Transferir o crédito habitação de um banco para outro pode ser uma forma de conseguir melhores condições. Mas sabe se o pode fazer a qualquer momento? Conhece as obrigações envolvidas e sabe como comparar propostas?
Preparámos um conjunto de perguntas e respostas para esclarecer algumas dúvidas sobre o processo de transferência de crédito habitação.
O que é a transferência de crédito habitação?
É um processo que permite mudar o crédito habitação para outro banco. Se quer mudar do banco A para o banco B, a transferência do crédito passa por saldar a dívida junto do primeiro e começar a pagar as prestações ao segundo.
Por que transferir o crédito habitação?
Dito de forma simples, conseguir melhores condições de crédito e, assim, poupar. Os clientes podem, a qualquer momento, tentar renegociar o crédito junto do banco que lhes concedeu o empréstimo. No entanto, nada os impede de “olhar para fora” e perceber o que as outras instituições financeiras estão a oferecer.
Assim, a transferência de crédito surge como uma das soluções possíveis quando o banco atual não consegue oferecer as melhores condições num determinado momento.
Como transferir o crédito habitação?
Quando é possível mudar o crédito habitação de banco?
A qualquer momento. Não existe qualquer período de fidelização até que possa transferir o seu crédito habitação para outro banco. Se sentir que as prestações estão a começar a ter um peso considerável no seu orçamento, pode, desde logo, procurar alternativas, independentemente do tempo que tenha passado desde que fez o crédito. Mas atenção, para transferir o crédito não pode estar em incumprimento.
Depois de fazer o pedido junto do banco atual, essa instituição tem 10 dias para enviar à nova instituição todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo. São exemplo disso o valor do capital em dívida e o período do contrato de empréstimo inicial já decorrido.
Como mudar o crédito habitação passo a passo
1. Analisar o crédito atual
Verifique a taxa anual efetiva global (TAEG), o montante total imputado ao consumidor (MTIC), o spread, o prazo e os custos com seguros. Isto ajuda a perceber se vale a pena mudar.
2. Comparar propostas de outros bancos
Faça simulações e compare não só a prestação, mas também os custos totais (TAEG e MTIC).
3. Avaliar os custos da transferência
Podem incluir comissão de amortização antecipada, avaliação do imóvel, escritura e comissões do novo banco.
4. Pedir a transferência ao novo banco
Após aprovação, o novo banco comunica com o atual. Este tem 10 dias úteis para enviar toda a informação necessária.
5. Rever seguros e produtos associados
Aproveite para renegociar seguros de vida e multirriscos, que podem representar poupanças adicionais.
6. Assinar a nova escritura
O novo banco liquida a dívida no banco antigo e formaliza o novo contrato.
Documentos necessários para transferir o crédito habitação
Durante o processo de transferência de crédito habitação poderá ter de apresentar documentos como:
- Documento de identificação;
- Comprovativo de morada e de IBAN;
- Última declaração de IRS;
- Nota de Liquidação;
- Recibos de vencimento (o número pode variar de banco para banco);
- Extratos bancários (o número pode variar de banco para banco);
- Cópia da escritura;
- Planta do imóvel;
- Caderneta Predial;
- Certidão Predial;
- Certificado energético;
- Apólice de seguro de vida e seguro multirriscos.
Quais os custos envolvidos na mudança de crédito habitação?
Comissão de amortização antecipada
Quando transfere o crédito habitação para outro banco tem de amortizar o empréstimo que tem no banco inicial. Essa amortização tem custos, que são calculados com base no montante amortizado.
Se o crédito tiver taxa de juro fixa, a comissão máxima é de 2%. Ou seja, se amortizar 100 mil euros, vai pagar uma comissão de 2.000 euros. Já quando a taxa de juro é variável, a comissão máxima é de 0,5% sobre o capital reembolsado. No entanto, até ao dia 31 de dezembro de 2025, os clientes que têm um crédito com taxa variável não têm de pagar esta comissão.
Contudo, mesmo nos créditos com taxa fixa, os clientes podem beneficiar de uma ajuda do banco para o qual vão transferir o financiamento. Isto porque algumas instituições reembolsam uma parte desta comissão. Em alguns casos, por exemplo, o cliente paga 1,5% e o banco novo paga os restantes 0,5%.
Custos de avaliação, escritura e dossiê
Mas os custos com a transferência não ficam por aqui. O banco atual pode exigir o pagamento de despesas que tenha pago a conservatórias, cartórios notariais ou à administração fiscal por conta do cliente. Também aqui, há bancos que cobrem estes custos.
Por fim, faltam as despesas com a nova escritura e as comissões associadas à contratação do novo crédito, tais como a comissão de estudo (ou dossiê), a comissão de avaliação e a comissão de formalização. Mais uma vez, há instituições que isentam os clientes destas despesas.
O banco pode recusar a transferência do crédito habitação?
O banco no qual o cliente tem o crédito não pode recusar a transferência, a não ser que o cliente esteja em incumprimento. Nestas situações, não é possível seguir com o processo.
No entanto, a impossibilidade de recusa por parte do banco atual não é uma garantia de que a transferência vai mesmo acontecer. Isto porque o banco para o qual quer transferir o empréstimo deve cumprir as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal.
Rácio LTV e taxa de esforço
Em relação ao rácio LTV (loan-to-value) a regra é a mesma de quando se faz um crédito pela primeira vez, ou seja, o financiamento não deve ser superior a 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente (80% se for segunda habitação). No entanto, tendo em conta que o cliente já pagou uma parte da dívida ao primeiro banco, é provável que o montante em falta já seja inferior a 90% do valor da casa.
Questão diferente é a da taxa de esforço, medida através do rácio DSTI (Debt Service-to-Income). O banco vai ter de avaliar se o peso de todos os créditos é inferior a 50% do rendimento familiar. Se concluir que o cliente não cumpre os requisitos, a transferência não pode acontecer.
Nota: Apesar de o Banco de Portugal definir um LTV de 90% para habitação própria e permanente e de 80% para habitação secundária, é importante saber que estes são limites máximos. Ou seja, os bancos têm a liberdade de adotar os seus próprios critérios e praticar limites inferiores a estes (por exemplo, 85% para habitação permanente e 75% para habitação secundária).
Como comparar propostas e simular poupanças?
A tendência será olhar apenas para a prestação e escolher a mais baixa, mas há mais para analisar. Nem sempre a proposta com a menor prestação é aquela que tem os custos totais mais baixos. Isto porque, muitas vezes, a contratação de um crédito traz com ela a contratação de produtos associados, tais como cartões ou seguros.
Neste último caso, saiba que não é obrigatório contratar os seguros junto do banco. Pode escolher a seguradora que quiser, desde que as coberturas contratadas vão ao encontro das exigências do banco.
Mas, afinal, qual a melhor forma de comparar propostas? Através da TAEG e do MTIC. A primeira apresenta o custo total do crédito em percentagem, enquanto o segundo mostra o custo total em euros.
Pode encontrar ambos na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Assim, para propostas com montante, prazo e taxa de juro igual, aquela que tiver a menor TAEG e o menor MTIC é a mais barata.
No entanto, cada caso é um caso e há quem tenha urgência em baixar a taxa de esforço através da extensão do prazo de pagamento, por exemplo. Esta solução significa um maior encargo com juros ao longo do contrato e, consequentemente, um MTIC mais elevado. Assim, aquela que é a melhor proposta para uma pessoa, pode não ser para outra.
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O que se consegue com a transferência?
O principal objetivo de transferir crédito é poupar e conseguir uma nova folga financeira. Para ter uma ideia do que pode conseguir, a Rita e o João (nomes fictícios) tinham um crédito habitação indexado a uma taxa Euribor, com uma TAN de 4,9%, o que correspondia a uma prestação de 1.588,93 euros, faltando 37 anos para o fim do contrato.
Contactaram o Doutor Finanças para encontrarem condições mais vantajosas, transferiram o crédito e conseguiram um empréstimo com taxa mista, fixa durante cinco anos nos 2,7%, e ficando a pagar 1.227,83 euros. O resultado final é uma poupança de 361,10 euros por mês, sem alterar prazos ou outras condições.
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