Os dados são do relatório de fevereiro do Observatório Imobiliário em Portugal do Doutor Finanças: em média, um casal precisa de dedicar mais de metade do salário para comprar casa em Portugal. Mais precisamente, necessita de dedicar 53% do ordenado para pagar as prestações do crédito habitação para um apartamento T2 e 55% para uma moradia T3.

Como é calculado o Índice de Acessibilidade Habitacional

Para chegar a este valor, o Observatório Imobiliário em Portugal analisou o Índice de Acessibilidade Habitacional (IAH) a nível nacional e por distrito. Este índice compara:

• O rendimento líquido médio de um casal (dados do Instituto Nacional de Estatística);
• Com a prestação do crédito habitação, segundo os seguintes parâmetros:
  • Taxa anual nominal (TAN) média de 2,9%;
  • Prazo médio do crédito de 30 anos;
  • Loan‑to‑value (LTV) médio de 60,8% para apartamentos e 57,45% para moradias.

Quanto mais alto for o IAH, mais acessível é a habitação. A nível nacional, o IAH médio para um casal é de 1,90 para um apartamento T2 e de 1,83 para uma moradia T3, correspondendo a 53% e 55% do ordenado do casal, respetivamente. Estes valores estão acima da taxa de esforço de 50%, que é o limite máximo acima do qual não deve ser concedido crédito, de acordo com as recomendações do Banco de Portugal.

Na verdade, o cenário é ainda mais preocupante: muitos casais estão ainda mais longe do sonho de comprar casa do que indicam os dados do Observatório, uma vez que os valores de 53% e 55% apenas contemplam o crédito habitação. E a taxa de esforço é a percentagem do rendimento familiar do agregado destinada ao pagamento de todos os empréstimos. Isto para não falar no cenário ideal: habitualmente, é recomendado que a taxa de esforço não seja superior a 30 ou 35% do rendimento mensal.

Diferenças enormes entre distritos

Além de fazer uma análise à média nacional, o Observatório avaliou o IAH por distrito, tendo em conta os salários médios locais e também o preço médio por metro quadrado das casas de cada distrito. Esta leitura mostra diferenças muito grandes entre diferentes geografias.

A região onde a disparidade entre os salários praticados e o preço das casas é maior é a Madeira. Um casal insular com um ordenado médio precisa de dedicar 70% do salário para pagar a prestação de um apartamento T2 (IAH de 1,43). E nem sequer tem possibilidade de comprar uma moradia T3, mesmo que, por hipótese, dedicasse 100% do rendimento mensal a esta finalidade, porque a prestação média equivale a 120% da soma dos ordenados do casal (IAH de 0,83).

Apartamento T2

Olhando para a capacidade de aquisição de um apartamento T2, Faro (IAH de 1,46) e Lisboa (IAH de 1,69) são os dois distritos que se seguem à Região Autónoma da Madeira, sendo necessário dedicar, respetivamente, 68% e 59% dos ordenados do casal ao pagamento do crédito habitação. Estas três regiões não são apenas aquelas que têm menor acessibilidade – são também as que apresentam o preço por metro quadrado mais elevado: 5.788 euros/m² em Lisboa, 4.811 euros/m² em Faro e 4.334 euros/m² vs. 3.685 euros/m² da média nacional.

Os restantes distritos ficam abaixo dos 50% – e alguns até muito distantes deste patamar. É o caso de Portalegre (IAH de 7,36), o distrito com melhor acessibilidade habitacional, onde basta 14% do rendimento do casal para comprar um apartamento T2. Também em Bragança (IAH de 7,01 / 14% do rendimento), Guarda (6,17 / 16%), Beja (4,67 / 21%), Évora (4,47 / 22%), Santarém (4,45 / 22%) e Vila Real (4,46 / 22%) é possível comprar uma casa com estas características dedicando menos de um quarto do ordenado do casal.

Moradia T3

Já quando se aplica o IAH às moradias T3, as disparidades são ainda maiores. Depois da Madeira, os distritos menos acessíveis são Faro (IAH de 1,09 / 92% de rendimento), Lisboa (1,20 / 83%), Setúbal (1,33 / 75%) e Porto (1,79 / 56%).

No outro extremo estão Guarda (8,64 / 12%), Castelo Branco (8,48 / 12%), Portalegre (7,19 / 14%) e Bragança (6,34 /16%).

Preços proibitivos para compra individual

Se, em vez de calcular o IAH para um casal, fizermos as contas com apenas um ordenado, o cenário torna-se bem mais negro para os potenciais compradores.

Em apenas seis das divisões administrativas (18 distritos + regiões autónomas dos Açores e da Madeira) é possível dedicar menos de metade do salário ao pagamento da prestação de um apartamento T2. Na Madeira, em Faro e em Lisboa, nem um ordenado inteiro chega para pagar a prestação:

• Madeira: 139%
• Faro: 137%
• Lisboa: 119%
• Açores: 87%
• Porto: 92%
• Setúbal: 84%
• Aveiro: 77%
• Leiria: 75%
• Coimbra: 64%
• Braga: 63%
• Viana do Castelo: 61%
• Viseu: 58%
• Castelo Branco: 51%
• Santarém: 45%
• Vila Real: 45%
• Évora: 45%
• Beja: 43%
• Guarda: 32%
• Bragança: 29%
• Portalegre: 27%

Fazendo o mesmo exercício para uma moradia T3, verifica-se que há oito distritos abaixo da linha dos 50% e cinco que superam os 100%:

• Madeira: 244%
• Faro: 182%
• Lisboa: 167%
• Setúbal: 152%
• Porto: 112%
• Braga: 85%
• Évora: 83%
• Leiria: 82%
• Açores: 78%
• Aveiro: 68%
• Viana do Castelo: 68%
• Santarém: 54%
• Beja: 48%
• Vila Real: 39%
• Viseu: 38%
• Coimbra: 37%
• Bragança: 32%
• Portalegre: 28%
• Castelo Branco: 24%
• Guarda: 23%

Estes dados demonstram como a compra de habitação se tornou, na prática, inacessível para grande parte dos solteiros e famílias monoparentais, sobretudo nas zonas urbanas e/ou turísticas.