Uma das perguntas que, de imediato, nos passa pela cabeça quando arrendamos um imóvel é: A quem compete suportar as despesas com as obras? Senhorio ou inquilino?
Pois bem, para respondermos a esta questão necessitámos de recorrer à legislação civil, concretamente ao preceituado Artigo 1074.º, n.º 1 do Código Civil, que refere:
“Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário".
Numa primeira análise, poderíamos afirmar que cabe ao senhorio a obrigação de realizar as obras no imóvel arrendado. No entanto, importa atender à expressão “salvo estipulação em contrário”. É a mesma coisa que dizer que esta norma pode ser afastada por acordo entre as partes.
Todavia, para melhor compreensão deste tema, importa distinguir as obras de conservação ordinária das obras de conservação extraordinária.
Entende-se por obras de conservação ordinária as obras de reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública, e em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Por outro lado, entende-se por obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, em geral, as que não sendo imputáveis a ações ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Obrigações do inquilino no que respeita a obras
O inquilino só poderá realizar obras no locado se tal estiver previsto no contrato de arrendamento, ou se o senhorio assim o autorizar. Sendo que esta autorização terá de cumprir uma série de formalidades, como ser efetuada por carta registada com aviso de receção. (Art.º 9.º da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro e Art.º 1074.º, n.º 2 do Código Civil).
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Deteriorações lícitas
Sobre as deteriorações lícitas, referimo-nos à realização de um furo na parede para colocar um quadro ou prateleiras de arrumação, entre outros.
As deteriorações lícitas possuem expressão legal no seu art.º 1073.º do CC, que refere o seguinte:
“1- É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário."
Como vimos, este tipo de deteriorações é permitido. Não obstante, cabe ao inquilino proceder à sua reparação no final do contrato de arrendamento, conforme refere o Art.º 1043.º n.º 1 do CC.
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Reparações ou outras despesas urgentes
Pode suceder que o inquilino tenha de realizar obras mesmo que tal não esteja previsto no contrato, ou que não tenha sido autorizado. Estamos, assim, no âmbito das chamadas “obras urgentes”.
Quando o inquilino se apercebe que é necessário realizar uma determinada obra considerada urgente, por exemplo para a conservação do locado, deverá efetuar de imediato a comunicação ao seu senhorio. E deverá fazê-lo cumprindo determinadas formalidades, como é o caso da carta registada com aviso de receção.
No caso de o senhorio não realizar as obras, poderá então o inquilino realizá-las, tendo posteriormente direito ao reembolso (Art.º 1036º do CC).
Não obstante, surge a seguinte dúvida: E, se as obras forem tão urgentes, que não é possível adiá-las?
Neste caso, não necessita de aguardar pela autorização. Apenas deverá comunicar a realização das obras, devendo ser reembolsado de imediato, conforme refere o art.º 1036.º, n.º 2 do CC.
Face ao exposto, concluímos que, entre as partes, existe uma grande abertura para que disponham da forma que entenderem, ou seja, de acordo com as suas próprias vontades, servindo a lei como uma orientação no âmbito do contrato obrigacional, que é o contrato de arrendamento.
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