As habitações a custos controlados são construídas ou reabilitadas com o apoio do Estado, destinando-se a habitação própria e permanente ou ao arrendamento. Os apoios podem ir desde linhas de financiamento até à aplicação de IVA a 6% naquilo que tenha a ver com a promoção destas habitações.

No entanto, estes projetos são, frequentemente, considerados pouco atrativos para os promotores privados, o que leva a que haja concursos públicos com pouco ou nenhum interesse. Para tentar combater o problema, o Governo ajustou recentemente algumas variáveis da fórmula de cálculo do custo de promoção de habitação a custos controlados.

Que imóveis são considerados habitação a custos controlados?

São consideradas como sendo a custos controlados as habitação e as unidades residenciais que sejam construídas ou reabilitadas com apoio do Estado, que obedeçam aos limites de área e de preços de venda ou de renda legalmente previstos.

São considerados apoios do Estado as ajudas financeiras ou incentivos concedidos sob a forma de bonificações de juros, de comparticipações a fundo perdido, de atribuição de benefícios fiscais ou de cedência de terrenos por valor inferior ao preço de mercado.

Mas as habitações a custos controlados não se ficam por aqui. Também entram nesta lista aquelas construídas ou reabilitadas para arrendamento acessível com recurso a linhas de financiamento exclusivas para arrendamento acessível.

Por fim, são igualmente consideradas as habitações destinadas a integrar o Programa de Apoio ao Arrendamento. Aqui, incluem-se também as que integram os programas municipais de arrendamento a preços acessíveis.

Quem pode promover habitações a custos controlados?

As habitações a custos controlados podem ser promovidas pelas câmaras municipais, por Instituições Particulares de Solidariedade Social, por cooperativas de habitação ou por empresas privadas.

Área máxima: entre 57 e 150 m2

As casas construídas ou reabilitadas com apoio do Estado ou com recurso a linhas de financiamento para arrendamento acessível têm de cumprir limites de área bruta para poderem ser certificadas como habitações a custos controlados pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

De acordo com a tipologia, os limites são os seguintes:

• T0: 57 m2
• T1: 73 m2
• T2: 95 m2
• T3: 117 m2
• T4: 128 m2
• T5: 150 m2

No entanto, os limites podem ser alterados em casos excecionais.

O que é o custo de promoção e o que mudou em 2025?

O custo de promoção é o valor total dos encargos relativos:

• Aos recursos diretamente utilizados durante a construção;
• Aos custos necessários à construção, como o estaleiro e a estrutura da empresa de construção;
• Ao terreno, infraestruturas, projeto, certificações, coordenação e segurança de obra, assistência técnica e fiscalização, administração e financiamento, impostos e taxas;

Este custo influencia diretamente o preço a que as casas podem depois ser vendidas. Para o Governo, este tem sido um dos entraves a que haja mais promotores interessados em construir habitação a custos controlados.

Assim, em julho de 2025, o Executivo ajustou alguns parâmetros da fórmula de cálculo destes custos, de forma a tornar o regime mais atrativo para os promotores privados e combater a falta de interesse nos concursos públicos.

Na portaria assinada pela Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, pode ler-se que os parâmetros em vigor até então estavam “desfasados da realidade, tendo em consideração fatores como o incremento dos custos de construção verificados, em especial nas áreas de reabilitação urbana, o aumento do custo dos terrenos e das infraestruturas, e o acréscimo dos custos associados às novas exigências energéticas das edificações”.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), os custos de construção de habitação nova aumentaram 3,3% em 2024.

Leia ainda: Construção: Preço dos materiais volta a subir quase 2 anos depois

O que mudou?

A fórmula em si mantém-se igual, mas alguns parâmetros sofreram alterações. Desde logo porque uma das variáveis a ter em conta é o valor do terreno, cujos parâmetros de cálculo também foram ajustados.

Neste caso, o coeficiente de localização passa a ter o valor mínimo de 1,1 (em vez de 0,4). Acima deste valor, continua a usar-se a mesma referência que no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), cujo coeficiente máximo é 3,5.

Olhando agora para a fórmula do custo de promoção, o custo de referência do m2 passa a ser majorado em 10% quando as obras decorrem em áreas de reabilitação urbana. Este custo de referência é atualizado mensalmente com base no índice de custo de construção de habitação nova do INE.

Além disso, o custo de referência do m2 pode ainda sofrer outro ajuste, até 15% (em vez de 10%), dependendo da classe de desempenho atribuída à habitação.

Por fim, quando o preço contratual apresentado por todos os promotores num concurso é superior ao preço base, o custo de promoção pode ser aumentado em 20%. Esta possibilidade já constava do Código dos Contratos Públicos, mas passa agora a estar também explicitamente prevista na construção de habitação a custos controlados.

Quais os preços máximos de venda e de arrendamento?

O preço máximo de venda tem como base o custo de promoção do metro quadrado e a área bruta da habitação. Depois, dependendo do promotor, soma-se mais 2,5% no caso das cooperativas e 6% no caso de privados.

Ou seja, se uma habitação de 90 m2 feita por uma empresa privada tiver um custo de promoção de 1.500 euros/m2, o preço máximo de venda é de 143.100 euros (90 x 1.500 + 6%).

No caso do arrendamento, aplicam-se os mesmos limites de renda do Programa de Arrendamento Acessível. Assim, dependendo da zona do país, os valores são os seguintes:

• T0: entre 200 e 600 euros;
• T1: entre 275 e 900 euros;
• T2: entre 350 e 1.150 euros;
• T3: entre 425 e 1.375 euros;
• T4: entre 475 e 1.550 euros;
• T5: entre 525 e 1.700 euros.

Em todo o caso, apenas em Lisboa se aplica os valores máximos aqui apresentados.

Leia ainda: Medidas de acesso à habitação: O que está em vigor