Impostos

Separei-me e vendi a minha parte da casa, tenho de declará-la no IRS?

O que tem de fazer se passar por um divórcio e vender a sua parte da casa? Descubra se tem de declarar esta operação no IRS e se tem de pagar impostos.

Adriana Cabrita Adriana Cabrita , 4 Junho 2020

Já dizia o ditado popular: “Quem casa, quer casa”. Por isso, são muitos os casais que quando iniciam a vida a dois decidem dar o grande passo de comprar casa, muitas vezes contraindo um crédito habitação.

Contudo, ter uma casa em comum, no momento do divórcio, pode revelar-se uma das maiores dores de cabeça e uma das principais razões para entrar em incumprimento.  

Por isso, em caso de divórcio, é muito importante que ambas as partes estejam bem informadas sobre como podem agilizar a questão, uma vez que a partilha de um imóvel é uma das partes mais complexas e com muitas regras.  

Ao estar a par, vai conseguir ainda evitar surpresas e tornar o processo de divórcio menos penoso. Até porque se o processo estiver todo regularizado não há o risco de entrar em incumprimento e ver o seu nome na lista negra do Banco de Portugal, evita ainda falhar com algum pagamento ao Fisco, dadas as potenciais mais-valias resultantes da venda do imóvel , ou falhar o pagamento do IMI, por exemplo.

casal a assinar uns documentos com uma casa de madeira

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A venda do imóvel e a sua tributação  

Geralmente, em caso de divórcio, os casais optam por uma de duas soluções possíveis para a venda do imóvel, que são elas: 

  • Comprar/vender a quota parte do outro cônjuge 

Se optar por ser o cônjuge comprador, ou seja, quem fica com o imóvel, este processo vai ser como se de uma aquisição se tratasse. Aqui terá a despesa adicional do pagamento à outra parte e, no caso de existir um crédito habitação, este também representará um custo mensal maior, uma vez que ficará a pagar sozinho a prestação. Além de ter de pagar impostos e nova escritura.

Por outro lado, se for o cônjuge vendedor, estará a realizar um negócio imobiliário e por isso tem de o declarar ao Estado. Se o valor a que vender for superior ao da sua quota parte na altura em que os dois compraram o imóvel, então registará uma mais-valia e ficará sujeito à tributação da mesma.

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  • Vender o imóvel (comprado em conjunto) a terceiros e dividir a receita  

O casal pode ainda optar por vender o seu imóvel a uma terceira pessoa. Neste caso, as mais-valias que resultarem do negócio são divididas a meias pelos dois elementos do casal e ambos têm de declarar o rendimento da venda em sede de IRS.  

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O valor a declarar na venda de um imóvel  

Para efeitos de IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respetiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis (IMT).  

Por outro lado, se após a venda da sua habitação, reinvestir uma parte do ganho, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido

Ainda assim, é melhor estar informado sobre que fatores podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto. Sendo que apenas os imóveis adquiridos antes de 1989 é que estão isentos do pagamento de imposto sobre mais-valias.

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Deve pagar impostos sobre a venda da casa, salvo algumas exceções 

A tributação só não é aplicada se as mais-valias forem reinvestidas num outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda. Caso contrário, metade do ganho da venda será englobado aos rendimentos de IRS. A regra também se aplica à aquisição de um terreno para construção. Neste caso, há outros prazos e regras a respeitar em relação à construção da casa propriamente dita. 

Caso tenha comprado casa e celebrado um contrato de financiamento antes de 2015, pode ainda beneficiar de um regime transitório e ficar isento da tributação de mais-valias se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente. 2020 é o último ano em que é possível vender um imóvel e beneficiar deste regime.

Embora menos frequente, também existem os casos em que venda de um imóvel se torna um prejuízo, isto é, não gera lucro com a venda, o que se consideram menos-valias e, neste caso, não há tributação em sede de IRS. Mas tem de declarar na mesma no IRS.

Estão ainda isentos do pagamento de mais-valias os imóveis comprados entes de 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS). 

Mas mesmo neste último caso, em que há isenção do pagamento de impostos, tem de mencionar na sua declaração de IRS a venda do imóvel, no anexo G1, quadro 5. 

Como deve declarar a venda do imóvel no IRS  

Em caso de venda do imóvel a terceiros, as mais-valias devem ser declaradas em 50% por cada um no anexo G da declaração de rendimentos. No caso de ter sido um dos cônjuges a ficar com a casa, então só quem vendeu a sua parte é que deve declará-la em sede de IRS, para que o Fisco apure se obteve, ou não, mais-valias.  

Para preencher devidamente o anexo G, antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária, deve seguir os seguintes passos: 

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda;  
  1. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence;   

Tal como já mencionámos, em caso de prejuízo em vez de lucro, o fisco pode considerar a existência de menos-valias. Caso isto se verifique, a menos-valia também deve ser comunicada.   

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.   

Leia ainda: Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

Como calcular as mais-valias 

Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Depois basta introduzi-los na seguinte fórmula para que consiga fazer o seu cálculo:  

fórmula de cálculo das mais valias

Para simplificar este processo, poderá recorrer à Calculadora de Mais-Valias de Imóveis do Doutor Finanças. Esta calculadora vai permitir-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.  

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como: o total de rendimentos, o valor da mais-valia, mas também das despesas declaradas, entre outros fatores. 

Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Coletável para IRS (sem a mais-valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na última declaração de IRS.  

Para preencher todos os campos da nossa calculadora, vai necessitar igualmente dos dados sobre o imóvel.  

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