Regra geral, quem vende uma casa e obtém mais-valias tem de pagar imposto sobre 50% desse valor. Não há uma taxa fixa de imposto, uma vez que as mais-valias são somadas aos rendimentos obtidos naquele ano, e é com base nesse valor que se aplica a taxa de IRS correspondente.
No entanto, se investir o dinheiro da venda da habitação própria e permanente, não precisa de pagar imposto (ou pagar apenas uma parte, se o reinvestimento for parcial).
É o que acontece se comprar outra habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores ao negócio. Mas as pessoas reformadas ou com, pelo menos, 65 anos têm ainda outra opção: investir as mais-valias em produtos financeiros que sirvam de complemento à reforma.
No que pode reinvestir as mais-valias?
As pessoas que vendem a casa quando já estão reformadas ou quando têm, pelo menos, 65 anos, podem reinvestir o dinheiro em:
- Contratos de seguros financeiros do ramo vida, como Planos Poupança Reforma (PPR);
- Fundos de pensões abertos;
- Contribuições para o regime público de capitalização;
- Produtos Individuais de Poupança Pan-Europeus.
Seja qual for a opção, o investimento tem de ser feito nos seis meses seguintes à venda da habitação própria e permanente.
Além disso, quando a escolha é um seguro financeiro do ramo vida (como PPR) ou um fundo de pensões abertos, há outras regras a considerar. E, recentemente, a Autoridade Tributária veio esclarecer algumas delas.
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Investir num PPR ou fundo de pensões obriga a manter produto durante 10 anos
De acordo com o Código do IRS, investir as mais-valias num PPR ou num fundo de pensões deve servir para “proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos”.
Ou seja, o subscritor deve manter o produto durante, pelo menos, 10 anos. Durante esse tempo, recebe prestações regulares, mas não pode pedir para levantar a totalidade do dinheiro.
Segundo o esclarecimento da Autoridade Tributária, este prazo foi introduzido para evitar abusos. É que sem ela, os subscritores poderiam, à partida, investir as mais-valias num destes produtos apenas para não pagarem IRS e levantar o dinheiro logo a seguir.
O contribuinte que colocou a questão queria saber o que acontecia ao capital que ainda estivesse investido depois desses 10 anos. Podia levantá-lo sem perder direito à isenção de mais-valias?
O Fisco respondeu e esclareceu que “o período de 10 anos trata-se de um período mínimo e não máximo”.
Ou seja, “esgotado o período de 10 anos, a norma fiscal permite, sem qualquer penalização ou obrigação de reposição do benefício, a mobilização do valor que permanece no produto financeiro sob a forma de capital, na medida em que o período de 10 anos consubstancia um período mínimo de manutenção do produto financeiro“.
Prestação anual não pode ser superior a 7,5% do investimento inicial
Outra regra que tem de considerar se quiser investir as mais-valias da casa num PPR ou num fundo de pensões é que o valor anual a receber não pode ultrapassar 7,5% do investimento inicial. Se isso acontecer, perde o direito à isenção de tributação.
Por exemplo, se investir 300 mil euros, pode receber até 22.500 euros por ano, ou seja, 1.875 euros por mês. Como vimos acima, isto deve manter-se durante 10 anos. Após esse período, pode decidir entre levantar o dinheiro que ainda tem investido ou continuar a receber em prestações regulares periódicas.
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Perguntas frequentes
A mais-valia imobiliária corresponde ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (ajustado com certas despesas e coeficientes de desvalorização monetária).
Exemplo: Se comprou um apartamento por 100.000 euros e o vendeu por 150.000 euros, a mais-valia é de 50.000 euros (sujeita a ajustes).
De realçar que para o cálculo das mais-valias são considerados vários fatores, como o ano em que foi comprado e despesas que possam ter sido assumidas com o imóvel vendido.
O imposto aplica-se quando há lucro na venda de imóveis. No IRS, as mais-valias são tributadas se:
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O imóvel vendido não for habitação própria e permanente, ou
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Não reinvestir o valor da venda noutro imóvel para habitação própria, dentro do prazo legal
50% do lucro apurado é sujeito a IRS, englobado com os restantes rendimentos (no caso de ser residente fiscal em Portugal).
Sim, desde que:
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O imóvel tenha sido adquirido antes de 01/01/1989
Ou
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O imóvel vendido seja uma habitação própria e permanente (HPP) e houver reinvestimento numa habitação própria e permanente (até 24 meses antes da venda ou até 36 meses depois da venda).
De realçar que para uma isenção total, tem de haver reinvestimento do total do valor da venda, sendo que parte do valor pode ser usado para a amortização do crédito habitação associado ao imóvel vendido.
Além destas isenções pode ter acesso à isenção de mais-valias se estiver reformado ou, tendo mais de 65 anos, reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Atenção que, neste caso, pode vender uma casa, investir na compra de outra casa e ainda reinvestir o restante valor num dos produtos acima identificados.
No caso de venda de uma segunda habitação ou terreno, não há lugar à isenção de mais-valias.
Podem ser consideradas despesas com:
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Obras de valorização realizadas nos 12 anos que antecederam a venda. De realçar que tem de haver faturas que comprovem os encargos.
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A aquisição, nomeadamente o IMT, o imposto do selo pago na compra, registo predial, certidão permanente ou caderneta predial, escritura e comissão paga a imobiliária na compra do imóvel vendido.
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A venda, nomeadamente comissão paga à imobiliárias, certificado energético, encargos com escritura ou honorários pagos a um advogado relacionados com o processo de venda.
Independentemente da origem dos encargos, estes têm de estar devidamente documentados através de faturas com o NIF do vendedor.
As mais-valias imobiliárias têm de ser declaradas através do Anexo G da declaração de IRS. Se for um imóvel comprado antes de 1989 deve preencher o Anexo G1, que é onde são declaradas as transações isentas.
É no anexo G que identifica o imóvel vendido, o valor de compra e de venda, bem como as despesas e o reinvestimento.
Para poder beneficiar da isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias terá de preencher o quadro 5 do Anexo G da sua declaração de IRS.
