Quando existe a necessidade de realizar obras, e estas são adjudicadas, regra geral, celebra-se um contrato de empreitada entre o dono da obra e o empreiteiro. Conheça este documento ao pormenor, quais os deveres e direitos de cada uma das partes envolvidas, o que fazer em caso de serem detetados defeitos, entre outras situações que não deve descurar.

O que é um contrato de empreitada?

Um contrato de empreitada é um documento em que uma das partes se compromete a executar uma determinada obra à outra parte, mediante condições, e preço, previamente acertados. Assim, este tipo de contrato engloba aspetos relacionados com a obra, nomeadamente:

• Quem são as partes envolvidas no processo;
• O prazo de execução da empreitada;
• Qual o método de pagamento;
• O valor acordado para a realização da obra.

Além disso, este documento deve também conter o alvará do empreiteiro (emitido pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção - IMPIC). Isto garante que a sua obra não está entregue a uma pessoa sem a devida legalização da sua atividade profissional. Caso necessite de verificar a validade do alvará, pode fazê-lo através da internet, utilizando o formulário disponível no site o IMPIC.

Tenha em consideração que quando se fala em obras neste tipo de contrato, estas devem estar inseridas num (ou mais) dos possíveis processos: construção, remodelação, demolição e infraestruturas.

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Direitos e deveres de cada uma das partes

Como em todos os contratos, existem certos direitos e deveres a cumprir por cada um dos outorgantes. Um contrato de empreitada não é exceção e, por isso, antes de assinar, os especialistas sugerem que "domine" os principais direitos e deveres, quer para o dono da obra, quer para o empreiteiro.

Dono da obra

No que diz respeito aos direitos do dono da obra, saiba que este, além do resultado final especificado no contrato, tem toda a legitimidade para fiscalizar a obra, de forma a assegurar a qualidade do projeto e detetar possíveis problemas que comprometam o resultado final. Além disso, também tem direito a desistir da obra, sob condição de indemnizar o empreiteiro. Esta indemnização inclui as despesas realizadas até ao momento e os possíveis ganhos que o empreiteiro poderia obter com a obra.

Já quanto a deveres do dono da obra, passam pela responsabilidade de pagar o valor determinado no contrato após aceitar a obra, prestar auxílio na medida do possível de forma a garantir o progresso natural da obra, desbloqueando situações que podem atrasá-la (por exemplo, a obtenção de licenças) se necessário, e ter um seguro de responsabilidade civil ativo.

Consulte os detalhes sobre direitos e deveres do dono da obra no Decreto-Lei n.º 47344.

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Empreiteiro

Tal como o dono da obra, também o empreiteiro possui direitos e deveres. Assim, os direitos do empreiteiro incluem a possibilidade de suspender a realização dos trabalhos, caso exista algum tipo de incumprimento por parte do dono da obra ou, em última instância, cessar o contrato, caso se confirme que o incumprimento não é apenas temporário. Além disso, o empreiteiro também tem direito a receber os devidos pagamentos pelos trabalhos realizados, após a aceitação do dono da obra. Isto, assumindo sempre que o resultado respeita os requisitos da obra em curso.

Relativamente a deveres do empreiteiro, destaque para a necessidade de se comprometer com a realização da obra dentro do prazo acordado, respeitando as boas práticas de construção e zelando pela segurança, assim como, de fornecer os materiais necessários para a execução, e garantir que existe um seguro de acidentes de trabalho que protege os trabalhadores envolvidos na obra. Além disso, não deve tomar decisões por vontade própria, devendo sempre informar o dono da obra caso se verifique alguma alteração do plano a cumprir.

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Qual o prazo de garantia?

Um dos aspetos mais importantes depois da conclusão da obra é precisamente o prazo de garantia. Assim, saiba que este prazo varia consideravelmente dependendo dos defeitos da obra. Se estiver perante um defeito que afete equipamentos dedicados à obra, dispõe de dois anos de garantia. Já se se tratar de defeitos de construção não estruturais ou instalações elétricas, este período estende-se para cinco anos. Nos casos mais delicados, como defeitos de construção estruturais, o prazo de garantia é de 10 anos.

Se existirem defeitos em que não exista possibilidade de os corrigir, segundo o disposto no n.º 6 do artigo 397.º do Decreto-Lei n.º 18/2008, saiba que:

[...] o dono da obra pode, sem custos adicionais, exigir ao empreiteiro que repita a execução da obra com defeito ou que substitua os equipamentos defeituosos, salvo se tal se revelar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais. 

N.º 6 do artigo 397.º do Decreto-Lei n.º 18/2008

Assim, o dono da obra fica sempre salvaguardado caso existam defeitos impossíveis de corrigir que, geralmente, têm custos bastante elevados.

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Como proceder em caso de defeitos de construção?

Os casos de defeitos de construção estão contemplados na lei. Como dono da obra, dispõe de 30 dias após descobrir o defeito e denunciar a situação ao empreiteiro. Para sua segurança, ainda que tenha plena confiança no empreiteiro, dê preferência à comunicação por carta registada com aviso de receção. Depois desta comunicação, existem três formas de lidar com o problema:

1. Se for possível corrigir o defeito, então como dono de obra pode exigir, sempre sem quaisquer custos, que este seja retirado;
2. Na impossibilidade de corrigir o defeito, tem o direito de exigir uma nova construção, mais uma vez sem quaisquer custos;
3. Se nenhuma das soluções acima for viável, então pode exigir uma de duas coisas: uma redução de preço ou a cessação do contrato, desde que os defeitos ponham em causa o bom funcionamento do edifício.

O empreiteiro também pode, de forma proativa, detetar o defeito. Nesse caso, a lei prevê que tal reconhecimento funciona como se se tratasse de uma denúncia do dono da obra.

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E se os materiais fornecidos pelo empreiteiro tiverem problemas?

Caso os defeitos se encontrem nos materiais fornecidos pelo empreiteiro, dispõe de dois meses na eventualidade de se tratar de um bem móvel. Já num bem imóvel, o período que dispõe é de um ano após detetar o problema.

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