Habitação

Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias?

Como chegar ao valor das mais-valias de um imóvel e ao respetivo imposto a aplicar? Como o declarar no IRS? Há situações de isenção? Conheça as respostas a estas questões.

Habitação

Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias?

Como chegar ao valor das mais-valias de um imóvel e ao respetivo imposto a aplicar? Como o declarar no IRS? Há situações de isenção? Conheça as respostas a estas questões.

A resposta a esta questão não é simples, porque depende de vários fatores. Quando comprou a casa que acabou de vender? Reinvestiu o dinheiro na compra de uma habitação própria e permanente ou não? E teve despesas e encargos? Estas são apenas algumas questões que condicionam a resposta. Mas, neste artigo, vamos ajudá-lo a perceber com o que pode contar.

No processo de venda de uma casa, o conceito de lucro é relativo. Há que ter em atenção as mais-valias - um fator com um peso considerável. Ou seja: mesmo que consiga algum lucro com a venda do imóvel, esse montante está sujeito a tributação que não deve ser ignorada. Mas como chegar a esse valor e ao respetivo imposto a aplicar? Como o declarar no IRS? Há situações de isenção? Conheça as respostas a estas questões. 

Consulte: Calculadora de mais-valias

O que é a mais-valia?

Quando um imóvel é vendido por um valor superior àquele que foi comprado, considera-se que o seu vendedor beneficia de mais-valias. A Autoridade Tributária define que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. 

Como calcular? 

O cálculo da mais-valia é um pouco mais complexo do que a diferença entre o valor pelo qual comprou e depois vendeu o imóvel.  A equação para o cálculo das mais-valias é a seguinte: 

Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Ler mais

Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).

Consideram-se como “encargos suportados com a valorização do imóvel” todas as melhorias feitas após a aquisição que contribuíram para valorizar o imóvel.

Já os  “encargos com compra e venda” são, por exemplo, os impostos, custos de processo ou comissões para as imobiliárias. Todas as faturas destes encargos devem ser guardados por um período de, pelo menos, cinco anos. Isto porque podem vir a ser exigidos os comprovativos.

Vejamos o seguinte caso, a título de exemplo: 

A Raquel (nome fictício) decidiu vender, em 2019, o apartamento que tinha comprado em 2000 por 100.000€. Nestes 20 anos substituiu todas as janelas do imóvel para uma solução mais eficiente do ponto de vista energético. Esta melhoria teve um custo de 3.000€. Para vender o imóvel pagou de impostos e processos cerca de 750€. Feitas as contas, a Raquel beneficiou de uma mais-valia no valor de 4.250€

Valor de aquisição: 100.000 €
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 150.000€
Ano de venda: 2019
Despesas com venda e aquisição: 750 euros
Encargos com valorização: 3 000 euros

Mais-valias: 4.250€ = 150.000€ – (100.000€ x 1,42) – 3.000€ – 750 euros

Aplicou-se o coeficiente de atualização da moeda referente a 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Para o ajudar neste cálculo, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Para isso, deverá ter reunida a seguinte informação: 

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras)

Qual é o valor tributado?

Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo: num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. Há, no entanto, exceções. Elas são de isenção ou de tributação sobre 100%. Este último caso é para imóveis que foram adquiridos e reconstruídos ou reabilitados com fundos públicos não reembolsáveis e por fim vendidos num prazo inferior a 10 anos. 

Quais são as situações de isenção do imposto sobre mais-valias?

São dois os cenários em que o contribuinte está isento de pagar imposto sobre mais-valias, ainda que as tenha que declarar no IRS: 

  • Compra do imóvel em questão anterior a 1989
    Como o Código de IRS só entrou em vigor em 1989, os imóveis adquiridos antes dessa data estão isentos de pagamento de imposto de mais-valias. 
  • O imóvel é habitação própria e permanente
    Estão também excluídos de tributação, segundo as Finanças, em que o imóvel em questão é destinado a habitação própria e permanente. Com as seguintes condicionantes:
    - O valor conseguido com a venda do imóvel (depois de amortizar o empréstimo feito para a aquisição do mesmo, se for o caso) deve ser reinvestido na aquisição de um outro imóvel para a mesma finalidade: habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve acontecer até 36 meses após a venda. 
    - Aplicar o montante conseguido com a venda na amortização de um crédito habitação contraído antes de 2005. Esta solução só é válida até este ano de 2020. 

Como saber quais as mais-valias de imóveis adquiridos por outras formas?

O cálculo para as mais-valias é igual para todos os casos: venda de um imóvel comprado anteriormente, venda de um imóvel adquirido por herança ou até por divórcioA variante está no acesso aos valores para fazer o cálculo, que pode ser mais difícil, por exemplo no caso de um imóvel herdado. A forma de aquisição também implica no preenchimento da declaração de IRS. Se tem dúvidas sobre o valor de compra do imóvel, o melhor é contactar as Finanças.

Como declarar no IRS?

O valor tributável das mais-valias é englobado nos restantes rendimentos sujeitos a IRS, como os salários. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Por isso, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.

As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS. 

Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. 

No anexo G, quadro 4, deve identificar: 

  • O titular do imóvel; 
  • A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; 
  • Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; 
  • Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. 

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda). 

O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço. 

Leia também: Como declarar as mais-valias de uma casa 

O lucro obtido com a venda de um imóvel deve sempre ser declarado ao Estado. Agora que já conhece os vários meandros deste processo, utilize a calculadora de mais-valias para fazer contas a esta transação e ter noção do que pode ter de pagar de imposto. 

(Correção: Onde se lia "encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)" deve ler-se "encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos)."

Partilhe este artigo
Artigos Relacionados
Ver todos
Tem dúvidas sobre o assunto deste artigo?

No Fórum Finanças Pessoais irá encontrar uma grande comunidade que discute temas ligados à Poupança e Investimentos.
Visite o fórum e coloque a sua questão. A sua pergunta pode ajudar outras pessoas.

Ir para o Fórum Finanças Pessoais

Deixar uma resposta (Podemos demorar algum tempo até aprovar e mostrar o seu comentário)

12 comentários em “Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias?

  1. Tenho um terreno para venda onde tem benfeitoria (casa iniciada há mais de 20 anos)
    Não tenho documentos para provar o valor que gastei.
    Como é feito o cálculo das mais-valia, uma vez que vai valorizar bastante o terreno

    1. Olá, David.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação e conhecer o eventual valor aproximado a pagar de tributação.

      Se não tem faturas que comprovem o valor gasto, então não é possível incluir os mesmos nas despesas e encargos.
      Estes valores também apenas podem ser inseridos se tiverem sido realizados nos últimos 12 anos antes da venda.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  2. Bom dia,

    Seria possível obter um esclarecimento sobre esta alínea:
    “- O valor conseguido com a venda do imóvel (depois de amortizar o empréstimo feito para a aquisição do mesmo, se for o caso) deve ser reinvestido na aquisição de um outro imóvel para a mesma finalidade: habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve acontecer até 36 meses após a venda. ”
    Na aquisição de um novo imóvel HPP poderá incluir-se obras de remodelação deste novo imóvel como parte do investimento?

    Obrigado

    1. Olá, Miguel.

      Esse parágrafo diz que se o imóvel vendido era a sua Habitação Própria e Permanente (HPP), ou seja, onde tinha a sua morada fiscal à data da venda, então pode reinvestir a totalidade do dinheiro da venda na sua nova HPP. Ao valo da venda é retirado o valor para amortizar um possível empréstimo.

      Por exemplo:
      Vende por 100.000,00€ e tem ainda em dívida 40.000,00€ ao banco, sobram-lhe 60.000,00€ para reinvestir na nova HPP.

      Não. Apenas pode reinvestir na aquisição, compra de terreno e respetiva construção ou em obras de melhoramento. Reinvestir a totalidade do dinheiro da venda em aquisição + obras não é possível. Apenas pode fazê-lo em uma das coisas.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  3. Bom dia, em 2007 comprei um lote de terreno para construçao do valor de 70 000,00 € ,agora vou vender a moradia por 245000,00 €, na altura fiz um empréstimo de 110 000,00 € no qual ainda tenho que liquidar uns 88 000,00 € mais ou menos. A minha pergunta é sobre a mais valia, visto esta moradia não ser habitação permanente , pois ainda tem alguns trabalhos. a ser feitos. Qual será o valor da mais valia. Se reenvestir tenho que pagar sempre a mais valia. Obrigada se PODER ME ESCLARECER.

    1. Olá, Maria.

      Para proceder ao cálculo e conhecer o valor aproximado do imposto a pagar, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Se a casa ainda não era a sua habitação própria e permanente (hpp), então não há possibilidade de reinvestimento e consequente isenção do pagamento de imposto.

  4. Boa tarde,
    Tenho um imóvel (HPP) e comprei outro, em dez 2019, também para efeitos de HPP. O objectivo era vender o primeiro imóvel quando nos mudássemos para o segundo, mas chegou o Covid e os planos alteraram-se – mudámos para a casa nova mas, com os confinamentos e impossibilidade de mostrar a casa, acabámos por alugar, por um período de 9 meses, a umas pessoas conhecidas. Agora queremos voltar ao plano inicial, mas estamos a perceber que, por termos alugado a casa durante esses 9 meses, o imóvel pode perder o estatuto de HPP e, portanto, as mais valias realizadas com a venda deixam de estar isentas de tributação. É verdade?
    A informação sobre este ponto é extremamente omissa e o código do IRS uma verdadeira confusão.
    Obrigada.

    1. Olá, Mariana.

      Sim, poderá perder o direito a isenção.

      Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária para esclarecer os contornos desta questão. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  5. Boa tarde.O meu caso é o seguinte:comprei uma casa em 1991 por 25.000€ em 2016 vendi por 500.000.00 fiz imensos melhoramentos para os quais já não tinha justificativos a não ser ó valor que paguei à imobiliaria que neste caso foi de 80.000€ e entretanto comprei no mesmo ano outra também para habitação própria e permanente pelo valor de 420.000€.Na altura de venda a a imobiliária informou me que não iria pagar mais valias porque a diferença entre venda e compra era exatamente os 80.000€pagos à imobiliária, o que na verdade não aconteceu.Acabei por pagar 7.673€.Fiquei com a dúvida de que não fiz o processo correctamente. Agradecia se possivel esclarecimento.Os meus agradecimentos.
    Maria Lucina Semedo Mendes Simplício

    1. Olá, Maria.

      Isso aconteceu porque o valor pago à imobiliária não é considerado reinvestimento, mas sim uma despesas dedutível para reduzir o imposto a pagar.
      A Autoridade Tributária cobrou imposto sobre o valor que sobrou entre o valor da venda e o valor da compra do novo imóvel.

      Se tivesse reinvestido a totalidade dos 500.000,00€ da venda na aquisição da nova hpp, não pagaria qualquer imposto e no espaço das despesas e encargos deveria ter incluído o valor pago à imobiliária.

  6. “encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)”

    a não ser que tenha havido alguma alteração muito recente, o prazo são 12 anos

    1. Olá, Sónia.

      Obrigada pelo reparo! Por lapso, mencionámos incorretamente o número de ano.
      Esta questão já foi corrigida e, no final do texto, acrescentada a respetiva nota de alteração.