Mais-valias imobiliárias: Em que situações posso ficar isento?

Quando a venda de uma casa dá origem a uma mais-valia – ou seja, quando o valor da venda é superior ao valor da compra – esse ganho está, regra geral, sujeito ao pagamento de imposto.

No entanto, há situações que dão direito à isenção de tributação sobre as mais-valias da venda de uma habitação.

Conheça quais, neste artigo.

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Reinvestimento em habitação própria e permanente

Uma das situações que dão direito a isenção da tributação das mais-valias é o reinvestimento do valor da realização (deduzido de eventual crédito para aquisição do imóvel) de uma habitação própria e permanente na compra de outra habitação própria e permanente ou terreno para construção com esse fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.  

Note-se, porém, que o imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria e permanente do agregado familiar ou do sujeito passivo pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda. Esta informação deve poder ser comprovada através do respetivo domicílio fiscal do sujeito passivo ou do agregado familiar. 

Além disso, os sujeitos passivos não podem ter beneficiado da isenção de mais-valias no ano dos ganhos e nos três anos anteriores. 

Importa sublinhar que o valor da venda (e não o da mais-valia) deve ser reinvestido na totalidade, deduzindo-se apenas o valor da amortização de eventual crédito contraído para aquisição do imóvel. Se estivermos a falar de uma auto-construção, a amortização do crédito não pode ser abatida ao valor a reinvestir, uma vez que a lei prevê apenas a dedução de empréstimos para a compra do imóvel, e não para a sua construção.

Caso não invista a totalidade do valor da realização, não fica completamente isento desta tributação.

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Venda de segunda habitação para amortizar crédito habitação (HPP)

Outra situação que dá direito à isenção de tributação sobre as mais-valias é a venda de terrenos para construção e segundas habitações, em que o valor da realização seja usado para amortizar o crédito da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

Caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida do crédito habitação, só o valor remanescente é que fica sujeito a tributação de acordo com o Código do IRS.

Esta é uma norma transitória, introduzida no âmbito do programa Mais habitação, que só será aplicada às vendas realizadas entre o dia 1 de janeiro de 2022 e o dia 31 de dezembro de 2024.  

As Finanças podem exigir a apresentação de documentos que comprovam a amortização do capital em dívida, após a entrega da declaração de IRS de 2023 ou de 2024, consoante o caso.  

A amortização do empréstimo tem de se realizar num prazo máximo de três meses após a venda do terreno ou segunda habitação, sendo que, nas vendas realizadas antes da entrada em vigor da nova lei (7 de outubro), o prazo dos 3 meses começa a contar nessa data.

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Venda de imóveis para habitação ao Estado

Há a possibilidade de ficar isento da tributação em sede de IRS ou IRC dos ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação quando o comprador é o Estado. Ou seja, se a venda da habitação acontecer em território continental ou nas Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais pode não pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias.

No entanto, há certos casos que não estão abrangidos pela isenção. Por exemplo:

• Quando os ganhos são decorrentes de alienações onerosas através do exercício do direito de preferência;
• E se os ganhos realizados forem referentes a residentes com um domicílio fiscal num país, território ou região com um regime fiscal mais favorável, tendo em conta a lista publicada pelo Governo.

Nota: No caso em que os rendimentos ficam isentos, estes são englobados em sede de IRS para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos do contribuinte.

Imóveis adquiridos antes de 1989 têm direito a isenção

Como o Código do IRS entrou em vigor no dia 1 de janeiro de 1989, todos os imóveis adquiridos antes desta data estão isentos do pagamento de mais-valias. Já os terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965, também beneficiam desta isenção de tributação.

Ao contrário do que acontece no caso anterior, estes imóveis e terrenos não têm de ser de habitação própria e permanente dos sujeitos passivos para estarem isentos de tributação. Mas, os proprietários que decidam vender imóveis adquiridos nestas circunstâncias, devem declarar em sede de IRS (anexo G1) a sua venda.

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Isenção de mais-valias para reformados ou para pessoas com mais de 65 anos

Caso tenha uma habitação própria e permanente e queira vendê-la, saiba que se tiver mais de 65 anos ou se estiver reformado pode ficar isento do pagamento de mais-valias imobiliárias. Contudo, neste caso específico, tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, como no Fundo PPR, num fundo de pensões ou, por exemplo, em certificados de reforma.

Quanto aos resgates do valor investido nesses produtos (exceto nos certificados de reforma), este pode ser feito através de um regime de rendas periódicas, mas não pode exceder o limite anual de 7,5% do valor total investido.

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