Tomar a decisão de comprar uma casa através de crédito habitação pode ser assoberbante pela quantidade de informação que é necessário absorver. Mas é importante que, antes de avançar, saiba o que tem de fazer.

Avaliar as condições financeiras e a taxa de esforço vai ajudá-lo a perceber quanto pode pagar de entrada e de prestação pelo crédito. E se estiver informado previamente sobre as condições que lhe podem ser propostas no crédito, é mais fácil depois tomar decisões. Neste artigo, procuramos explicar os passos a seguir, antes de contratar um crédito habitação.

1. Saber o que vai à procura

Antes de avaliar condições financeiras para dar este passo deve primeiro ponderar outros fatores.

Saber o local onde quer comprar a casa, qual a tipologia do imóvel, se é preferível apartamento ou moradia, se é importante estar perto de uma zona de transportes, a preferência pelo andar, querer ou não um terraço ou varanda... São tudo questões às quais deve saber responder para tomar uma decisão. 

Questione-se também sobre qual a utilização que vai dar à casa. Pode ser uma casa de futuro, ou por alguns anos apenas. Se estiver a pensar, por exemplo, aumentar família ou vir a trabalhar remotamente e quiser este imóvel para o efeito, deve ponderar isso na sua procura. 

2. Calcular quanto pode pagar 

Para contratar um crédito habitação, é necessário reunir as condições para tal. Isto é, uma das primeiras coisas que o banco avalia para saber se é elegível ou não para o crédito, é a taxa de esforço. E o que significa este conceito? 

A taxa de esforço representa a relação entre o rendimento líquido mensal de um agregado familiar versus as despesas do mesmo. Desta forma, a instituição bancária consegue saber se tem capacidade financeira para suportar a prestação mensal do crédito em questão. 

No caso do crédito habitação, a taxa de esforço não deve ultrapassar os 30%. Por exemplo, se um agregado familiar com dois titulares receber um rendimento líquido mensal de 2.000 euros, a prestação do crédito habitação não pode ser superior a 600 euros.  

Por isso, deve simular a taxa de esforço do seu agregado familiar, antes de consultar o banco. Isto para que tenha uma noção do valor máximo do imóvel que pode comprar, e, consequentemente, que poderá pagar mensalmente de prestação.  

Assim, caso a taxa de esforço seja superior a 30%, já sabe que para conseguir o financiamento, tem de reduzir algumas despesas até alcançar as condições financeiras necessárias. Para isso, pode rever os seus créditos, seja com cartões de crédito, crédito automóvel ou créditos pessoais, para ajustar o orçamento à chegada de uma nova prestação. Também pode juntar todos os créditos num crédito consolidado. 

Mas lembre-se de que, para contratar um crédito habitação, também é preciso ter dinheiro para dar de entrada. No momento da contratação, é necessário dar uma parte do valor total do imóvel, uma vez que o banco não empresta 100%, pagar impostos e comissões bancárias. 

Se decidir avançar para a compra de casa, não tem de passar por este processo sozinho. O Doutor Finanças pode acompanhá-lo, passo a passo, e ajudar a encontrar as melhores decisões financeiras.

3. Fazer contas ao custo total 

Valor de entrada 

Atualmente, os bancos não financiam 100% do valor do imóvel (de escritura ou avaliação, o valor mais baixo). Por isso, é necessário precaver-se para dar ter de dar uma entrada.  

No máximo, o banco pode financiar até 90% do valor, pelo que, se uma casa custar, por exemplo, 200.000 euros, vai ter de dar, pelo menos, 10% desse valor: 20.000 euros. 

Este é um valor pago ao vendedor, por norma, no momento de assinar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV), de modo a garantir o imóvel até escriturarem. 

Impostos: IMT e IS

Mas os custos iniciais não ficam pelo valor de entrada. Ainda é necessário pagar impostos ao comprar um imóvel com crédito habitação. Em causa está: o Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo (IS). 

O valor de IMT que tem de pagar varia consoante o tipo de imóvel, se é urbano ou rústico, a localização, se está situado em Portugal Continental ou nas ilhas, e se é para habitação própria e permanente ou secundária/investimento. A sua taxa pode variar entre 1% a 8%, e pode ainda haver situações em que fica isento. 

O Governo atualizou os valores do IMT recentemente, pelo que os valores da isenção se alteraram também. Agora, pode ter isenção de IMT se a casa for para habitação própria e permanente e o valor declarado na escritura não passe os 93.331 euros em Portugal Continental, ou os 116.664 euros nas regiões autónomas. 

Se quiser saber o valor que vai pagar deste imposto, já sabendo as informações relativas ao imóvel que vai comprar, pode recorrer ao Simulador de IMT do Doutor Finanças. 

Relativamente ao IS, este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português. É um imposto aplicado sobre a compra e equivale a 0,8% sobre o valor escriturado. 

Comissões bancárias 

Por fim, ainda vai ter de pagar comissões bancárias. A juntar ao dinheiro de entrada e aos impostos, existem também despesas de processo, antes da escritura e a pagar no dia da mesma. 

Mais especificamente, antes da escritura, existem as seguintes despesas: a comissão de dossier e a comissão de avaliação; e no dia da escritura, paga a comissão de formalização, o registo de compra, o registo de hipoteca, uma cópia certificada do contrato e o depósito de Documento Particular Autenticado Online. Os valores podem variar de banco para banco, mas, em média, podem ir de 1.350 euros a 1.680 euros. 

Leia ainda: Quero comprar casa. Como posso saber se vou suportar as despesas?

4. Informar-se sobre as condições do crédito 

Taxas: variável, fixa ou mista

Antes de contratar um crédito habitação, deve também saber as condições que lhe podem ser oferecidas. Isto porque vai ter de tomar decisões, pelo que é melhor se estiver informado previamente. 

Por exemplo, o tipo de taxa que vai escolher para o crédito. Existem três tipos de taxa: variável, fixa ou mista. E qual a diferença entre cada uma? 

A taxa variável num crédito habitação varia de acordo com a Euribor: o indexante mais comum neste crédito em Portugal. A Euribor resulta da média de taxas cobradas pelos bancos europeus. Ao escolher esta taxa, significa que a taxa do seu crédito não tem um valor fixo e que se pode ir alterando, se a Euribor se alterar. 

Pode escolher vários prazos, sendo que os mais comuns são os seis meses ou os 12 meses. Significando isto que, por exemplo, se optar pela Euribor a seis meses, a taxa do seu crédito vai ser revista de seis em seis meses, pelo que a sua prestação mensal pode aumentar ou diminuir. 

Mas se optar pela taxa fixa, já tem um valor fixo de taxa no seu crédito habitação. Este valor não se altera até ao final do contrato, não varia nem tem revisões. 

Porém, atenção: ao contratar uma taxa fixa, por regra, pode contar com um valor mais alto do que a taxa Euribor. É uma taxa que oferece maior previsibilidade, mas que aumenta a sua prestação mensal. 

Com uma taxa mista, tem as duas faces da moeda: uma taxa fixa num período inicial, durante cinco, 10 ou 15 anos, o que escolher, e após esse prazo, uma taxa variável. Ou seja, num primeiro momento a sua taxa não vai oscilar, mas passa depois a reger-se pela Euribor. 

Saiba ainda que, caso queira amortizar capital ou concluir o contrato antes do tempo, a comissão por reembolso antecipado difere consoante a taxa escolhida. Numa taxa variável, esta comissão é de 0,5%, e numa taxa fixa, a comissão é de 2%. 

Também deve ser tido em conta o prazo máximo do crédito habitação. Atualmente, clientes até 30 anos só podem pedir um prazo máximo de contrato de 40 anos; clientes entre 30 a 35 anos, um financiamento máximo até 37 anos, e clientes com mais de 35 anos, um contrato até 35 anos. 

Leia também: Com a Euribor a subir, devo optar por uma taxa mista?

Seguro de vida e multirriscos

Ainda deve saber que há dois seguros associados ao crédito habitação. Ao contratar este crédito, as entidades bancárias pedem que sejam também contratados um seguro de vida e um seguro multirriscos. Por isso, a juntar à prestação mensal do crédito, deve contar também com estas duas prestações. 

Esta é uma forma de os bancos se protegerem caso algo inesperado aconteça com os clientes, e possam receber o valor do empréstimo por parte das seguradoras. 

Relativamente a coberturas, o seguro de vida pode então cobrir o risco de morte, de vida ou misto, juntamente com coberturas complementares como o diagnóstico de doenças graves, Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) ou Invalidez Total e Permanente (ITP). Mas o que significam as coberturas IAD E ITP? 

Uma cobertura IAD cobre uma incapacidade equivalente a 80%, resultante de doença ou acidente, que impossibilite o trabalho e seja necessária assistência de terceiros para necessidades vitais (estado vegetativo). E uma cobertura ITP cobre uma incapacidade superior a 60%, que resulte de doença ou acidente que impeça o trabalho.  

Caso seja preciso acionar este seguro, se acontecer um destes eventos com o beneficiário do contrato, a seguradora fica responsável de pagar o valor em falta ao banco. 

Depois, o seguro multirriscos cobre danos relativos ao imóvel. Estes danos podem ser decorrentes de: incêndios, explosões, quedas de raios e aluimento de terras, inundações, problemas com canos de água e esgotos, e riscos elétricos. Também pode incluir a pesquisa de avarias, responsabilidade civil do segurado e agregado familiar, e indemnização por furto ou roubo, incluindo danos em portas e janelas. 

Estas coberturas do seguro multirriscos são as opções base, mas existem outras coberturas complementares que pode adicionar. Como: cobertura do recheio (bens dentro do imóvel), assistência médica ao domicílio, pagamento de despesas de alojamento, substituição de televisão por 15 dias sem custos, entre outras. 

5. Que custos futuros podem existir? 

Depois da escritura e adquirido o imóvel, devem ser tidos em conta outros custos. 

Caso tenha comprado a casa num prédio com condomínio, pode “herdar” dívidas do condómino anterior, e passa ainda a pagar quotas mensais, bem como custos que possam surgir de pintura do prédio, reparações comuns. Também pode haver um seguro de condomínio, se for de acordo de mais de metade das frações do prédio, pelo que pode ainda ter de se preocupar com essa prestação. 

Além disso, vai ter de se preocupar com mais um imposto: o Imposto Municipal de Imóveis (IMI). O valor do IMI depende do valor do imóvel e da localização. Há situações nas quais também pode beneficiar da isenção deste imposto.  

Por isso, deve saber as informações relativas ao imóvel para perceber se está isento ou quanto pode ficar a pagar deste imposto. Para isso, pode recorrer à ajuda do Simulador de IMI do Doutor Finanças. 

Leia ainda: Crédito habitação: Dicas de poupança para a entrada inicial