadores: direitos e deveres num crédito habitação

8- Qual é a melhor taxa de juro: variável, mista ou fixa?

Na verdade não existe uma verdade absoluta quanto à melhor taxa de juro de um crédito habitação. No entanto, em Portugal a maioria dos créditos habitação são contratados com uma taxa variável. Mas esta não tem de ser a escolha certa para si.

Isto porque cada pessoa tem os seus próprios objetivos em relação a um crédito. Há quem prefira diminuir os encargos de forma imediata e há quem pretenda obter tranquilidade ao longo de todo o contrato. Todos estes cenários são possíveis, contudo, no momento em que contrai um crédito não consegue saber qual será a opção que ficará o crédito mais barato, porque vai depender de como evoluir as taxas Euribor.

Por isso, o melhor é perceber como funciona cada tipo de taxa para que escolha de forma mais consciente.

Leia ainda: Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação?

Taxa variável

Se está a ponderar contratar um crédito habitação com uma taxa de juro variável, saiba que a sua taxa irá variar ao longo de todo o contrato. Isto porque o seu contrato é influenciado por duas componentes: o spread (definido consoante o risco e garantias) e pela Euribor (indexante do crédito habitação).

Ora, este é um tipo de contrato onde a sua prestação fica sujeita às flutuações da Euribor. Se a Euribor estiver a subir, a sua prestação irá aumentar no prazo em que é revista. Se a taxa descer, a sua prestação diminui nesse mesmo prazo.

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a Euribor não é apenas uma taxa e sim várias. Afinal existem taxas Euribor com muitos prazos, sendo que em Portugal os mais usados nos contratos de crédito habitação são a 3, 6 e 12 meses.

Quando opta por uma taxa Euribor a 3 meses, a prestação do crédito é revista de três em três meses. Já num contrato associado a uma Euribor a 6 meses, a sua prestação é revista semestralmente (2 vezes por ano). E num contrato com a Euribor a 12 meses, a sua prestação é revista uma vez por ano.

No entanto, esta escolha deve ser devidamente ponderada. No caso das taxas Euribor com prazos mais curtos (três e seis meses), a Euribor é tendencialmente mais baixa. Mas estes valores são justificados pela resposta rápida às oscilações da Euribor. Se estivermos num período em que os juros estão a aumentar progressivamente, o mais provável é que a sua prestação aumente sempre que é revista até a tendência se inverter.

Já na Euribor a 12 meses, os clientes beneficiam de uma maior estabilidade. Uma vez que a prestação só sofre alterações uma vez por ano.

Num período em que se prespectiva subidas de juros futuras, como o que vivemos em 2022, as taxas Euribor com prazos mais longos estão mais elevadas. Isto no momento da contratação, o que não significa que ao longo do prazo do contrato esta realidade não mude.

Contudo, por regra, um crédito habitação com uma taxa variável permite beneficiar de uma prestação de crédito mais baixa em comparação à taxa fixa. O que também se aplica na fase inicial do contrato, não sendo certo que se prolongará. Mas tenha em conta que antes de optar por esta modalidade, deve fazer contas à eventual subida dos juros para garantir que consegue pagar as suas prestações durante todo o contrato.

Leia ainda: Euribor: devo escolher a 3, 6 ou 12 meses?

Taxa fixa

Quando o objetivo é contratar um crédito habitação com uma taxa de juro fixa, independentemente de o Banco Central Europeu subir os juros, a sua prestação mensal permanecerá igual até ao fim do contrato. Ou seja, não tem de se preocupar com as subidas e descidas da Euribor.

No entanto, nem tudo são rosas. Uma taxa fixa, por norma, tem um valor mais elevado no início do contrato e às vezes durante quase todo o contrato. O que torna o seu crédito mais caro, na maioria dos cenários. Isto é o que mostra o histórico de evolução dos juros.

Se não sabe como é que a taxa fixa é definida, o banco define o seu valor com base na taxa swap, sendo esta negociada no mercado de uma forma idêntica das taxas Euribor, com um prazo correspondente. Atenção que o valor vai depender do prazo associado ao crédito, sendo os períodos mais comuns 20 ou 30 anos.

Na maioria dos créditos com uma taxa fixa, a TAN é composta pelo swap e pelo spread. Para chegar ao valor final da TAN o banco tem em conta o risco de crédito de cada cliente, o LTV (rácio entre o valor do empréstimo e do imóvel), as garantias dadas pelo o cliente e, claro, o risco de fixar a taxa de juro durante o prazo pretendido para o contrato.

Por norma, os clientes que optam por uma taxa fixa pretendem obter o máximo de estabilidade no seu crédito habitação. Mas esta é uma decisão que deve ser bem ponderada, considerando, por exemplo, os encargos com a comissão de reembolso antecipado, que é de 2% sobre o montante. Se estiver a pensar comprar uma casa para viver durante pouco tempo e o objetivo for vendê-la, contratar uma taxa fixa pode implicar um custo elevado.

Taxa mista

A taxa mista é uma mistura entre as duas opções anteriores (taxa variável e fixa), uma vez que permite celebrar um contrato de crédito habitação com uma taxa que muda a dada altura do contrato. Esta modalidade permite-lhe fixar a taxa de juro durante o período inicial do contrato.

Por norma, os períodos mais comuns demonstram que os portugueses dão preferência a uma taxa fixa de 5,10 e 15 anos. Mas existe a possibilidade de fixar a taxa de juro em prazos superiores e inferiores.

Ou seja, na prática, um crédito habitação com uma taxa mista, calcula-se durante o período inicial com base no valor do swap acrescido do spread. Após o período inicial contratado, passa a estar indexado a uma taxa variável (Euribor + spread). Por exemplo, se optar por fixar a taxa de juro a 5 anos, após esses 5 anos chegarem ao fim, a sua prestação fica sujeita às subidas e descidas da Euribor, de acordo com o prazo da taxa de referência.

Em períodos mais incertos, a taxa mista garante-lhe uma maior estabilidade na fase inicial do contrato. Neste período pode organizar as suas finanças pessoais, para lidar melhor com as oscilações da taxa Euribor no resto do contrato de crédito habitação.

9- Qual é o impacto na prestação das diferentes taxas de juro?

Nem sempre é fácil perceber qual é a taxa mais vantajosa para o seu crédito habitação, pois há vários fatores que pesam nesta decisão. Mas quando olha para certas simulações, tem uma visão mais concreta do impacto que as diferentes taxas de juro podem ter na sua prestação mensal de crédito.

Para o ajudar nesta avaliação, vamos supor que pretende contratar um crédito habitação de 120.000 euros com uma maturidade de 30 anos. Se o banco estiver disposto a oferecer-lhe um spread de 1%, a sua TAN irá depender dos valores dos prazos da Euribor nesse período ou do swap da taxa fixa em certos prazos. Na taxa fixa, o valor costuma aumentar nos prazos mais longos.

Assim, num crédito habitação com uma taxa variável indexada a uma Euribor a 12 meses, a sua primeira prestação seria paga em novembro. Logo, a Euribor a aplicar seria com base na média de outubro de 2022, que foi de 2,629%. Tendo em conta o spread de 1%, a TAN seria de 3,629%, o que daria uma prestação mensal de 547,53 euros, durante 12 meses. Contudo, é importante salientar, que as estimativas apontam para a possibilidade de mais aumentos nas taxas Euribor.

Já com uma taxa mista, tudo irá depender se consegue beneficiar de uma taxa promocional aplicada em alguns bancos. Regra geral, usemos como exemplo uma taxa fixa a 5 anos de 4,35%. Nesta situação, a prestação mensal durante esse período inicial seria de 597,37 euros. Após o período inicial, passaria então a estar sujeito às flutuações da Euribor.

Por fim, com uma taxa fixa, os valores vão depender da situação atual do mercado. Se as taxas de juros estiverem a subir, o risco de fixar uma taxa é mais alto, logo o valor da TAN aplicada é tendencialmente mais alta. Imagine, antes dos juros subirem, quando as taxas Euribor estavam em valores negativos, era possível contratar um crédito habitação com uma taxa fixa à volta dos 2,3% em prazos de 30 anos. Mas com os juros a subir, esses valores tornam-se impraticáveis. Há bancos que aplicam taxas fixas a 30 anos à volta dos 3,4% até aos 4,9%. E a estes valores ainda tem de somar o seu spread.

Mas vamos supor que consegue uma taxa fixa de 4% e um spread de 1%. A sua TAN será de 5%. Seguindo o mesmo exemplo utilizado para a taxa variável e mista, (capital em dívida de 120 mil euros a liquidar a 30 anos), a sua prestação mensal seria de 644,19 euros. Já se a TAN fosse de 5,5% a sua prestação seria de 681,35 euros

Assim, deve avaliar bem o peso das prestações mensais do seu crédito e ainda os encargos adicionais que tem com seguros e produtos associados. Depois avalie bem os seus objetivos, e se pretende poupar a curto prazo ou ter estabilidade ao longo do contrato. Caso dê preferência a uma taxa variável ou mista, não se esqueça de fazer contas a eventuais subidas dos juros e o impacto desses aumentos na sua prestação.

homem de fato com o dedo indicador a apontar para um gráfico que representa a subida dos juros e um período da história da euribor no crédito habitação

10- Como a subida da Euribor influencia o meu crédito habitação?

A história da Euribor pode ajudá-lo a perceber melhor como se comportam as taxas Euribor, e porque é que ao longo dos anos estas taxas têm subido e descido e até os valores históricos alcançados. No entanto, independentemente do momento em que vai contratar um crédito habitação deve sempre tentar perceber qual é o impacto da subida da Euribor na sua prestação de crédito.

Embora o Banco Central Europeu atue sempre de forma progressiva, quando os juros sobem consecutivamente, o seu orçamento familiar pode ficar fragilizado. Assim, antes de assinar um contratado de crédito habitação deve analisar o impacto que as subidas das taxas Euribor vão ter na sua carteira. Existem duas formas práticas de proceder a esta análise: 

  • Através do simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação: Aqui pode simular várias situações e perceber se o montante de financiamento é viável numa subida acentuada dos juros.
  • E através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia): A FINE facilita a leitura das condições do seu crédito habitação e até ajuda-o a perceber melhor alguns cenários hipotéticos. Nos dados do plano financeiro do empréstimo consta uma simulação do aumento da TAN para o valor mais elevado da Euribor. Ou seja, consegue perceber até onde pode chegar a sua prestação de crédito no pior cenário da história da Euribor (ronda os 5%).

Mas vamos a um exemplo do impacto da subida da Euribor no crédito habitação. Imagine que contratou um crédito habitação com um capital em dívida de 100.000 euros com o prazo de 25 anos e um spread de 1,2%. A sua primeira prestação será paga em outubro de 2022, tendo em conta o valor da Euribor a 12 meses em agosto de 2022. Logo, a sua taxa Euribor é de 1,250%, o que significa que tem uma prestação mensal de 446,10 euros durante 12 meses.

Se a Euribor a aplicar na próxima revisão for de 2,5%, no ano seguinte pagará 511,41 euros mensalmente (um aumento de 65,31 euros). Contudo, se quiser prever um cenário mais negro, com uma subida dos juros para os 5%, a sua prestação mensal passaria para 656,58 euros.

Este tipo de simulações são muito úteis, mesmo que o pior cenário da história não se volte a repetir. E isto porquê? Porque quando pede um crédito habitação deve ter a certeza que consegue suportar a sua prestação de crédito no pior dos cenários. E, por isso, é importante que a sua taxa de esforço seja reduzida. Afinal, se os juros aumentarem consideravelmente, poderá ter de fazer uns ajustes, mas nunca colocará o seu orçamento familiar em risco. 

Leia ainda: Juros a subir: Até onde pode aumentar a prestação do meu crédito?

11- Que outros valores influenciam o preço final de um crédito habitação?

Embora a prestação mensal do crédito habitação seja o foco principal de todos os futuros titulares, é preciso ter em conta que este não é o único valor a influenciar o custo final deste financiamento. Por isso, quando está a analisar propostas de crédito, deve olhar para a prestação mensal proposta, mas principalmente para a TAEG e MTIC do crédito habitação.

Se quiser conhecer, em percentagem, o valor total que terá com o seu empréstimo, a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) mostra-lhe esse dado. Neste valor estão englobados os juros do seu crédito, as despesas com o processo de financiamento, comissões e seguros associados. Já o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) também revela o custo total com o seu crédito durante todo o prazo, mas em euros.

Mas para ter noção de que valores estão em causa, enumeramos os vários encargos associados a um crédito habitação. Em primeiro lugar, é fundamental falarmos dos seguros de um crédito habitação. Quando quer comprar uma casa através de um empréstimo tem de contratar um seguro de vida do crédito habitação e um seguro multirriscos. O valor destes seguros varia consoante as coberturas, o seu perfil de cliente e da própria entidade onde os contrata. Na realidade pode contratar estes dois seguros na entidade que oferecer as melhores condições para si.

Numa primeira análise pode achar prejudicial contratar estes seguros noutra entidade. Isto porque o banco oferece uma bonificação (redução) no spread se contratar os seguros junto do mesmo. Contudo, esta bonificação não significa obrigatoriamente uma poupança para si.  

Imagine que o banco lhe aplica um spread de 1,2%. Mas se contratar os seguros junto do banco pode ter uma redução de 0,1% ou 0,2%. No entanto, se estes seguros forem mais caros em comparação com outras propostas que tem sobre a mesa, a bonificação pode não ser benéfica para si. Isto porque estes dois seguros representam um encargo mensal significativo no seu orçamento. E na maioria dos casos, a proposta do banco em relação a estas apólices não é mais atrativa. Logo, precisa de fazer contas para perceber qual é a melhor solução. 

Além dos seguros, se subscrever outros produtos, como cartões de crédito ou produtos financeiros, tenha em conta que está a somar mais encargos em troca da bonificação do spread.  

Depois, fora os encargos mensais, a compra de uma casa tem ainda outras despesas associadas, como comissões bancárias e o registo do imóvel.  

Em termos de comissões ao longo do processo de crédito habitação pode contar com as comissões de avaliação, de estudo de processo, de formalização, entre outras. E embora os valores variam de banco para banco, este encargo ronda entre os 800 e 1.000 euros. Já o registo da compra da sua casa, se optar pelo serviço Casa Pronta, terá um encargo de 700 euros (valor tabelado para registos associados a um crédito habitação).

Ler mais: Quero comprar casa. Como posso saber se vou suportar as despesas?

12- Que impostos vou pagar na compra e financiamento de um imóvel?

Se ainda não sabe, a compra de uma casa envolve o pagamento de impostos associados à aquisição e ao próprio crédito habitação. Estes impostos vão ter um impacto nas suas finanças. Mas antes de perceber quanto vai pagar, necessita de saber que impostos são estes.

Existem três impostos que terá de suportar na altura da escritura do seu imóvel: o IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos), o Imposto do selo relativo à aquisição do imóvel e o Imposto do Selo associado ao crédito habitação.

Em termos de valores, o IMT não tem um valor fixo. O seu valor varia consoante a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a localização (se é em Portugal Continental ou nas regiões autónomas), a sua finalidade (habitação própria permanente ou segunda habitação) e o valor do imóvel. O imposto do Selo relativo à aquisição corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel e o imposto do selo relativo ao crédito habitação é 0,6% do valor financiado.

Se comprar um imóvel urbano em Portugal Continental para habitação própria e permanente com um valor de 140.000 euros, o IMT a pagar é de 1.303,37 euros. Já o imposto do selo relativo à aquisição, neste caso, tem o valor de 1.120,00 euros. Pode utilizar o simulador de IMT para saber quanto irá pagar de imposto.

Após este processo estar concluído e ser o novo proprietário do imóvel, se não ficar isento, anualmente terá de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis). Usando o exemplo anterior, se o valor patrimonial do imóvel for de 140.000 euros, a localização for no distrito e no concelho de Lisboa e não tiver filhos, o valor anual do IMI é de 420,00€. No entanto, poderá pagar este valor em duas prestações de 210 euros (uma em maio e a outra em novembro).

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Ler mais: Comprar casa: custos, documentos e impostos com que deve contar

13- Quais são as fases seguintes à pré-aprovação e que documentos preciso?

Após ter luz verde na pré-aprovação do seu crédito, existem mais três fases que terá de passar para concluir o processo da compra da sua casa através de um crédito habitação. São estas: a avaliação do imóvel, a aprovação final do crédito habitação para a compra da sua casa e a realização da escritura de compra e venda. 

No que diz respeito aos documentos, na fase de avaliação do imóvel precisa: 

Se tudo estiver em conformidade, o seu crédito habitação será então aprovado e poderá marcar a escritura de compra e venda. No entanto, tem de ter em sua posse, os seguintes documentos: 

  • Declaração de não dívida do condomínio (para imóveis usados) 
  • Certificado energético 
  • Licença de utilização 
  • Escritura de hipoteca (em caso de transferência de hipoteca) 
  • Licença de Construção/Obras (quando aplicável) 
  • Projeto de construção aprovado (quando aplicável) 
  • Orçamento das obras com descrição dos trabalhos a realizar (quando aplicável) 

Nota: Se for adquirir um imóvel enquanto empresa são necessários outros documentos que não constam nesta lista. 

Leia ainda: Checklist de documentos necessários para Crédito Habitação 

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14- Como escolher a melhor proposta de crédito habitação?

Um dos principais erros na hora de contratar um crédito habitação é limitar-se à proposta feita pelo banco onde é cliente. E isto não significa que o seu banco não fará a proposta mais vantajosa para si. Mas se não comparar essa proposta com as da concorrência, nunca saberá se está a beneficiar das melhores condições no mercado para si.

Por isso, o primeiro passo é conseguir reunir o máximo de propostas de acordo com os seus objetivos. E aqui convém ter uma ideia se pretende uma taxa fixa, mista ou variável, mas também qual é o prazo da Euribor que pretende associar ao seu crédito habitação (no caso de optar por uma taxa variável). Isto porque se estes pontos estiverem definidos, fica mais simples comparar as propostas que tem em cima da mesa.

Depois não se esqueça de refletir sobre o financiamento que precisa (tendo em conta as suas possibilidades financeiras) e o prazo do contrato. Quanto maior for a maturidade do seu crédito, mais caro ficará o seu empréstimo. Na hora de comparar as várias propostas, olhe atentamente para as taxas de juro, principalmente para a TAEG e MTIC. Não se esqueça de comparar o valor dos seguros obrigatórios e ver os prós e contras de associar estes dois seguros ao seu contrato.

Leia ainda: Como posso saber qual o crédito mais caro? Analisar e comparar são a chave

Agora, saiba que escolher a melhor proposta de crédito habitação é um processo demorado e exige esforço e paciência para analisar todas as condições das propostas. Por isso, se achar que este precisa de ajuda para tomar a melhor decisão para si, pondere recorrer aos serviços de um intermediário de crédito. Afinal, esta é uma forma de ter acompanhamento personalizado desde o início ao fim do processo, e conseguir condições mais atrativas.

Caso pretenda beneficiar deste serviço, no Doutor Finanças podemos avaliar o seu caso e ajudá-lo a encontrar as melhores condições, num acompanhamento sem qualquer custo para si.

15- Se eu contratar um crédito habitação, devo amortizá-lo sempre que possível?

A amortização de um crédito, por norma, levanta algumas dúvidas, devido à falta de informação ou das condições atuais do mercado. Em tempos, a amortização do crédito nem sempre era vantajosa, principalmente quando os juros dos depósitos a prazo estavam altos e era possível rentabilizar o dinheiro das poupanças.

No entanto, num período de juros no crédito mais altos, quando os juros dos depósitos não acompanham a subida das taxas Euribor, nem o valor da inflação, a amortização de um crédito habitação pode ser bastante vantajosa. Para quem tem o seu dinheiro em contas poupança ou em depósitos a prazo que pouco ou nada rendam, a amortização do crédito habitação pode aumentar o poder de compra e dar uma nova folga financeira ao orçamento familiar. Além de reduzir o custo total do crédito.

E porque é que isto acontece? Porque ao amortizar o seu crédito habitação irá reduzir o montante que paga de juros e a sua prestação mensal ficará mais baixa. Mas atenção, porque esta opção deve ser bem estudada. Não é recomendável que use todas as suas poupanças para amortizar o seu crédito. Não fique completamente desprotegido em casos de imprevistos.

Além disso, precisa de fazer contas, pois o reembolso antecipado do seu crédito, implica o pagamento de uma comissão. E esta comissão aplica-se numa amortização parcial ou total de um empréstimo. Sendo assim, um fator de impedimento para muitos clientes darem este passo. Ainda que nos próximos tempos os bancos possam ficar inibidos de cobrar esta comissão, uma vez que o Governo anunciou medidas de apoio às famílias para lidarem com o aumento dos juros. E a proibição de cobrança da comissão de reembolso antecipado está entre as medidas.

Contudo, legalmente, os bancos não podem cobrar uma taxa superior a: 

  • 0,5% do capital reembolsado: se optou por um crédito associado a taxa de juro variável.  
  • 2% do capital reembolsado: nos contratos de crédito habitação associados a uma taxa de juro fixa.  

Embora estes sejam os valores limites máximos de referência, o seu banco pode cobrar-lhe outra comissão de reembolso antecipado. Para saber qual é o valor desta comissão, olhe bem para o seu contrato, pois esta tem de estar descrita. Por fim, faça contas e veja se esta opção compensa, perante a comissão, o valor que vai amortizar e o impacto da amortização nas suas prestações e o valor final do seu crédito.

Leia ainda: Crédito habitação: Amortização antecipada livre de comissões em 2023

17- Informações adicionais sobre o crédito habitação

Contratar um crédito habitação nem sempre segue a mesma rota de procedimentos, nem dá acesso às mesmas condições e obrigações. E por isso, é preciso tratar deste processo tendo em conta a individualidade de cada um.

Por exemplo, dentro do crédito habitação há a possibilidade de fazer um crédito hipotecário, onde dá como garantia um outro imóvel, desde que este esteja livre de encargos ou outra hipoteca. No fundo, este tipo de crédito confere mais garantias ao banco (se a avaliação for semelhante ao futuro montante a financiar). No entanto, é preciso reunir diversos documentos ou, em caso de impossibilidade de pagamento, pode perder o seu imóvel.

Outra situação que merece destaque, é que se for portador de um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, tem a possibilidade de pedir um crédito habitação com um regime bonificado. Embora nenhum banco seja obrigado a conceder este regime, é aconselhável estar informado sobre esta possibilidade e apresentar o seu pedido ao banco onde vai obter o financiamento.

Pode ler mais sobre este tema no artigo "Crédito Habitação: acesso para pessoas portadoras de deficiência"

Por fim, existem outros temas associados ao crédito habitação que podem gerar outras dúvidas. E, por isso, deixamos algumas sugestões que o podem ajudar a esclarecer algumas questões:

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