Imobiliário: O que esperar de 2023

Mais um ano chega ao fim. Marcado pela guerra na Ucrânia, pelos efeitos provocados pelo aumento substancial da inflação, e sob olhares de uma recessão para 2023, o que será de esperar para o mercado imobiliário em Portugal?

O que escrevi para 2022?

Antes de olharmos sucintamente para o que aconteceu durante o ano que agora termina, permitam-me recordar o que escrevi há precisamente um ano:

“No meu último artigo, procurei explicar o efeito que um aumento na inflação pode provocar no ativo imobiliário. Julgo que este será um dos principais temas para os próximos tempos com clara influência no comportamento do mercado imobiliário.

No entanto, sabemos bem que as características dos ativos imobiliários não lhe permitem reações muito aceleradas a estímulos externos. Significa isto que caso realmente venhamos a ter um efeito menos positivo no mercado imobiliário, por força de um aumento na inflação que possa originar uma subida nas taxas de juro, os reflexos que daí possam advir no imobiliário serão sempre mais dilatados no tempo.

Por isso, para o ano de 2022, espero um mercado imobiliário com um comportamento não muito diferente daquele que temos tido ultimamente. Pelo menos, durante grande parte do próximo ano”.

Importa recordar que, em 2021, e segundo dados da Pordata, a taxa de inflação em Portugal foi de 1,3%.

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E o que realmente aconteceu em 2022?

Basicamente, aquilo que antevi há um ano. A inflação desempenhou um papel central durante todo o ano, provocando um acentuado aumento nas taxas de juro. No entanto, o mercado imobiliário continuou a apresentar uma performance muito positiva.

Ao dia em que escrevo este artigo, é possível constatar que em 2022:

• O Índice de Preços na Habitação, periodicamente publicado pelo INE, continuou a subir, tendo atingido novo máximo histórico no final do primeiro semestre;
• Em igual período, o nº de casas vendidas subiu 14% face ao 1º semestre de 2021;
• Os bancos concederam quase 13,5 mil milhões de euros em crédito habitação até outubro, mais 7,5% que em igual período de 2021;
• Ao mesmo tempo, o Banco de Portugal adianta que a taxa de juro média subiu para 2,86% em outubro, bem acima, por exemplo, dos 0,8% registados no final de 2021;
• O ticket médio de um contrato de crédito habitação subiu 6,5% em setembro, face ao valor observado no final de 2021.

Como referi em 2021, o mercado imobiliário é lento a reagir a estímulos externos e demora tempo a incorporar possíveis efeitos desses mesmos estímulos.

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O que podemos então esperar para 2023?

Em setembro passado, tive oportunidade de adiantar um possível caminho para uma correção, num artigo escrito em Out of the Box. Referia que seria expectável observarmos 1) uma desaceleração, 2) ligeiro aumento da oferta e 3) correção de preços.

Mais em concreto, espero que 2023 se confirme como o ano do início de um novo ciclo no mercado. Um ciclo de correção e ajustamento que, caso as atuais condições não se alterem substancialmente, poderá ser um pouco mais longo e lento que aquilo que alguns esperam.

O mercado está já a observar uma certa desaceleração, em grande parte devido a uma queda na oferta. Sim, na oferta. Muitos vendedores, perante a evidência de que o mercado já não paga aquilo que pagava antes, ou na impossibilidade de contraírem um crédito para compra de uma nova casa, começam a adiar a sua pretensão de venda. Este é o primeiro ajustamento que leva à tal desaceleração.

No entanto, julgo que parte dessa oferta irá decidir vender o seu imóvel, mais tarde ou mais cedo. Isto levará a um aumento posterior da oferta que, conjugado com uma contração na procura, – pelo efeito da redução no poder de compra, derivado do aumento das taxas de juro – levará posteriormente a uma correção de preços.

A correção em baixa nos preços será tanto maior, quanto maior o diferencial entre oferta e procura. Esse diferencial poderá ser tanto maior quanto maior for o crescimento do crédito malparado e o aumento das taxas de juro em 2023.

Findo mais um ano, desejo a todos os leitores um fantástico ano de 2023 e, obviamente, bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.