Vai comprar casa e tem dúvidas sobre quanto pagará de IMT? Ou mesmo se ficará isento do pagamento deste imposto?

Com a ajuda do simulador de IMT, saiba o valor que lhe será cobrado, assim como o do imposto de selo que terá de pagar ao Estado. Basta, para isso, que indique a localização, finalidade e preço do imóvel.

O simulador já reflete as alterações ao IMT em 2023 que, de uma forma geral, se traduzem numa diminuição do valor a pagar. Explicamos, de seguida, tudo o que muda e qual o impacto das alterações.

Como funciona o IMT? 

O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, que se paga ao Estado sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade. Isto é, paga-se IMT no momento em que existe uma transmissão financeira de compra e venda de um imóvel no território português. É o imposto mais dispendioso na compra de uma casa, que se junta às despesas processuais do banco e capitais próprios.  

Mas o valor deste imposto não é igual em todos os casos. O custo varia consoante o valor de aquisição de escritura do imóvel ou do Valor Patrimonial Tributário (VPT) (é considerado o mais alto), a taxa a aplicar (de 1 a 8%), a sua localização e a sua finalidade. Sendo que, em certos casos, pode ficar isento do pagamento deste imposto. Além disso, também existe uma parcela a abater consoante a taxa aplicada, que pode reduzir, significativamente, o valor a pagar.

Ao comprar uma casa 

Paga-se IMT sempre que se compra uma casa, no período da aquisição. Isto porque, de acordo com o Código do IMT, este imposto “é devido pela pessoa para quem se transmitem os bens” (art. 4.º do CIMT).  

Porém, pode haver isenção de imposto em casos específicos. Em 2023, não se paga IMT quando a compra do imóvel para habitação própria e permanente é de valor inferior a 97.064 euros.  

Mas também existe isenção de IMT nas seguintes situações: quando a compra é feita por organismos do Estado, autarquias e associações e federações de municípios de direito público; no caso de Estados estrangeiros que adquiram imóveis para sede de missões diplomáticas; para pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, IPSS; pessoas coletivas religiosas ou prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal; no caso da aquisição de locais para a realização de espetáculos culturais e na compra de prédios para revenda e a aquisição, por parte de instituições de crédito, de imóveis. 

Em 2022, o valor até ao qual estava isento de pagar IMT na compra de uma casa era de 93.331 euros. 

Ao herdar uma casa 

No caso de herdar bens imóveis, também pode ter de pagar IMT. Nesta situação, aplica-se o imposto ao excesso da quota-parte nos bens imóveis que resultem de: divisão, partilhas, alienação da herança ou de quinhão hereditário. 

Ou seja, sempre que um herdeiro ficar com um quinhão de herança superior aos outros, pode haver lugar ao pagamento de IMT. 

Mas, como já referido, o valor a pagar vai variar consoante a finalidade que lhe der. Isto é, se o imóvel herdado for destinado a habitação própria e permanente ou não. 

Na separação de pessoas e bens 

De acordo com a informação vinculativa, processo n.º 2011001607 - IVE n.º 2089, com despacho concordante de 26-05-2011, do Substituto Legal do Diretor-Geral dos Impostos, e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, artigo 2.º, n.º 6, em casos em que o excesso da quota-parte resulte do ato de partilha da separação de pessoas e bens por mútuo consentimento, também está excluído o pagamento de IMT.  

Significando assim que, se, após a separação de um casal, um dos cônjuges adquirir a parte do imóvel que pertence ao outro, não tem lugar este imposto. 

Então, a transmissão jurídica da passagem de bens imóveis que constituem património comum do casal para uma das partes, por ato de divisão ou partilha, aquando da dissolução do casamento (se não tiver sido celebrado sob o regime de separação de bens) não está sujeita ao pagamento de IMT. 

Leia também: O regime de casamento pode afetar o crédito habitação?

Quais os valores de IMT ao comprar ou herdar casa? 

Os valores do IMT foram atualizados este ano. Porém, o valor específico vai sempre depender dos seguintes fatores: a tipologia do imóvel (se é um prédio urbano ou rústico), a finalidade (habitação própria permanente ou secundária) e a localização (Continente ou Regiões Autónomas). 

Por isso, se comprou ou herdou uma casa (prédio urbano ou de fração autónoma) com a finalidade de ser habitação própria ou permanente, o valor sobre o qual incide o IMT será: 

Mas se comprou ou herdou uma casa e não tem como propósito que a mesma seja para habitação própria ou permanente, os valores a ter em conta são: 

Atualização dos valores do IMT: Qual o impacto?

Tendo em conta os valores do IMT em 2022, este ano é possível que se pague, substancialmente, menos por este imposto. Ora, se em 2022, por um imóvel para habitação própria e permanente que custasse 200.000 euros se pagava 4.821,93 euros de IMT, este ano, pelo mesmo imóvel, o valor de IMT reduz para 4.454,82 euros.

Neste exemplo, uma casa com o valor de 200.000 euros em Portugal Continental tem uma taxa correspondente de 7%, o que se traduz em 14 mil euros. Mas é aqui que a parcela a abater tem impacto, uma vez que este escalão beneficia deste "desconto" equivalente a 9.178,06 euros.

Mas, por exemplo, caso o imóvel que adquiriu tenha sido por herança e o pretenda utilizar para segunda habitação ou arrendamento, os valores de IMT são diferentes. Pelo imóvel de 200.000 euros para esta finalidade, o IMT em 2022 era de 5.755,30 euros e, em 2023, passa a ser de 5.425,46 euros.

Considerando um valor de imóvel mais alto, correspondente a 400.00 euros, para habitação própria e permanente, este estava sujeito a um pagamento de IMT de 20.854,35 euros em 2022. E passa agora, em 2023, a estar sujeito ao pagamento de 20.408,58 euros.

Na prática, a maior parte dos imóveis, independentemente dos escalões ou finalidade, sente agora uma redução de cerca de 400 euros no pagamento de IMT, de 2022 para 2023.

Quem tem de pagar o imposto? 

Quem tem de pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é quem adquire a casa. 

No caso de ter herdado o imóvel, fica encarregue o herdeiro cujo valor dos bens imóveis exceder o da sua quota-parte nesses mesmos bens. 

Em Portugal, o pagamento deve ser realizado antes da transmissão de bens se efetivar na escritura. Se o pagamento for fora de território português, pode ser pago no mês seguinte. Pode ser realizado através dos serviços de Finanças, nos CTT, via multibanco ou homebanking. 

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