Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias?

A resposta a esta questão não é simples, porque depende de vários fatores. Quando comprou a casa que acabou de vender? Reinvestiu o dinheiro na compra de uma habitação própria e permanente ou não? E teve despesas e encargos? Estas são apenas algumas questões que condicionam a resposta. Mas, neste artigo, vamos ajudá-lo a perceber com o que pode contar.

No processo de venda de uma casa, o conceito de lucro é relativo. Há que ter em atenção as mais-valias – um fator com um peso considerável. Ou seja: mesmo que consiga algum lucro com a venda do imóvel, esse montante está sujeito a tributação que não deve ser ignorada. Mas como chegar a esse valor e ao respetivo imposto a aplicar? Como o declarar no IRS? Há situações de isenção? Conheça as respostas a estas questões. 

Consulte: Calculadora de mais-valias

O que é a mais-valia?

Quando um imóvel é vendido por um valor superior àquele que foi comprado, considera-se que o seu vendedor beneficia de mais-valias. A Autoridade Tributária define que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. 

Como calcular? 

O cálculo da mais-valia é um pouco mais complexo do que a diferença entre o valor pelo qual comprou e depois vendeu o imóvel.  A equação para o cálculo das mais-valias é a seguinte: 

Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).

Consideram-se como “encargos suportados com a valorização do imóvel” todas as melhorias feitas após a aquisição que contribuíram para valorizar o imóvel.

Já os  “encargos com compra e venda” são, por exemplo, os impostos, custos de processo ou comissões para as imobiliárias. Todas as faturas destes encargos devem ser guardados por um período de, pelo menos, cinco anos. Isto porque podem vir a ser exigidos os comprovativos.

Vejamos o seguinte caso, a título de exemplo: 

A Raquel (nome fictício) decidiu vender, em 2019, o apartamento que tinha comprado em 2000 por 100.000€. Nestes 20 anos substituiu todas as janelas do imóvel para uma solução mais eficiente do ponto de vista energético. Esta melhoria teve um custo de 3.000€. Para vender o imóvel pagou de impostos e processos cerca de 750€. Feitas as contas, a Raquel beneficiou de uma mais-valia no valor de 4.250€. 

Valor de aquisição: 100.000 €
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 150.000€
Ano de venda: 2019
Despesas com venda e aquisição: 750 euros
Encargos com valorização: 3 000 euros

Mais-valias: 4.250€ = 150.000€ – (100.000€ x 1,42) – 3.000€ – 750 euros

Aplicou-se o coeficiente de atualização da moeda referente a 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Para o ajudar neste cálculo, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Para isso, deverá ter reunida a seguinte informação: 

• Valor de aquisição;
• Ano de aquisição;
• Mês de aquisição;
• Valor de realização (venda) ;
• Ano de realização;
• Mês de realização;
• Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras)

Qual é o valor tributado?

Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo: num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. Há, no entanto, exceções. Elas são de isenção ou de tributação sobre 100%. Este último caso é para imóveis que foram adquiridos e reconstruídos ou reabilitados com fundos públicos não reembolsáveis e por fim vendidos num prazo inferior a 10 anos. 

Quais são as situações de isenção do imposto sobre mais-valias?

São dois os cenários em que o contribuinte está isento de pagar imposto sobre mais-valias, ainda que as tenha que declarar no IRS: 

• Compra do imóvel em questão anterior a 1989
  Como o Código de IRS só entrou em vigor em 1989, os imóveis adquiridos antes dessa data estão isentos de pagamento de imposto de mais-valias. 
• O imóvel é habitação própria e permanente
  Estão também excluídos de tributação, segundo as Finanças, em que o imóvel em questão é destinado a habitação própria e permanente. Com as seguintes condicionantes:
  – O valor conseguido com a venda do imóvel (depois de amortizar o empréstimo feito para a aquisição do mesmo, se for o caso) deve ser reinvestido na aquisição de um outro imóvel para a mesma finalidade: habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve acontecer até 36 meses após a venda. 
  – Aplicar o montante conseguido com a venda na amortização de um crédito habitação contraído antes de 2005. Esta solução só é válida até este ano de 2020. 

Como saber quais as mais-valias de imóveis adquiridos por outras formas?

O cálculo para as mais-valias é igual para todos os casos: venda de um imóvel comprado anteriormente, venda de um imóvel adquirido por herança ou até por divórcio.  A variante está no acesso aos valores para fazer o cálculo, que pode ser mais difícil, por exemplo no caso de um imóvel herdado. A forma de aquisição também implica no preenchimento da declaração de IRS. Se tem dúvidas sobre o valor de compra do imóvel, o melhor é contactar as Finanças.

Como declarar no IRS?

O valor tributável das mais-valias é englobado nos restantes rendimentos sujeitos a IRS, como os salários. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Por isso, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.

As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS. 

Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. 

No anexo G, quadro 4, deve identificar: 

• O titular do imóvel; 
• A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; 
• Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; 
• Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. 

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data – se antes ou depois da alienação (venda). 

O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço. 

Leia também: Como declarar as mais-valias de uma casa 

O lucro obtido com a venda de um imóvel deve sempre ser declarado ao Estado. Agora que já conhece os vários meandros deste processo, utilize a calculadora de mais-valias para fazer contas a esta transação e ter noção do que pode ter de pagar de imposto. 

(Correção: Onde se lia “encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)” deve ler-se “encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).”