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Crédito Habitação: como convencer os bancos a dar um spread baixo

Se gostaria de comprar casa, siga esta seis dicas vitais para convencer o banco a aprovar o seu crédito habitação com o spread mais baixo possível.

Catarina Alves de Sousa Catarina Alves de Sousa , 26 Fevereiro 2018 | 2 Comentários

1. Assegure que a sua taxa de esforço não excede os 40%

A taxa de esforço é a sua capacidade para pagar a mensalidade do crédito à habitação. Os bancos terão mais abertura a aprovar o empréstimo se a sua taxa de esforço for inferior a 35%, podendo chegar a 40%. Se exceder 45%, será mais difícil obter a aprovação.

Para calcular a taxa de esforço basta que divida o total de mensalidades com o rendimento do agregado:

taxa de esforço = prestações com créditos / rendimento mensal do agregado * 100

Ex.: Agregado recebe 1.300€ por mês, e após o Crédito Habitação irá pagar 380€ em prestações com créditos. A taxa de esforço é: 380€ / 1.300€ = 29%

2. O empréstimo deverá ser 20% inferior ao valor da avaliação do imóvel

Quanto menos dinheiro pedir ao banco relativamente ao valor de avaliação do imóvel, mais hipóteses terá de ver o seu crédito aprovado com um spread mais baixo.

O empréstimo deve ser 20% inferior ao valor da avaliação - ou seja, se vai comprar uma casa avaliada em 100.000€, o seu crédito habitação deve ser inferior a 80.000€. Para isso, pode dar uma entrada com capital próprio (há alguns bancos que o exigem), ou ter a sorte de encontrar uma boa oportunidade no mercado do imobiliário.

3. Recorra a especialistas na negociação de Crédito Habitação

Andar a saltar de banco em banco a negociar condições de crédito habitação é uma tarefa demorada, burocrática, e que lhe irá consumir muito tempo e esforço, sem que isso resulte nas melhores condições possíveis.

Há serviços gratuitos - como o Doutor Finanças - que fazem esse trabalho por si, sem custos ou burocracias, assegurando o spread mais baixo.
Simplesmente, indica ao Doutor Finanças o valor do imóvel e empréstimo, e este irá contactar e negociar com todos os bancos, até conseguir o spread mais baixo possível. É um serviço gratuito (o Doutor Finanças recebe uma comissão do banco “vencedor”) que ajuda a evitar que tenha visitar todos os bancos e lidar com burocracias, conseguindo ainda minimizar custos processuais.

4. Prove que a sua situação profissional é estável

Quanto mais estável for a sua situação profissional, mais hipóteses terá em ver o seu pedido de crédito aprovado. O banco precisa de assegurar que vai cumprir com o pagamento da prestação, mesmo que as taxas de juro subam. Para isso, os bancos consideram apenas os seus rendimentos fixos.

Peça à sua entidade empregadora uma declaração em que figure a data de entrada e o vínculo laboral com a empresa. Se for efectivo, melhor!

5. Apresente fiadores ou outros imóveis como garantia

Fiadores e garantias adicionais (terrenos, outros imóveis em seu nome) podem ajudar a assegurar a aprovação do Crédito Habitação com as melhores condições. Mesmo que não precise de fiadores, considere esta hipótese para aumentar a segurança do negócio que o banco vai fazer consigo.

6. Subscreva produtos ou serviços bancários para baixar o spread

As instituições financeiras oferecem spreads baixos por cada produto que subscrever no banco - p.ex. cartões de crédito, PPR (Plano Poupança Reforma), domiciliação de rendimentos, etc.

A aprovação do crédito habitação não depende da subscrição de produtos, mas cada produto subscrito ajuda a diminuir o spread. Tenha no entanto cuidado com os custos de alguns produtos que podem ser mais altos que a poupança conseguida com a diminuição do spread.

Conclusões

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Procure pensar como se fosse o banco - trata-se de um negócio com risco para o banco. Se o dinheiro fosse seu, emprestá-lo-ia se a outra parte não mostrasse garantias de conseguir devolver o empréstimo? Dificilmente, certo? Quanto mais garantias conseguir reunir, maior a abertura do banco a aprovar o crédito habitação.

Para evitar ter que percorrer todos os bancos, perdendo tempo a negociar e a lidar com burocracias em linguagem "estranha", deixe que o Doutor Finanças faça esse trabalho por si. O serviço é completamente gratuito, e não só não tem nada a perder, como assegura que obterá as melhores condições de mercado.

Veja nesta reportagem do Contas-Poupança da SIC como o Doutor Finanças ajudou outras pessoas a baixar o spread do Crédito Habitação

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6 comentários em “Crédito Habitação: como convencer os bancos a dar um spread baixo

  1. Eu sou um jovem de 23 anos e queria comprar uma casa até 100.000€ o que preciso fazer? Tenho trabalho fixo e hordenado fixo.

    1. Olá, Armando.

      Em primeiro lugar, precisa de encontrar a casa 🙂 Pode fazê-lo passeando pela(s) zona(s) onde pretende morar e contactando diretamente, ou então recorrendo aos serviços de uma imobiliária. Normalmente a imobiliária cobra uma comissão ao vendedor (que a reflete no preço da casa), mas poupa imenso tempo à procura da casa que pretende e pode também ter algum apoio na parte burocrática e até da contratação do empréstimo junto do banco. Mesmo no contacto direto, muitas vezes acaba por haver imobiliárias metidas ao barulho, porque o proprietário assinou algum acordo de exclusividade ou algo do género.

      Deve também ter já algum dinheiro de lado não só para dar de entrada (por exemplo, ao assinar um contrato promessa de compra e venda) mas também para pagar os impostos (IMT e Imposto de Selo – pode simular os valores a pagar em função do valor da casa), mobilar a casa, etc.

      Se não tiver os 100.000€ para dar pela casa, terá de recorrer a um empréstimo. Para ficar com uma ideia dos custos envolvidos e do nível de financiamento que poderá conseguir obter, e das condições associadas, sugiro passar pelos websites dos principais bancos e usar os respetivos simuladores de crédito habitação. Aliás, este deve mesmo ser o primeiro passo, para ter a certeza de que tem condições de se aventurar na contratação de um empréstimo tão importante. Como estes empréstimos são a longo prazo pense sempre no que pode acontecer, por exemplo, nos próximos 5 ou 10 anos – caso mude de emprego ou até fique desempregado, tem uma almofada financeira para continuar a suportar os pagamentos do empréstimo durante algum tempo? As taxas de juro estão em níveis historicamente baixos – se subirem 2% ou 3%, qual o impacto que isso terá no valor da prestação mensal a pagar ao banco – continua a ser comportável?

      Mas, como disse, só vale a pena começar os contactos com os bancos, depois de ter encontrado a casa. Nessa altura, pode ir de balcão em balcão, para negociar as condições do empréstimo, ou então contactar o Doutor Finanças que pode fazer essa negociação por si.