O mercado imobiliário residencial português está apetecível, mas já esteve mais.
Os preços continuam a subir, a escassez permanece, os bancos emprestam e os portugueses, na generalidade, continuam sem grande capacidade financeira para continuar a trocar de casa – ou, no caso dos jovens, adquirir a primeira, mesmo com a ajuda do Estado.
Mesmo assim, são os jovens portugueses até aos 35 anos que parecem ser os maiores potenciais compradores de momento.
Vejamos que mais evidências temos.
O primeiro sinal que pode evidenciar uma mudança de mercado é, sem dúvida, o tempo de absorção dos imóveis, o qual se prevê que possa começar a aumentar nos próximos tempos. O tempo de absorção consiste na média em meses ou dias que um imóvel demora a ser vendido.
Contudo, convém referir que, nesta métrica, a definição de vendido não é a da transação realizada, mas sim a data em que o imóvel é retirado de venda do mercado por ter sido vendido ou por ter havido um acordo com uma proposta aceite por ambas as partes. Podemos também calcular a média do tempo do processo até à escritura – essa média vai englobar toda a parte burocrática da venda e obviamente difere muito de caso para caso.
Quando os imóveis começam a demorar mais tempo para serem vendidos, abrem-se portas para um potencial de negociação mais forte. A procura tende a não aceitar a proposta de valor de venda à primeira, e um dos motivos pode ter a ver com uma maior dificuldade no financiamento, obrigando a uma correção de valor em baixa para se conseguir fechar a transação – neste caso, a venda.
Mas não só: a procura pode também estar sensível à incerteza da conjuntura, que faz com que a sua decisão seja mais ponderada e menos emocional, logo, vai demorar mais tempo para uma tomada de decisão.
A tentação da especulação
Nos últimos 10 anos, temos assistido a uma escalada acentuada de preços no imobiliário residencial em Portugal e, por isso, estamos muito habituados a valores elevados para os bolsos do português médio. Ao mesmo tempo – e apesar da subida de preços –, o mercado português tornou-se muito dinâmico, com tempos de absorção médios em determinadas zonas até abaixo dos dois meses, algo jamais visto em Portugal.
Tornou-se comum a tentação de especulação por parte do proprietário que tenta vender sem ajuda da mediação imobiliária e que até o consegue, com sucesso, devido à escassez de produto no mercado. As próprias agências imobiliárias aplicam estratégias de preço de overpricing, ou seja, colocam um valor de partida de comercialização (asking price) mais alto para ir baixando o preço, com o objetivo de se conseguir fazer um negócio por um valor mais alto do que o valor médio ou mediano de mercado pedido e até transacionado, em alguns casos.
Este tipo de mercado cria incerteza para o proprietário, ou seja, para a parte vendedora em relação ao valor justo a pedir. Devido à opacidade do mercado, acaba por se aventurar e tentar a sorte especulando, por vezes até a valores demasiado fora do mercado, com o objetivo de ter uma margem bastante confortável de negociação.
É por isso que é muito frequente assistirmos a frases gancho para captação de leads que começam com: “Quer saber o valor da sua casa?”
Papel dos mediadores imobiliários
Sempre neste mercado, os FSBO (For Sale by Owner), uma nomenclatura norte-americana para identificar proprietários que pretendem vender os seus imóveis sem recorrer ao serviço de mediação imobiliária, começam a aumentar. E muitos conseguem de facto vender sozinhos, o que não quer dizer que tenham feito uma boa venda!
Se o mercado mudar, e se se tornar mais lento, as estratégias atrás referidas vão começar a não funcionar: não só os imóveis vão demorar mais tempo a serem vendidos, como os asking price vão começar a sofrer correções inevitáveis para estimular procura e fecho de operações. Aliás, esta situação já se começa a observar em algumas zonas do país.
É nesta fase que os proprietários/vendedores vão começar a estar mais disponíveis para aceitar a ajuda dos mediadores imobiliários. Percebem que afinal não é assim tão fácil vender e, principalmente, começam a sentir a lentidão da transação e a dificuldade de tornar o seu ativo líquido. E é nesta fase que a mensagem de gancho das agências mudará para: “Há quanto tempo tem a sua casa à venda?”
Assim sendo, se precisar de vender a sua casa, com ou sem ajuda de um agente imobiliário, antes de analisar apenas os valores de mercado, analise o tempo de absorção a nível conjuntural, verifique bem a sua motivação e, por conseguinte, a sua urgência na transação. E só depois comece a definir um preço que seja o correto para o que quer atingir com a sua venda. Tempo também é dinheiro.
Se for agente imobiliário profissional, meça tudo o que faz e meça também o mercado. Só assim poderá ajudar melhor o seu cliente/proprietário a tomar a decisão de aceitar ou não uma angariação ou proposta de venda.
Por fim, lembre-se sempre de que o mercado imobiliário é muito local e de que os dados obtidos na internet (big data) podem não ser suficientes para uma boa análise do seu imóvel em concreto. Os dados recolhidos no terreno (small data) são decisivos para uma boa tomada de decisão tanto em relação à estratégia de preço, como à estratégia de promoção do imóvel.
