Se tem ou acabou de herdar uma propriedade de família, mas não tem documentos que comprovem que lhe pertence, a primeira coisa que deve fazer é identificar os terrenos.

Neste artigo, abordamos as mais relevantes dificuldades inerentes a este tipo de situações e que passos dar no sentido de as ultrapassar, com sucesso.

Quais as principais dificuldades?

Se tiver um terreno em seu nome mas não tiver conhecimento ou a documentação que comprove esta situação, pode enfrentar complicações. Desde logo, não ter como provar que o terreno é seu, mas também não conseguir vender ou vir a perder a propriedade para o Estado.

E isto com base em duas situações: ter terrenos em seu nome mas não tem documentação; e ter o terreno, mas este não estar registado. Em seguida, explicamos-lhe o que deve fazer em ambos as situações.

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Como saber se tem algum terreno em seu nome?

Se tem ou herdou um terreno e não tem documentos que identificam a situação, a primeira coisa que deve fazer é pedir a certidão permanente. Este documento comprova que foi feito um registo predial, disponibilizando online todos os registos em vigor sobre um imóvel, mesmo os pedidos pendentes.

Ou seja, com este documento fica a saber quem é o proprietário do imóvel (neste caso, do terreno).

Assim, pode pedir este documento pelas seguintes vias:

• através da internet;
• no Registo Predial Online;
• numa Conservatória do Registo Predial;
• por fim, numa Loja de Cidadão.

A certidão permanente é válida por seis meses e encontra-se sempre:

• atualizado à data;
• e disponível para consulta através da internet.

Identificar terrenos: e se o terreno não tiver registado?

Já viu que podem existir terrenos em seu nome e que desconhecia por não ter documentos que identifiquem essa situação. Mas, existem casos ainda mais complexos. Por exemplo, suponha que herdou um terreno “passado apenas por palavra, oralmente”, mas não há um registo predial do mesmo nem tão pouco sabe a localização do terreno e as características do mesmo.

Na realidade, quando não há documentos torna-se tudo mais complicado. Em seguida, explicamos como ultrapassar estas dificuldades.

Identificar terrenos: como localizar e registar?

Atualmente, existem três formas de proceder ao registo de terrenos de forma gratuita:

• Presencialmente através de uma Conservatória do Registo Predial;
• Através do Registo Predial Online;
• E pela plataforma do Balcão Único do Prédio, designada por BUPI.

Hoje em dia é muito mais fácil resolver este tipo de situações. Por exemplo, se pretende fazer o registo do seu terreno sem ter que sair de casa pode (e deve) utilizar a plataforma BUPI criada para esse efeito. Ainda assim, poderá encontrar algumas dificuldades no registo online se não tiver uma Representação Gráfica Georreferenciada do seu terreno.

Para que serve afinal o BUPI?

O BUPI tem como objetivo ajudar os municípios e cidadãos na identificação da localização e limites de propriedades, de forma simples e sem custos, online ou através da sua rede de balcões.

Na verdade, o registo da propriedade traz uma maior segurança aos proprietários, pois só assim se tem 100% de certeza sobre quem é o titular. No entanto, para que o registo seja não tenha custos, terá de apresentar a georreferenciação da propriedade, identificando-a através do BUPI.

Note que, mesmo quem tem as suas propriedades registadas, deve complementar essa informação com a identificação da sua localização e limites no mapa digital.

Onde e como identificar a localização e os limites no mapa digital?

Conforme já referido, pode identificar os seus terrenos:

• no site do BUPi ou;
• num dos balcões de atendimento.

Por outro lado, só podem aderir a esta plataforma os titulares de propriedades localizadas dentro dos concelhos atualmente abrangidos pelo BUPi. Assim, para saber a lista dos concelhos aderentes clique aqui.

Para identificar as suas propriedades, tem de entra na sua conta no site do BUPi e autenticar-se numa das seguintes formas:

• com o Cartão de Cidadão – precisa de ter consigo o código PIN e um documento de identificação;
• com a Chave Móvel Digital (CMD) – neste caso, tem de ter consigo o telemóvel associado à ativação da CMD e o PIN escolhido no momento da ativação.

No fim de se autenticar, todo o processo é fácil e rápido. Em seguida, basta efetuar os passos abaixo indicados:

• Localizar as propriedades - para isso precisa de indicar os seus limites no mapa digital ou carregar o ficheiro com as suas coordenadas;
• Assinar o termo de responsabilidade – note que, o mesmo é gerado automaticamente na plataforma;
• Por fim, aguardar até que um técnico habilitado valide o seu processo online.

Conforme já referido, se preferir, pode sempre dirigir-se a um dos balcões de atendimento.

Identificar terrenos: quais os documentos necessários?

Como não poderia deixar de ser, para identificar as suas propriedades precisa de juntar alguns documentos. Assim:

• Se utilizar o BUPi, tem de carregar os documentos nesta plataforma;
• Se for a um balcão atendimento, tem de os levar consigo presencialmente.

Em seguida, indicamos todos os documentos base que vai precisar:

• RGG - Representação Gráfica Georreferenciada (nos Municípios com cadastro simplificado) ou CGP - Configuração Geométrica Predial (nos municípios com cadastro predial);
• Documento de identificação (CC ou BI);
• Número de Identificação Fiscal (NIF).

Além disso, para validar a identificação da sua propriedade no mapa digital vai precisar de ter consigo a caderneta predial com o número da matriz, de forma a associá-lo ao desenho da propriedade ou ao ficheiro criado através de um levantamento topográfico do terreno.

Por fim, tem de ter em sua posse os documentos que confirmam que a propriedade é sua. São eles:

• Escritura de compra e venda ou de doação;
• Escritura de Habilitação de herdeiros;
• Decisão judicial que lhe confere o direito de propriedade;
• Lei ou outro tipo de diploma legal que lhe atribui esse direito.

Note que, é obrigatória a apresentação de todos estes documentos!

E se não tiver meios de comprovar que a propriedade é sua?

No caso de ter uma propriedade, mas não tem um documento comprovativo nem tem condições de o obter, então pode invocar a usucapião e iniciar um procedimento especial de justificação. Ou seja, tem de comprovar que vive ou explora a propriedade e que tem condições para a registar em seu nome.

Quais os custos?

Se utilizar o BUPi para identificar e localizar os limites da sua propriedade não tem quaisquer custos. Após identificar a localização das suas propriedades, pode igualmente fazer o registo predial sem custos.

Note que, esta isenção de custos tem uma duração de quatro anos a contar da data de adesão do município ao BUPi.

Por fim, saiba ainda que o BUPi não cobra qualquer custo para a regularização dos registos prediais nos municípios onde vigora o cadastro geométrico e predial.

Por que é tão importante identificar e registar os terrenos?

Em primeiro lugar, ao identificar e registar as suas propriedades assegura que tem tudo dentro da lei e pode evitar algumas "dores de cabeça" no futuro. As principais vantagens são:

Garantir os direitos de propriedade

Para garantir a inscrição dos terrenos nas finanças tem de fazer o registo na Conservatória do Registo Predial, que será gratuito ao apresentar a localização da sua propriedade.

Permitir comprar ou vender um terreno

Se pretender comprar ou vender um terreno, é obrigatório o registo na Conservatória do Registo Predial, que não igualmente tem custos se apresentar a localização da sua propriedade.

Beneficiar de incentivos

Ao identificar e registar os seus terrenos vai beneficiar de incentivos como o emparcelamento e a reflorestação, contribuindo assim para a valorização dos recursos e para a gestão do território.

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