Antes de pedimos um crédito habitação, por norma, pedimos várias propostas em diversos bancos. Compará-las pode ser uma tarefa demorada e nem sempre tão simples. Neste artigo fique a conhecer alguns conceitos que deve ter em quando compra as suas propostas.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva.
Nesse sentido, venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.
1. TAE
A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.
2. Produtos necessários subscrever para o crédito
Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.
3. Comissões por amortizações antecipadas
Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.
4. Taxas promocionais e sua duração
Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.
5. Método de revisão da Euribor
Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.
6. Euribor a 365 ou 360 dias
A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.
7. Juros calculados diariamente ou mês a mês
Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).
8. Euribor
Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.
9. Spread
Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.
10. Seguros e outros custos
Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.
Já agora! Se está a pensar comprar casa, para além de saber comprar propostas, conheça todos os custos, papéis e impostos envolvidos que necessita para fazer o seu crédito habitação, neste artigo. 🙂
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Já vi vários exemplos em que pediram simulações e a TAE vinha com e sem seguros e encargos. Mas tenho um cenário que me deixa confuso, 2 simulações em 2 bancos distintos.
Ambos com despesas previstas (escritura,registos,etc) semelhantes, com prestação mensal com seguros semelhantes mas uma com spread 0,29 e outra 0,40. Onde é que o Banco que me propos spread 0,29 poderá estar a inflacionar o valor da prestação final mensal?
Obrigado desde já,
André
Pedro, parabéns por mais um excelente artigo!
Apenas uma nota, e talvez seja um preciosismo, mas se estamos a falar de crédito à habitação utiliza-se a TAE (Taxa Anual Efectiva). http://www.calculofinanceiro.com/glossario.php#
TAE para o crédito à habitação, TAEG para o crédito pessoal.
Bom trabalho!
@Rui,
Obrigado pelo incentivo 🙂
@ROD7,
Tens razão, sem dúvida. Contudo, não é aconselhável comparar as condições dos créditos a taxa fixa com créditos a taxa variável. Eu diria que essa será das primeiras decisões, ainda antes de ir visitar os bancos.
Hoje em dia até é possível que se obtenha uma taxa fixa inferior à taxa variável (devido aos efeitos que mencionaste), mas isso implica a manutenção dessa taxa 2, 5 ou 10 anos. Cabe ao consumidor decidir, antes de mais, se quer andar ao sabor dos mercados (escolhendo taxa variável) ou se quer maior estabilidade (optando por taxa fixa), ainda que correndo o “risco” de não aproveitar as possíveis descidas da taxa.
Bom dia Pedro, desde já reconheço o teu enorme trabalho, contudo gostaria de acrescentar um ponto ao teu check-list, que é Taxa fixa ou variável. Penso que deve ser um ponto a ter em linha de conta, especialmente quando as taxas de juro no mercado inter-bancário estão baixas, é uma óptima oportunidade para mudar um crédito de taxa variável para taxa fixa. Para nos ajudar a saber qual a melhor altura, um instrumento que costumo usar é ver a cotação dos contratos futuros sobre a euribor, com vários prazos de maturidade, isto porque geralmente o mercado funciona como uma bola de cristal.
Desde já muito obrigado pela atenção prestada e contnuação do bom trabalho
Pedro, e-x-c-e-l-e-n-t-e Blog!!!
Encontrei-o por acaso através de uma pesquisa Google, acerca de taxas Euribor.
Quem me dera que os bancos fossem assim tão explícitos…
Cumprimentos
Rui Lourenço
BL deu uma explicação muito completa. Em princípio os spread promocionais são benéficos, mas é preciso verificar se esse spread promocional não implica uma TAEG mais elevada nos períodos seguintes.
Quanto a deixar um valor residual, é um pouco como optar pela carência de capital. Obtém-se uma prestação mensal mas constrói-se menos património. Além disso, ficamos mais sensíveis às variações das taxas de juro, pois estamos a amortizar menos capital. Eu digo que é de evitar, excepto claro, se não conseguir suportar a prestação mensal no regime “normal”.
BL,
Quanto aos spreads promocionais, olhando só à taxa de juro, um crédito cuja taxa de juro nos primeiros 2 anos seja mais baixa será sempre mais barato do que um outro crédito onde ela é constante e igual à taxa final do primeiro. Como as taxas depois do período promocional podem ser ligeiramente mais altas do que noutros créditos e dificultar a comparação, o que se deve comparar (relativamente aos outros) é a TAEG – aí desfazem-se quaisquer dúvidas.
Deixar parte do capital para pagar no fim dificilmente é uma boa escolha – pode efectivamente pagar uma prestação mensal menor mas, se fizer as contas, constata que pagará muito mais de juros (porque o capital em dívida também é bastante maior). Já para não falar do tombo que será pagar 30% da dívida de uma só vez no fim… Esta solução pode ser interessante se conjugada com amortizações frequentes – anula a vantagem de pagar uma prestação mais baixa (pois vai usar esse dinheiro para as amortizações) mas permite uma folga, em alturas de necessidade, por não se estar obrigado ao pagamento de uma prestação tão alta. Mas aqui há a considerar a disciplina necessária para fazer as amortizações regulares e eventuais penalizações por amortização antecipada…
Viva,
Muito bom post.
Em relação ao ponto 4, fiquei com uma dúvida. Estes spreads promocionais não acabam por encarecer o crédito no total? E esse valor total compensa o(s) ano(s) de promoção?
Creio que agora todos os bancos permitem diferir parte do capital (até 30%) para a última prestação. Esta é uma boa solução para ter um crédito mensal mais baixo ou é enganadora?
Cumprimentos e continue com o excelente blog 🙂
Post muito interessante. Conciso e não muito exaustivo mas com a informação principal, que todos deveriam saber. Creio que muitas pessoas que contrataram ou pretendem contratar crédito abitação encontrariam esclarecimentos neste post, já os que nunca contrataram ainda mais desconhecem exatamente o que cada incognita, no crédito habitação, representa.