Dos T0 aos T5 ou superiores, o distrito de Lisboa é claramente aquele que concentra as casas mais caras do país, seja no mercado de venda, seja no de arrendamento. No entanto, quando se tem em conta os salários médios praticados em cada divisão administrativa, a Região Autónoma da Madeira é aquela onde comprar casa é mais difícil para a população local.
Estes são alguns dos dados de destaque do relatório de fevereiro do Observatório Imobiliário em Portugal. Criado e operacionalizado pelo Doutor Finanças, o Observatório traça uma análise pormenorizada dos preços, da oferta, da dinâmica de mercado e das condições de acessibilidade à habitação.
Lisboa com os preços mais altos em todas as tipologias
No que respeita às vendas, as casas mais caras em Lisboa colocam o distrito num patamar muito acima do resto do país. O preço médio das casas atinge os 5.788 euros/m², um valor 1,5 vezes superior à média nacional (3.685 euros/m²) e cerca de mil euros acima do segundo distrito mais caro: Faro (4.811 euros/m²).
Apenas outras duas regiões ficam acima da média nacional: Madeira (4.334 euros/m²) e Setúbal (4.006 euros/m²). No outro extremo estão distritos do interior do país, sobretudo nas zonas centro e norte. Em três casos, o valor por m² não chega mesmo aos 1.000 euros:
- Guarda – 737 euros/m²;
- Bragança – 944 euros/m²;
- Castelo Branco – 978 euros/m².
Quando estas médias globais são desdobradas por tipologias, Lisboa mantém-se sempre no topo, embora com diferenças significativas. Um T2 na capital custa, em média, 6.738 euros/m², cerca de mil euros acima do preço de um T2 (5.740 euros/m²). Madeira, Faro, Setúbal e Porto completam os lugares cimeiros em todas as tipologias.
Em sentido inverso, na Guarda um T0 é, em média, 21 vezes mais barato do que em Lisboa. Esta é a tipologia com o valor por m² mais baixo não apenas na Guarda, mas também na média nacional: 3.236 euros/m². As seguintes são os T3 (3.426 euros/m²), os T5 ou maiores (3.545 euros/m²) e os T4 (3.806 euros/m²) e os T2 (3.948 euros/m²).
Arrendar casa em Lisboa custa o triplo do que em Portalegre
No arrendamento, o padrão repete‑se. A renda média nacional fixou‑se nos 16,50 euros/m², mas este valor é fortemente influenciado pelo distrito de Lisboa, que concentra grande parte dos imóveis neste mercado e apresenta, claramente, o valor mais elevado (20,70 euros/m²).
Apenas mais um distrito fica acima da média: Faro, com 16,60 euros/m². No polo oposto, mais uma vez, estão distritos do interior do país, como Vila Real (5,01 euros/m²) e Viseu (5,23 euros/m²), onde é possível arrendar a casa a um terço do preço praticado em Lisboa.
Madeira: A região onde a habitação é menos acessível
Se Lisboa apresenta as casas mais caras em todos os critérios, o caso muda de figura quando se têm em conta os salários praticados localmente. Um dos indicadores calculados pelo Observatório é o Índice de Acessibilidade Habitacional (IAH), que compara:
- O rendimento líquido médio de um casal em cada distrito (dados do Instituto Nacional de Estatística);
- Com a prestação do crédito habitação (taxa anual nominal média de 2,9% e prazo médio do crédito de 30 anos), tendo em conta o preço médio por metro quadrado na mesma zona.
O relatório aplica o IAH a duas tipologias: um apartamento T2 e uma moradia T3. Em ambos os casos, a Madeira surge como a região onde a habitação é mais inacessível:
- Um casal com salários médios para o arquipélago teria de gastar 70% da sua remuneração para pagar a prestação média de um apartamento T2.
- E não teria possibilidade de comprar uma moradia T3, dado que a prestação equivale a 120% dos dois ordenados.
A seguir à Madeira, Faro e Lisboa são os dois distritos com a habitação mais inacessível. No polo oposto estão distritos do interior do país, como Portalegre – onde basta 14% do salário médio de um casal para comprar um apartamento T2 – ou Guarda – onde é possível adquirir uma moradia T3 com 12% do ordenado. Em termos nacionais, um casal teria de dedicar, em média, 53% ou 55% do seu rendimento ao pagamento da prestação do crédito para cada uma destas habitações.
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Perguntas frequentes
O Observatório Imobiliário em Portugal é uma ferramenta criada e operacionalizada pelo Doutor Finanças com o objetivo de sistematizar e divulgar dados fiáveis sobre o mercado residencial em Portugal, permitindo uma leitura clara das dinâmicas de preços, oferta e acessibilidade à habitação.
Baseia-se na análise contínua de anúncios imobiliários de venda e arrendamento, cruzados com estatísticas oficiais do INE, cobrindo todo o território nacional, com detalhe por distrito e município.
O Observatório recolhe e trabalha dados sobre:
- Preços de venda por m² (apartamentos e moradias);
- Valores de arrendamento por m²;
- Acessibilidade à habitação, através do Índice de Acessibilidade Habitacional, que relaciona rendimento médio das famílias com prestações de crédito;
- Oferta disponível (número de imóveis em venda/arrendamento);
- Dinâmica do mercado.
Estes indicadores são atualizados regularmente e permitem acompanhar tendências nacionais, distritais e municipais.
É complementada com dados oficiais, sobretudo do INE, para criar uma base de dados “viva”, fiável e representativa do mercado.
O Observatório destaca-se porque:
- Atualiza dados de forma contínua;
- Cobre simultaneamente venda, arrendamento e acessibilidade, oferecendo uma visão integrada;
- Desagrega informação por distrito, município e freguesia, permitindo comparações locais mais rigorosas;
- Foi criado para resolver a fragmentação e dispersão de informação imobiliária existente no mercado, contribuindo para maior transparência.
