Investir em imobiliário é fácil

Senso comum. Ciência popular. Afinal, quem é que não percebe de imobiliário? É tão fácil investir em imóveis…

Investir em imobiliário é fácil! Afinal, quem é que não percebe de imóveis? É normal todos terem uma qualquer opinião sobre uma casa que é comprada por um amigo. Ou alguém que acabou de fazer obras. Todos achamos “ter olho” para os imóveis.

Mais facilmente se tem uma conversa de amigos sobre imobiliário do que sobre qualquer outro ativo. Vá… talvez sobre bitcoins que têm andado muito na moda.

Na prática, investir em imobiliário é puro senso comum. Nada comparável a investir em ações, por exemplo. Aí sim, é difícil investir, é preciso ter muito conhecimento e muita informação. É complexo.

Investir em imobiliário é, pois, muito mais fácil que investir, por exemplo, em ações. Será mesmo?

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A complexidade do imobiliário

Um ativo imobiliário, ao contrário do que muitos pensam, é complexo. Tem um conjunto de características que o tornam único, diferente dos demais ativos financeiros (sim, o ativo imobiliário é um ativo financeiro). Entre outras, custa muito dinheiro, não é fungível no sentido em que não há dois imóveis iguais, é único, não é modelável nem replicável.

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Além disso, “vive” num mercado tipicamente ilíquido, com pouca ou má informação, no qual os negócios demoram tempo a fechar e o preço é sempre uma incógnita.

Para se investir em imóveis, será necessário escolher o tipo de ativo (segmento de mercado), localização, dimensão, tipologia. Saber optar por privilegiar a geração de mais-valias ou de yield, em função do momento do ciclo, do imóvel em si e da localização.

Se for necessário realizar obras, ter-se-á de escolher um empreiteiro, tomar decisões sobre a obra a realizar, a escolha dos materiais. Em alguns casos, desenvolver projetos e licenciar obras.

Isto tudo, sem falar da componente fiscal. Impostos na compra, na propriedade e na venda.

E não esquecendo a gestão do arrendamento. Gerir inquilinos não se compara com gerir uma ação (que de gestão propriamente dita, tem pouco ou nada).

As ações, em comparação

Por comparação, uma ação de uma dada empresa é igual a todas as restantes ações dessa mesma empresa. Ao contrário dos imóveis, em que uma fração num dado prédio é com certeza diferente de uma qualquer outra no mesmo prédio, as ações cotadas de uma empresa são iguais entre si.

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Por outro lado, o mercado acionista é um mercado líquido onde os preços são sempre conhecidos. Existe muita e boa informação, está disponível para todos e de forma igual. Aliás, “inside information” é crime.

Adicionalmente, investir em ações é rápido. Para qualquer pessoa, basta abrir uma conta numa corretora on-line, transferir dinheiro e começar a investir.

E existe ainda a questão da diversificação de risco. Com o mesmo montante que compro um imóvel, posso comprar várias ações e diversificar o risco dos meus investimentos. Em imobiliário, para conseguir algum nível de diversificação, terei de ter muito dinheiro disponível para investir.

É um facto que é necessário formação e informação para se escolher as ações com maior potencial de valorização ou com o dividendo mais atrativo e/ou estável. Aquelas que têm mais capacidade em gerar lucros e os distribuir aos acionistas.

É necessário estar-se bem informado e ter conhecimento para tomar as melhores decisões de investimento em ações. Mas afinal não será também assim no imobiliário? E em todos os investimentos que fazemos?

Em termos de complexidade do ativo, não haja dúvidas que o imóvel é bastante mais complexo. Pode não parecer, mas é.

Ainda acredita que investir em imóveis é fácil?

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.

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