Finanças pessoais

Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020

Saiba o valor das mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor a pagar de imposto a pagar.

O Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020 vai permitir-lhe calcular as suas mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor de imposto que vai pagar aproximadamente em 2020, caso não esteja isento.

A atualização desta ferramenta vai ser feita logo após a aprovação final do Orçamento do Estado (OE) e a respetiva divulgação das informações em fontes oficiais. Assim, para calcular as Mais-valias, bem como o imposto a pagar pode continuar a utilizar Calculadora de Mais-valias de Imóveis de 2019. A informação dada por esta ferramenta é válida até a aprovação final do OE.

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador de mais-valias de imóveis 2020 pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

Quais os dados necessários para utilizar o Simulador de Mais-valias de imóveis 2020 corretamente?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos no Simulador de Mais-valias 2020 para conseguir realizar o cálculo com mais precisão. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

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99 comentários em “Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020

  1. Muito bom dia,
    Vou vender uma casa com as mais valias de 40.000.00 euros!
    Se investir essa quantia em remodelação na oficial casa de habitação, terei que pagar ainda as mais valias?
    Referente: compra de casa 200.000 e venda 240.000 = 40.000 nas mais valias!
    Custos da remodelação 40.000
    Agradeço a informação adequada a minha questão!
    Muito ibrigado

    1. Olá, José.

      Antes de mais, é importante esclarecer que para ficar isento, é necessário que a casa vendida seja sua habitação própria e permanente (hpp) e que o imóvel a comprar/remodelar seja para o mesmo efeito.

      Paralelamente, ainda para ter possibilidade de isenção, é necessário reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, ou seja, os 240.000.00€.

  2. Boa tarde, vendi em fevereiro de 2020 uma habitação própria comprada em 2006. Devo declarar aquando da entrega do IRS este ano? Até à data ainda não adquiri nova habitação. Obrigada

  3. Recebi de herança uma casa no valor de 55000.00 agorara pretendo vender por noventa mil quais são as mais valias que tenho de pagar.

    1. Olá, Fernanda,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

      Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.

      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  4. Bom dia, no caso de venda de terrenos destinados a construção em nome de filhos menores (com o produto da venda a ser aplicado integralmente em imóvel já construído, registado em seu nome), há alguma possibilidade de ficar isento do pagamento de mais valias?

    1. Olá, Maria,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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    2. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  5. Boa Tarde, tenho várias dúvidas….e gostaria q me exicassem pfv, vendi a minha habitação permanente agora 2020, por 200 mil, faltava pagar 115 ao banco e paguei, adquiri a casa em 2009 por 144 mil, qual o valor de mais valias?!

    Qual o valor que tenho de investir num próximo empréstimo habitação?

    Posso usar para restaurar um casa, anexo de outra na aldeia se fosse para mudar habitação permanente???

    Estarei ao abrigo desta excepção???

    Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa – que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.

    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  6. Tenho um apartamento que vou vender por 85000 o valor que vou pagar à imobiliária são 5950 vou amortizar a divida ao banco de 64000.
    O valor que sobrar é para dividir com o meu ex marido. São 15 000 para dividir pelos dois.

    Qual o valor que vou pagar às finanças.

    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  7. Boa noite.

    O meu primo comprou um imóvel no valor de 170 000 euros. Vai vender por 250 000 euros e vai comprar uma no valor de 80 000 euros. Está isento ou terá de pagar as mais valias? Obrigada

    1. Olá, Laura,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  8. Bom dia , adquiri um imóvel em 2019 para HPP por 72000 e investi cerca de 28000 em obras sem recurso a banca ,em 2020 vendi o imóvel por 140000.Pretendo em 2021 liquidar um empréstimo de 68000 de uma habitação secundaria, e comprar uma apartamento para HPP no valor de 190000(onde 152000 vai ser com recurso a credito )

    Irei ter mais valias?

    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  9. Boa tarde.
    Sou proprietário de um lote de terreno para construção urbana,comprado em 1978, e inscrito na matriz em 1989, pelo meu Pai, que, entretanto faleceu em 1997.
    Em 2012,as Finanças, actualizaram a caderneta predial urbana, inscrevendo na mesma que o valor patrimonial do terreno era de 32 000 euros.
    Agora,pretendo vender, e gostava de saber se as mais valias a obter são passíveis de imposto, uma vez que a aquisição foi em 1978.?
    Obrigado

    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  10. Aquiri um imovel para HPP que não sei quanto tempo pretendo manter nessa condição. A minha questão tem a ver com as faturas dos materiais de construção relativos às obras que fiz entretanto. Para que essas faturas sejam consideradas como encargo relativo a obras de melhoramento no momento de uma eventual venda (para calculo de mais-valia) elas têm de ter a morada do imóvel? (suponho que o meu nome e nr de contribuinte seja obrigatório, a minha pergunta é se a morada tem de ser a morada do imóvel, ou se pode ser uma outra morada minha)

    1. Olá, Ana.

      Tem de constar uma referência a que se destinam a obras de melhoramento no imóvel em questão. De notar que a compra individual de materiais pode não ser considerada “obras” – um balde de tinta, por exemplo, pode ser usado em qualquer lado, independentemente do que diga a fatura.

      1. Agradeço o esclarecimento do pormenor Carolina, ainda assim não responde à minha questão inicial: a morada da fatura tem de ser a do imóvel em causa? Obrigada

      2. Olá, Ana,

        Obrigada pela sua pergunta.

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