IRS

Como declarar mais-valias da venda de uma casa?

Vendeu uma casa em 2019? Vai ter que declarar as mais-valias na declaração de IRS. Saiba como as calcular, declarar e quais os casos de isenção.

Daniela Gonçalves Daniela Gonçalves , 26 Março 2020 | 79 Comentários

Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS. 

Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo. 

O que são mais-valias? 

As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico

Este lucro é tributado a 50%. 

Como calcular uma mais-valia?

Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente: 

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

A fórmula de cálculo é a seguinte: 

Fórmula de cálculo das mais-valias imobiliárias

Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si. 

Como as declarar? 

As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS. 

Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. 

No anexo G, quadro 4, deve identificar: 

  • O titular do imóvel; 
  • A realização (venda): ano e mês da data de venda  ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; 
  • Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; 
  • Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. 

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda). 

Casos em que se aplica a isenção

Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:

  • Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS); 
  • O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda; 
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.

Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5. 

Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1. 

Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.

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102 comentários em “Como declarar mais-valias da venda de uma casa?

  1. Bom dia,
    Agradeço, desde já disponibilidade para responder às minhas questões, começando por contextualizar a situação:
    Herança.e venda da mesma.
    Em 2015 o meu avô paterno faleceu , ficou como herdeiros a minha avó, minha tia e eu e o meu irmão, visto o mei pai já ter falecido antes do meu avô. Entretando em 2016 faleceu a minha tia, que deixou a parte dela aos 2 filhos.
    Mas em 2018, faleceu a minha avô ,e ficaram como herdeiros: os 4 netos , pois os filhos faleceram antes.
    A casa foi adquirida pelos meus avós em 1988 e valor patrimonial era de 44170,00 e vendemos a casa por 55000,00 em 2019.
    Portanto herdei 25% do imóvel e da venda o mesmo. Como posso declarar, e não percebo como faze-lo no modelo G?

    1. Olá, Sónia.

      Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. Como adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes, deve criar uma linha correspondente a cada uma no quadro 4.

      De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
      O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.

  2. Bom dia,
    Agradeço, desde já disponibilidade para responder às minhas questões, começando por contextualizar a situação:
    Sou casada, e em 2002, comprámos uma casa velha cuja inscrição na matriz é de 1993. Apresentámos à camara projeto de arquitetura para construção de casa nova e demolição da velha, e assim fizemos. Em 2006 conseguimos a licença de utilização da nova casa que é HPP.
    Em 2019 foi feita escritura de divisão de coisa comum passando a casa a ser só minha, apesar de me manter casada com regime de separação de bens.
    Pretendo vender a casa, assim coloco as seguintes questões:
    1º o valor de aquisição da casa deverá ser considerado o da aquisição (1/2 quota) ou o de 2019 onde fiquei com a 1/2 parte do meu marido?
    2º o facto de termos construido uma casa nova significa que tivemos muitas despesas de taxas municipais, projetos e construção, devem ser considerados nas despesas e encargos? neste item posso considerar despesas como lareira, azulejos, cozinha, torneiras, sanitarios, sistemas de aquecimento e ar condicionado?
    3º a declaração de venda do imovel deve ser feita no ano da venda? mesmo que a aquisição de nova casa só ocorra em anos subsequentes?
    4º será pago imposto no ano da declaração da venda? ou só quando declarar a aquisição? julgo que se mantêm os 36 meses para reinvestir?
    Obrigada pela ajuda, cumprimentos

    1. Olá, Ana.

      1. Ambos. Ao declarar a venda deve adicionar duas linhas ao quadro 4 do anexo G: uma referente à metade adquirida em 2002/2006? (como houve uma reconstrução, imagino que a data de aquisição a considerar seja mais perto desta última, quando foram registadas as alterações na matriz) e a outra linha referente à metade adquirida em 2019. Para além de datas de aquisição diferentes, imagino que os valores de aquisição sejam diferentes também. Algumas despesas e encargos dirão respeito à primeira metade, outras à segunda e algumas a ambas (divida estas últimas ou declare apenas numa das metades, como preferir – o total será igual).
      Recomendo a leitura do artigo 46º do Código do IRS (e, se for caso disso nas partilhas, do artigo 45º) para saber como calcular o valor de aquisição, uma vez que se tratou da construção de um imóvel.

      2. Segundo o artigo 51º do Código do IRS, podem ser consideradas as despesas e encargos inerentes à aquisição e à venda do imóvel, bem como despesas de valorização do mesmo realizadas nos últimos 12 anos.
      Os materiais que refere, à partida não me parece que possam entrar como despesas – já serão tidos em conta no valor de aquisição do imóvel. Quanto às despesas de licenciamento, projetos, etc, se tiverem sido consideradas como despesas de construção (para o valor de aquisição), então não podem entrar como despesas e encargos. Caso contrário, fico em dúvida, uma vez que ocorreram em momento (bastante?) posterior ao da aquisição. Recomendo pedir uma informação vinculativa nas Finanças, em caso de dúvida.

      3. Sim, a declaração da venda deve ser feita na declaração correspondente ao ano da venda (se vender agora, deve declará-la no anexo G a entregar no próximo ano). Se tenciona reinvestir o dinheiro obtido com a venda para ter direito à isenção de tributação sobre as mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, então deve declarar essa intenção no quadro 5 do anexo G também no ano da venda.
      Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A.

      4. O imposto é pago no ano da declaração da venda. É por esse motivo que tem de declarar logo nesse ano a intenção de reinvestir, caso exista.
      Depois sim, tem 36 meses para efetivar esse reinvestimento. Se o não fizer, a declaração do ano da venda será oficiosamente recalculada como se não tivesse declarado a intenção de reinvestimento e terá de pagar o imposto em falta, com juros.

  3. Bom dia,
    Gostaria de colocar uma questão relativamente a mais-valias e tambem à declaração do IRS correspondente.
    Comprei uma casa em 2004 e vou vende-la agora em 2020, obtendo uma mais-valia.
    Aquando da compra estavcamos casados e agora já estamos divorciados (divorcio em março.2020).
    A mais-valia irá ser dividida a metade pelos dois.

    Para conseguir explicar as minhas duvidas, vou colocar um exemplo:
    – Compra em 2004: 215.000€
    – Emprestimo à data hoje: 130.000€
    – Venda em 2020: 450.000€
    (A mais-valia, ganha, sei que devemos retirar as despesas da comissão da imobiliaria)

    Contas por alto daria uma mais-valia de 106.000€ da minha parte: (450.000€ – 215.000€ – 23.000€(comissao) = 212.000€ / 2 = 106.000€)

    Estou a pensar em adquirir uma nova casa e a reinvestir o valor da minha parte mais-valia, por isso acho que não tenho que pagar qualquer imposto, no entanto terei que efetuar a declaração do IRS e é aqui que entram as minhas duvidas:

    – Devo declarar os valores totais ou só a parte que me corresponde?

    Obrigada pela vossa ajuda.

    1. Olá, Sílvia.

      Mesmo as contas tendo sido feitas por alto, a mais valia daria sempre um valor mais baixo, por força da atualização do valor de compra. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

      A isenção da tributação sobre mais valias, prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, que penso que é o que tem em mente, apenas se aplica caso o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente. Não esquecer também os prazos de reinvestimento previstos nesse mesmo artigo.

      Respondendo enfim à sua questão, os valores relativos à sua quota parte do imóvel vendido, declarados no quadro 4 do anexo G, devem sê-lo apenas na proporção do valor que lhe corresponde.

  4. Boa noite,
    Tenho dúvidas em como faço a declaração de mais valias de uma casa. A minha mãe faleceu no ano de 2018, e em 2019 vendemos a casa que pertencia 25% a mim e 75% ao meu pai, sendo este o cabeça de casal. A minha dúvida consiste em qual é o valor que ponho como adquirido o imóvel, o ano de aquisição, e como declaro a minha quota parte. É que ao simular o preenchimento do quadro 4 do anexo G, e preenchendo a percentagem, qualquer que seja a percentagem que simule dá-me sempre o mesmo valor a pagar…Por isso questiono me também se estarei a preencher correctamente o anexo. Obrigado

    1. Olá, Andreia.

      Pode até dar-se o caso de nem ter tido mais valias. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

      No que diz respeito à declaração, e assumindo que o seu pai tem 50% que comprou e outros 25% que herdou, ele deve declarar duas linhas no quadro 4 do anexo G, uma para cada uma destas quotas partes.

      De acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição da quota parte herdada o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
      O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.

  5. Bom tarde ,
    Necessito com alguma urgência de um esclarecimento relativamente à venda e reinvestimento de um imóvel:
    A minha mãe vendeu em março/2019 um imóvel que não era a sua habitação permanente, Em abril/2019 comprou outro, que na escritura diz que se destina a habitação permanente, mas nunca alterou a sua morada fiscal uma vez que esse imóvel necessitava de obras e vive numa casa arrendada que é até hoje a sua morada fiscal, mas tencionava fazê-lo antes desta situação de pandemia. Nas instruções do anexo G, pelo que eu entendi, “… se o imóvel não passar a ser habitação permanente até 12 meses após o reinvestimento, a exclusão fica sem efeito…”, quer isto dizer que teria de ter alterado a morada fiscal até abril de 2020, certo? Será que ainda o pode fazer? Dada a situação anormal que vivemos, a alteração do CC deixou de ser possível de fazer a partir de meados de março.
    Como tal gostaria de saber:
    1º Posso considerar este reinvestimento, não sendo o imóvel vendido, a habitação permanente da minha mãe?

    2ª Se sim, a alteração da morada ainda pode ser efetuada agora?

    Muito Obrigado

    1. Olá, Alexandre.

      Se o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente, então não cumpre todos os requisitos exigidos pelo nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, pelo que a questão do reinvestimento não se coloca. Se ela preencheu o quadro 5 do anexo G no ano passado e o imóvel declarado no quadro 4 não era a sua HPP então prestou falsas declarações às Finanças e poderá ser chamada a responder pelas mesmas (até 4 anos depois) e, se se confirmar essa situação, ter de pagar o imposto devido e com juros de mora.

      Relativamente à questão sobre a alteração de morada, a pandemia não devia servir de desculpa neste caso, uma vez que é possível fazer essa alteração online se tiver a chave móvel digital ativa, por exemplo (o que também é possível fazer online).

  6. Bom dia. Vendi e comprei imóvel em 2019, mas tendo em conta os meus rendimentos de 2019, seria preferível declarar as mais valias no ano seguinte. Posso declarar em anos posteriores? Ou seja no IRS de 2021?

    1. Olá, Miguel.

      Se a venda foi efetuada em 2019 tem obrigatoriamente de declarar este ano, não é uma questão de opção.

      Se, à conta disso, tiver um imposto muito elevado para pagar, depois pode contactar as Finanças para elaborar um plano de pagamento em prestações.

  7. Bom dia. Recebi a minha parte resultante da venda de um imovel do meu sogro visto ele estar viúvo (parte respeitante á sogra). Que documentos preciso? Pagamos a nossa parte dos honorarios e certificado energético. Não sei bem por onde começar. Muito grato pela vossa atenção. António Roque

    1. Olá, António.

      Deve declarar a venda no quadro 4 do anexo G.
      De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
      O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.

      Precisa de documentos que comprovem todos os valores lá inscritos. Nomeadamente:
      * para o valor de aquisição suponho que baste o comprovativo do pagamento do imposto de selo ou então a escritura de partilhas, onde é capaz de também constar o valor.
      * comprovativo de que suportou as despesas de aquisição (Imposto de Selo, escrituras, etc), de realização (certificado energético, comissão imobiliária, etc).
      * comprovativo do valor de venda. Mais uma vez uma cópia da escritura de venda deve ser suficiente.

  8. Boa tarde

    Estou com dúvidas em relação há declaração de mais- valias e gostaria da vossa ajuda.
    O imóvel que vendi em 2019 foi adquirido por mim e pelo meu ex companheiro em 2003.
    Este imóvel teve duas escrituras porque mudámos de banco e incrementámos valor ao empréstimo ficando a dever mais do que devíamos ao primeiro banco na altura da compra em 2003. Como declaro esta situação de ter existido no fundo duas escrituras e despesas relativas ao imóvel…?
    Outra dúvida refere-se ao facto de o imóvel se encontrar em nome de duas pessoas mas que sempre fizeram declaração de IRS separadas. Que valores terei de inserir agora na declaração tanto na aquisição como na venda como na realização quando todos estes valores sempre foram a dividir por duas pessoas…?
    Outra dúvida que também ponho é relativa ao facto de o Banco só ter concedido empréstimo para o imóvel através de dois créditos… considero esses dois créditos na declaração como valor amortizado do imóvel…?

    Obrigada pela atenção
    Ana Gomes

    1. Olá, Ana.

      Para efeitos da atribuição de isenção da tributação sobre mais valias (a única situação para a qual interessa saber o valor em dívida do empréstimo) prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS apenas pode indicar o montante referente ao empréstimo contraído para aquisição do imóvel.

      Ou seja, o empréstimo que contraíram na altura da transferência não conta para nada e não deve ser declarado.

  9. Boa noite!

    No ano de 2018 vendi um apartamento (1ª habitação) tendo preenchido anexo “G” do IRS no ano seguinte (2019). No campo “4”, em “Realização”, coloquei a data (2018) e valor da venda. Em “Aquisição” coloquei a data (2008) e valor da aquisição e em “Despesas e encargos” coloquei apenas o valor da comissão cobrado pela imobiliária pelos serviços do processo de venda.

    Questão 1: Nos campos “Aquisição” ou “Despesas e encargos”, poderia ter incluído o valor de IMT, Imposto de selo e encargos de escritura suportados inicialmente na aquisição do apartamento?

    No ano de 2019 adquiri um terreno com vista à construção de moradia de 1ª habitação.

    Questão 2: Este ano (2020), no Anexo G, campo 5009 (“Valor de realização reinvestido no primeiro ano seguinte (sem recurso ao crédito)”), para além do valor da compra do terreno poderei incluir o valor dos encargos com IMT e imposto de selo?

    Obrigado pelo apoio.
    Cumprimentos,
    José Lusitano

    1. Olá, José.

      1. Sim, podia.

      2. Atenção que para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS (suponho que seja isso que tem em mente), terá de ter declarado já no ano passado a intenção de reinvestir preenchendo o quadro 5 do anexo G. Se o não fez, é irrelevante declarar agora o reinvestimento, uma vez que o imposto já foi cobrado.

      Em qualquer caso, eu creio que não pode considerar reinvestimento o montante gasto com os impostos no momento da compra do novo imóvel. Até porque eles já serão dedutíveis um dia que o venha a vender. Mas não perde nada em contactar as Finanças para confirmar esta minha interpretação.

      1. tenho um terreno a que atribui o valor de 125000 euros que cedi a um construtor que em troca deu-me um apartamento avaliado em 80000 euros e mais 45000 euros em dinheiro, como devo declarar no anexo G do IRS?

      2. Olá, António.

        Deve declarar a alienação do terreno no quadro 4 do anexo G (admitindo que o adquiriu depois de 1989 ou que este não se destinava a construção quando o adquiriu).