Isenção de mais-valias: O que prevê a norma transitória?

Vendeu ou pretende vender um terreno para construção ou uma casa de férias para amortizar parcial ou totalmente o seu crédito à habitação? Saiba que pode estar isento de tributação em sede de IRS das mais-valias imobiliárias. Explicamos tudo neste artigo.

Norma transitória de isenção de tributação de mais-valias

O Programa Mais Habitação contempla uma norma transitória em matéria fiscal (art. 50.º da Lei 56/2023 de 6 de outubro) que isenta de tributação as mais-valias obtidas com a venda de terrenos para construção e imóveis habitacionais que não sejam habitação própria permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Terrenos rústicos não estão abrangidos.

No entanto, para beneficiar desta isenção, devem ser observadas, cumulativamente, as seguintes condições:

1. O valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo para aquisição do imóvel, tem de ser aplicado na amortização de crédito à habitação destinado a habitação própria permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes. Estão, assim, abrangidas também as vendas de imóveis por cônjuges, pais ou avós, com o objetivo de amortização do crédito à habitação própria permanente contraído pelo outro cônjuge ou unido de facto, pelos filhos e enteados ou pelos netos. 
2. A amortização do crédito à habitação tem de ser efetuada no prazo de três meses, contados da seguinte forma:

• Até 3 meses após a entrada em vigor da lei (até 7 de janeiro de 2024) para transmissões ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023;

• Até 3 meses a contar da data da venda para transmissões ocorridas a partir de 7 de outubro de 2023. 

A norma transitória aplica-se às transmissões de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

O que sucede se o valor da venda do imóvel, deduzido da amortização de eventual empréstimo para a sua aquisição (valor a reinvestir), diferir do valor em dívida do crédito à habitação própria permanente?

Se o valor a reinvestir for totalmente aplicado na amortização do crédito à habitação própria permanente, a mais-valia está totalmente isenta de tributação;

Se o valor a reinvestir for parcialmente aplicado na amortização do crédito à habitação própria permanente, o valor remanescente fica sujeito às regras de tributação estabelecidas no Código do IRS (CIRS).

Neste caso, o valor da mais-valia sujeito a tributação é determinado da seguinte forma:

50% x mais-valia x (valor não reinvestido/valor a reinvestir)

Exemplo:

Em dezembro de 2023, o Pedro vendeu por 250.000 euros uma segunda habitação que havia adquirido em 2010 por 100.000 euros, com recurso a um crédito do qual faltavam liquidar 5.000 euros. Gastou 10.000 euros em encargos com a compra e a venda e com reparações do imóvel.

Com a venda, o Pedro liquidou o empréstimo que contraiu para a aquisição do imóvel secundário. Então, o valor a reinvestir é determinado pelo valor da venda (valor de realização) subtraído do montante do empréstimo liquidado:

Valor a reinvestir = 250.000 € - 5.000 € = 245.000 €

No mesmo mês, o Pedro aplicou o valor a reinvestir na amortização do crédito à habitação (HPP), que contraiu para aquisição do imóvel onde reside com a sua família e cujo valor em dívida era 230.000 euros. Então, como o valor a reinvestir era superior ao montante a amortizar, foi parcialmente aplicado, sendo o valor não reinvestido dado pelo seguinte cálculo:

Valor não reinvestido = 245.000 € - 230.000 € = 15.000 €

Para determinar o valor que será sujeito a tributação em sede de IRS ainda é necessário calcular a mais-valia, que é dada pela seguinte fórmula:

Mais-valia = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a venda e a aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

Ou seja,

Mais-valia = 250.000 € - (100.000 € x 1,20) - 10.000 € = 120.000 €

Nota: os coeficientes de desvalorização da moeda são atualizados todos os anos. A Portaria n.º 340/2023 contém os coeficientes aplicáveis aos imóveis alienados nesse ano.

Aplicando a fórmula da mais-valia sujeita a tributação no caso de reinvestimento parcial:

Valor sujeito a tributação = 50% x mais-valia x (valor não reinvestido / valor a reinvestir)

Ou seja,

Valor sujeito a tributação = 50% x 120.000 € x (15.000 € / 245.000 €) = 3.673,47 €

O montante de imposto a apurar dependerá da taxa de IRS aplicável em função dos rendimentos do sujeito passivo.

Nota: se o imóvel secundário vendido tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 ou o terreno para construção vendido tiver sido adquirido antes de 9 de junho de 1965, está isento de tributação sobre mais-valias.

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Como beneficiar da isenção de tributação das mais-valias no IRS?

Deve preencher o Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS que apresentará em 2024 um novo quadro específico para as situações enquadradas na norma transitória.

No novo Quadro 19 - “Transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis que não sejam destinados a habitação própria e permanente” deverá:

• Nas colunas referentes ao Imóvel Alienado, indicar os campos do Quadro 4 do ano da alienação referentes ao imóvel para o qual pretende a exclusão de tributação e, caso se aplique, o valor amortizado de empréstimo contraído para a sua aquisição;

• Nas colunas referentes à amortização de crédito à habitação PP, indicar o titular, ou o NIF do descendente caso este seja o titular do crédito, valor amortizado, data da amortização, identificação matricial do prédio e a sua quota-parte (percentagem do imóvel que lhe cabe).

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Como beneficiar da isenção de tributação da mais-valia no IRS de 2022, tendo a declaração já sido entregue e liquidada?

Como a norma transitória foi publicada em outubro de 2023, com aplicação retroativa a 1 de janeiro de 2022, à data da publicação, a maioria das declarações Modelo 3 de IRS correspondentes a 2022 já tinham sido entregues pelos contribuintes e liquidadas.

Não existindo, à data da entrega da Modelo 3 de 2022, uma norma que permitisse a isenção destas mais-valias, quem tiver vendido um terreno destinado a habitação ou uma habitação secundária terá declarado a mais-valia e a mesma sido sujeita a tributação.

O Ofício Circulado n.º 20262, de 27 de novembro de 2023, emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, veio dar a quem se enquadrar na situação de isenção e tiver sido tributado a possibilidade de apresentar uma declaração de substituição ou uma reclamação graciosa. 

A declaração de substituição é a forma mais simples e célere de fazer a regularização da situação tributária e recuperar o imposto, uma vez que é submetida via Portal da AT e os meios de prova só terão de ser apresentados se solicitados pelas Finanças numa ação de inspeção.

O prazo para apresentação desta declaração Modelo 3 de substituição é de 2 anos a contar do termo do prazo legal de entrega da declaração de IRS. Tendo o prazo de entrega da declaração IRS de 2022 terminado em 30 de junho de 2023, a declaração de substituição terá de ser entregue até 30 de junho de 2025.

A AT alerta no Ofício Circulado n.º 20262 que a declaração de substituição só poderá ser entregue a partir de 1 de abril de 2024, data em que o novo anexo G da Modelo 3 estará disponível no Portal da AT.

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Helena Marques

Economista e Contabilista Certificada, licenciada em Organização e Gestão de Empresas pela Faculdade de Economia da Universidade de Coimbra. Exerce atividade na área da Consultoria para os Negócios e a Gestão desde 1997. Desempenha as funções de Consultora Sénior e CEO na sociedade VVL Consultores da qual é sócia fundadora.