Imobiliário: Vale a pena financiar os meus investimentos?

Perante a subida das taxas de juro desde 2022, a pergunta é legítima. Devo continuar a recorrer a dívida para financiar os meus investimentos imobiliários? Ou perante o nível de juros atualmente cobrados, será melhor investir apenas com capitais próprios?

O custo no financiamento às empresas

Depois de muitos anos com taxas de juro baixas, o financiamento às empresas em Portugal tornou-se substancialmente mais caro desde 2022.

Segundo dados do Banco de Portugal, a taxa de juro nos empréstimos a empresas não-financeiras foi de 5,77% em dezembro de 2023. É necessário recuar 10 anos para encontrarmos o mesmo nível de juros cobrados às empresas.

A subida foi tão rápida e acentuada que muitos se questionarão se uma estratégia de investimento alavancada continuará a fazer sentido.

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O efeito da dívida nos investimentos imobiliários

Em artigos anteriores, já tive oportunidade de elencar os efeitos e vantagens de recorrer a dívida para financiar investimentos imobiliários. Resumidamente:

• Potencia um aumento da rentabilidade dos capitais próprios investidos;
• Permite alcançar uma maior e melhor diversificação numa carteira de investimentos;
• Pode originar um efeito de acumulação de património.

Em teoria, quanto mais dívida colocar num investimento, maior a rentabilidade gerada nos capitais próprios investidos. Claro está, maior também o risco. Por esta razão, o efeito da alavancagem pode ser interessante em alguns casos, porquanto permite a um investidor alcançar uma rentabilidade superior dos seus capitais próprios, além de lhe permitir fazer mais investimentos.

Desta forma se entende a opção de muitos investidores, em fases mais expansionistas do ciclo do mercado, num contexto de juros baixos, de alavancar os seus investimentos e, com isso, potenciar a rentabilidade dos seus capitais investidos.

Parece-me que esta estratégia foi factual, quer para investimentos em arrendamento, como em investimentos em flip ou mesmo em processos de promoção imobiliária.

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Em que casos devo continuar a recorrer a dívida?

Na prática, o recurso a alavancagem em investimentos imobiliários faz sentido até ao momento em que o retorno do investimento é superior ao custo do financiamento. Logo, perante o atual nível de taxas de juro, pode continuar a fazer sentido alavancar investimentos imobiliários de maior risco, ou seja, que tenham o potencial de produzir uma rentabilidade mais elevada.

Significa isto que investimentos em buy-to-let, por exemplo, que tipicamente têm rentabilidades mais reduzidas, assentes fundamentalmente em yields de mercado historicamente baixas, poderão não ser adequados ao recurso a dívida. A não ser que o potencial de valorização do imóvel no tempo seja elevado, financiar investimentos em arrendamento, além de o cash-flow produzido ser tomado pela prestação bancária, não produz o desejado efeito de alavancar a rentabilidade dos capitais próprios investidos.

Claro está, esta posição meramente técnica e teórica, não é um conselho ao endividamento. Cada investidor deverá ter muito claro qual a sua tolerância ao risco e desenvolver de forma cuidada uma projeção de cash-flow dos investimentos que esteja a analisar, em cada caso.

No próximo artigo, procurarei deixar alguns exemplos práticos do efeito da dívida na rentabilidade dos capitais próprios investidos.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.