Para uma casa estar no mercado é necessário que esta cumpra todos os requisitos urbanísticos de forma a corresponder ao seu fim, seja para comércio, indústria ou habitação. Durante muito tempo, a prova do cumprimento destes pressupostos era feita pela emissão de um certificado, batizado de licença de utilização.

Licenças de habitação e de utilização: O que as distingue?

São, de facto, documentos distintos, embora possa obter ambos junto da Câmara Municipal onde se localiza o imóvel.

Como referimos, a licença de habitação garante a habitabilidade do imóvel, enquanto a licença de utilização determina o tipo de utilização a que se destina o imóvel. Ou seja, se se destina a habitação ou a fins não habitacionais como comércio, serviços ou indústria.

Em que casos estou isento de apresentar a licença de utilização?

Hoje em dia, a licença de utilização é um documento que ainda existe, no entanto, não precisa de ser pedido em todas as situações, sendo apenas necessário junto de algumas entidades. Este documento, pedido após a construção, era essencial para a celebração de escrituras de transmissão de imóveis.

Com a aprovação do “Pacote Mais Habitação”, em 2023, e, consequentemente do chamado “Simplex Urbanístico”, em 2024, uma das medidas introduzidas com maior impacto foi precisamente a eliminação da exigência da licença de utilização na transmissão de imóveis. Esta legislação tem como objetivo desburocratizar o processo de compra e venda de imóveis, principalmente para os mais antigos.

Isto significa que quando vai assinar a escritura de compra e venda de casa, formalmente, não precisa de apresentar uma licença de utilização. Ainda assim, será necessário apresentar provas de cumprimento das normas de urbanismo e segurança.

No que respeita à realização de obras – novas ou que conduzam à alteração do uso, o processo deixa de passar pelo procedimento da licença de utilização, mas, ainda assim, concluída a obra, o construtor deve garantir que o edifício cumpre todas as normas legais, urbanísticas, e de segurança aplicáveis, sendo necessário concluir o procedimento com a entrega do termo de responsabilidade do diretor técnico da obra ou de Fiscalização, acompanhado ou não de telas finais, que atesta conformidade da obra com o projeto previamente aprovado pela Câmara Municipal.

Além disso, apesar de não ter de ser obrigatória a entrega desta licença no ato da escritura, a realidade é que a generalidade dos bancos que concedem crédito à habitação continuam a pedir que seja apresentado este documento. E, nestes casos, como pedir este documento?

Outros casos em que está isenta a licença de utilização

Além destas exceções trazidas pelo Simplex urbanístico, existem outros casos de isenção, nomeadamente:

• Quando se tratem de edifícios construídos antes de 12 de agosto de 1951;
• Imóveis construídos por organismos do Estado, desde que não tenham sofrido obras de ampliação, alteração ou reconstrução que modifiquem as suas características. 

É importante salientar que para usufruir desta isenção de licença de utilização e procedimentos acessórios (como uma vistoria prévia, por exemplo), será necessário pedir junto da Câmara Municipal o reconhecimento desta isenção, através da entrega de um formulário.

Além do formulário poder ser preenchido na secção de urbanismo das Câmaras Municipais, existem autarquias que permitem que esta diligência seja cumprida através de um balcão online nos sites dos executivos camarários.

Onde pedir uma licença de utilização?

Este documento deve ser pedido junto da Câmara Municipal, onde está localizado o imóvel, presencialmente, ou através dos serviços digitais disponibilizados pelo município. Uma vez chegado ao balcão, deve entregar os seguintes documentos:

• Formulário com requerimento (disponível na Câmara ou no site);
• Plantas de localização à escala 1:25.000 e 1:2.000, com indicação precisa do prédio;
• Caderneta Predial do imóvel;
• Outros documentos podem ser solicitados dependendo do município. 

E quanto custa pedir este documento? O custo varia de autarquia para a autarquia, pelo que deve pesquisar na internet ou consultar, presencialmente, o Regulamento de Cobrança e Tabela de Taxas, Licenças e Outras Receitas Municipais da sua Câmara Municipal.

O preço médio deste processo é de cerca de 675 euros, de acordo com o levantamento e contas da plataforma do setor da remodelação e reparação habitissimo. No entanto, pode vir a ter de pagar mais (ou menos) dependendo de município a município.